黨的二十大報告中，對房地產的具體表述爲“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，這爲未來5年乃至更長時期的房地產發展指明瞭方向。

近日，住建部召開黨組會議、黨組理論學習中心組學習（擴大）會議，深入學習貫徹黨的二十大精神。會議要求，夯實安居這個人民幸福的基點，從好房子到好小區，從好小區到好社區，進而把城市規劃好、建設好、治理好，打造宜居、韌性、智慧城市，建設宜居宜業和美鄉村。

受訪的業內人士認爲，新時期住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購併舉”，前者是統攬全局的準繩，後者是供給側改革的抓手。接下來，房地產發展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象。同時，“租購併舉”的住房制度將加快建立，政策紅利有望繼續釋放，隨着住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期。

支持合理住房需求政策加速落地

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購併舉”。前者是統攬住房工作全局的準繩，後者是供給側改革的抓手，二者結合，才能推進住房高質量發展。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也表示，未來房地產政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。同時，全面貫徹落實租購併舉新模式，重點解決新市民、城市低收入羣體的居住難題，實現人民羣衆住有所居、安居宜居。

自2016年底中央經濟工作會議首次提出堅持“房住不炒”定位後，經過多年發展，“房住不炒”理念已經深入人心，成爲社會共識，儘管近年來房地產行業經歷深度調整，中央支持各地因城施策優化樓市調控政策，但是“房住不炒”始終是政策底線。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，二十大報告中再次強調“房住不炒”，彰顯政策定力，同時也意味着“房住不炒”將成爲我國長期堅持的房地產行業定位，接下來房地產發展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質。同時，也要看到，在實現全體人民住有所居的過程中，“增進民生福祉，提高人民生活品質”將成爲政策發力點，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民對美好生活的需要日益廣泛，改善性住房需求或將成爲市場的關鍵支撐。

值得注意的是，9月底，人民銀行、銀保監會和財政部在兩天內接連出臺放鬆房貸利率下限、下調公積金貸款利率、減免置換購房個稅等組合拳政策。隨後，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放鬆限貸，實行認貸不認房；放鬆公積金貸款，上調最高貸款額度；實行購房補貼；減免交易稅費等。

據中原地產研究院統計，10月，全國各地出臺穩樓市政策超過90次。

丁祖昱也認爲，未來將繼續保障剛需住房，並滿足改善型住房需求，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。適度調降首套、二套住房置業門檻，提升居民居住環境。同時將打壓投資、投機性需求，嚴防違規信貸資金流向房地產市場。

加快租購併舉住房制度

租賃行業迎來發展機遇

黨的二十大報告再次強調要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。陳文靜認爲，這表明中央將繼續發力完善住房供應端政策，並大力推動住房租賃市場發展，完善“購+租”、“市場+保障”的住房體系。

據瞭解，2015年底，中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場，並強調將“租購併舉”確立爲我國住房制度改革的主要方向。2020年12月，中央經濟工作會議提出“要高度重視保障性租賃住房建設”，租賃市場進入以保障性租賃住房爲抓手、重點解決住房租賃市場結構性問題的高質量發展階段。2021年6月國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房爲主體的住房保障體系，隨後中央加快金融、財稅、土地等配套政策落地。

陳文靜指出，根據住建部數據，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021年、2022年全國建設籌集330萬套（間）保租房，未來保租房發展仍有望進一步提速。另外，2022年8月，首批3只保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環，有利於提高市場化企業的參與積極性，有助於增加保障性租賃住房供給量。

“隨着住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也爲開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。”陳文靜說。

值得注意的是，10月25日，中國建設銀行公佈設立300億住房租賃基金的進展。公告顯示，該住房租賃基金已完成市場監督管理部門登記註冊並獲得營業執照，已根據相關法律法規在中國證券投資基金業協會備案。據瞭解，該基金將通過投資房企存量資產，改造爲租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購併舉的房地產發展新模式。

“建行案例值得借鑑，在房地產行業這樣一個特殊時期，如果一些風險厭惡型的中長期資金願意介入，開發商解決現金流問題，投資機構獲得長期可以回收的優質資產。在這樣一個時間關口，類似的替換對房地產市場是非常好的。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉說。

在胡景暉看來，隨着住房制度的深入貫徹執行，未來5年，租房將成爲與買房並行的重要居住形態之一，與此同時，隨着租房人口的增加，相關的立法會很快完善，與租房相關的配套制度也會陸續完善，大家所擔心的在享受社會公共配套資源上，租房總比買房“低一頭”的現狀將在未來得到根本扭轉，租房將不再是權宜之計的短期過渡，長期租房將成爲更多市民的居住形態。隨着越來越多的市民選擇長期租房，這也將給“長租房”市場帶來廣闊的發展機遇。

來源：證券時報

責任編輯：朱學森 SN240