21世紀經濟報道記者雷晨 北京報道

資本市場“助房”新政策來了！

11月28日，根據證監會官網消息，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，支持房地產市場平穩健康發展，上述措施即日起施行。

證監會新聞發言人表示，將積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。

“救市先救企，此舉爲房企後續融資等創造了非常好的空間和機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，這意味着，繼信貸投放、債券融資之後，股權融資作爲第三支利箭已經射出。

5項措施齊上陣

具體來看，股權融資方面共涉及以下5項措施：

一是恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須爲房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

三是調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產爲主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作爲已上市基礎設施REITs的擴募資產。

五是積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

“從政策內容來看，其中重組、再融資、私募這幾個方面影響最大，對於當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用，尤其是疊加此前的商業銀行信貸密集投放、民營房企發債給予擔保等，應該說此類融資工作非常全面、有助於全面快速改善房企資金面。”嚴躍進稱。

助力房企“軟着陸”

業內人士認爲，“加大權益補充力度”是此次政策的最核心內容。這也說明，對於各類房企增強股權方面的穩定性，尤其是從股權的角度獲得債務融資，是近期的重點。

放寬股權融資，對於房企而言意味着什麼？

據悉，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規模、增強投資者對於房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。

“這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現金流。此類工作做到位，也將爲相關房企後續企業地位修復、投資者關係改善、銷售業績改善等帶來積極的作用。”嚴躍進告訴記者。

譬如，此次政策明確，恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。這項對於目前暴雷企業和優質房企都有較好的作用，暴雷企業可以藉此類重組上市工作理順債務關係，優質房企則有收購或控制此類企業的機會。

在嚴躍進看來，重組上市工作重啓，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。此類邏輯下，房地產背後資源將加速整合，同時促使債務問題在重組中順利化解。

另外，政策明確恢復上市房企和涉房上市公司再融資。再融資工具一般包括公開發行新股、非公開發行新股、發行新股購買資產、發行公司債券、發行短期融資券、發行中期票據等模式。

“放寬再融資有助於房企定向尋找投資方，規避此前公開發債面臨的認籌不足的尷尬。後續不排除會導入險資和國企資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。”嚴躍進指出。

與此同時，證監會提出要積極發揮私募股權投資基金的作用。

對此，業內人士表示，相比信貸、債券融資等，私募基金在信息披露方面的要求要低很多、專業技巧性較強，同時其可以爲房企量身定做特殊的金融投資服務產品，有助於破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務問題。

在進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用方面，該人士表示，REITs產品運用得好，有助於後續投資者較好地進入房地產項目投資和退出。目前部分城市在收購暴雷房企存量房屋資產方面，是希望用於保障性租賃住房的功能。相關REITs金融政策也需要加快導入。

此外，證監會還明確，調整完善房地產企業境外市場上市政策。

上述分析人士指出，此次政策實際上爲房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開闢了新窗口。房企主動在港交所等市場方面做宣傳，積極導入各類國際資本市場的資金，進而推進企業更好發展。

（作者：雷晨 編輯：姜詩薔）