轉自：經濟參考報

最近，在福建南平武夷山市一處徵遷現場，記者看到開發商打出的大幅廣告：“房票來了，你準備好了嗎？”

何爲“房票”？最高人民法院的《行政裁定書》這樣表述：“房票是產權調換方式中的操作方法，是徵收人與特定被徵收人及安置房源企業之間的結算憑證。”

今年4月以來，福建省南平市各縣（市、區）嘗試用“徵遷+房票”方式去化商品房庫存。據統計，截至8月31日，南平市共完成拆遷172萬平方米，房票安置簽約80萬平方米（包括現金安置、安置房安置），拆遷戶使用房票購房28萬平方米。在“徵遷+房票”的刺激下，僅8月份全市商品房銷售網籤面積就達31.3萬平方米，同比增長24.8%，環比增長117%。

激活縣城樓市

南平市位於閩北山區，市、縣兩級財力較弱，存量商品房去化壓力較大。該市住建局副調研員鄭燦華介紹說，今年4月，南平市各縣（市、區）啓動舊城改造片區開發“百日攻堅”行動，在改善人居環境、消除安全隱患、提升城市品質的同時，釋放住房剛需；同時出臺房票安置政策，讓拆遷戶持優惠的房票在縣域內購房，快速去化庫存，迅速完成安置。房票還在一定程度上緩解了地方政府拆遷短期資金壓力。

清澈的富屯溪從順昌縣城穿城而過，河的一邊是成片的老舊低矮小區，另一邊是剛開發的商品房樓羣。但在過去，面對7000元/平方米左右的價格，老舊小區的羣衆很難有機會住進新房。如今，“徵遷+房票”使二者“握手”。

“百日攻堅”行動開始後，南平順昌縣選擇的首個徵遷目標是城北片區。該區域面積580畝，包括貯木場、機磚廠等老舊小區，房屋大多低矮破舊，生活配套設施差、安全隱患多。截至目前，這裏已完成拆遷13.18萬平方米，採用房票安置簽約面積12.98萬平方米，徵遷戶使用房票購房網籤備案面積4.39萬平方米。

順昌縣副縣長李軍介紹說，該縣以房票優惠政策激活房地產市場。對於選擇房票安置的徵遷對象，每平方米補償金額爲7320元，且徵遷面積小於30平方米的按照40平方米補償安置，大於30平方米且小於50平方米的按照50平方米補償安置。而對選擇現金補償的安置對象，徵遷按每平方米4260元的評估價進行補償，且沒有面積優惠。

相較於現金補償，房票安置每平方米補償價格提升約72%，徵遷面積計算較實際面積提升35%以上，優惠政策引導八成以上徵遷戶選擇房票安置。縣政府還提供247套高品質低價格安置現房供持房票者挑選，這批房源均價爲5846元/平方米，比周邊商品房價格低1000元。

順昌縣規定，拆遷戶手中的房票須在2年內在本縣域內購房，不兌現現金。相關人士算了一筆賬，如果拆遷戶拆遷計算面積是50平方米，就可以拿到36萬多元的房票，拿房票購房具備團購性質，開發商還會打折。拆遷戶只需添加少量金錢就可以購買七八十平方米的安置房或商品房，改善居住環境。

順昌縣住建局局長劉生興說，8月份全縣零星銷售商品房28套，而房票銷售438套。目前全縣在售7個樓盤都願意收房票賣房，其中最大的一個樓盤已收價值1億多元房票，另一個擁有200多套房源的小樓盤今年以來零星銷售只有5套，但房票銷售已達6000多萬元，還有一個樓盤也收了3000多萬元房票。

撬動三方利益共同點

“徵遷+房票”模式在南平多地顯現成效。

光澤縣住建局局長黃輝介紹說，南平市各縣（市、區）結合實際、因地制宜，制定的房票政策不盡相同。光澤縣的房票優惠是：設定拆遷戶拿現金是100%，拿房票購政府安置房、商品房、二手房則分別獎勵15%、10%、5%，同時開發商打折優惠。該縣商品房庫存不多，所以把二手房納入房票購房範圍，開發商收的房票1個月後即可兌現。

截至8月31日，南平光澤縣已完成徵遷簽約679戶，完成拆除面積14.93萬平方米，採用房票安置共計550戶、12.16萬平方米，房票購房網籤備案面積2.6萬平方米。僅8月份，當地就去化商品房207套、安置房109套，成交二手房49套。此外，羣衆手中還持有近10萬平方米的房票可用於購房。

光澤縣副縣長張建平說，“徵遷+房票”催生了剛需，再加上光澤縣庫存不多、房票及時兌現等有利因素，開發商看到了商機，從而激活了土地出讓市場。今年上半年該縣成功出讓商住用地170畝、出讓金3.2億元，預計下半年還可出讓54畝，實現收入1.2億元。

武夷山市是南平的知名旅遊城市，商品房庫存較多，去化壓力較大。但在“徵遷+房票”刺激下，8月份當地銷售商品房6.36萬平方米，環比增長154%，1個月去化9%。該市還引入“電子房票”系統，具有自動結算功能，並與商品房網籤系統、預售資金監管系統數據互通，既提高效率又降低了操作風險。

武夷山市住建局局長王樂說，在當下房地產市場低迷、庫存多的背景下，房票的使用實現了各方共贏。未使用房票時，房屋徵收不能直接推動房地產市場復甦，而房票則實實在在讓商品房市場重新活躍起來，減緩了房地產企業現金流壓力，提振了對未來市場的信心。被徵收者可用房票在全市範圍內的衆多開發項目中進行選擇，不限用途和套數，獲得了實惠。房票可將金額分開使用，不足部分自行補足即可，十分靈活。地方政府通過“徵遷+房票”穩經濟、復甦房地產市場，同時亦可增加土地出讓收入和稅收收入。

李軍分析認爲，順昌“徵遷+房票”優惠政策撬動了政府、羣衆、開發商的利益共同點，達成多贏局面。房票以政府信用爲擔保，縣政府爲開發商設定的兌現期爲2年，這就爲地方贏得2年兌現緩衝期。目前順昌縣爲徵遷開發共投入2.8億元房票，加上部分已屬庫存的安置房，幾乎沒投入多少現金，而98.48%的房票已通過購房轉入開發商手中，起到了去庫存的作用。憑房票購房的拆遷戶還可辦理房貸，這樣房票可撬動更多銀行貸款資金。

像順昌這樣的山區縣城商品房，按常規方法去庫存已十分困難，因爲總人口在減少、年輕人在流失，但“徵遷+房票”讓開發商看到了回籠資金的可能。順昌縣政府還與開發商簽訂協議，同意開發商在申請解除到期重點監管資金時，可加上不低於70%的房票金額一併支取，此舉增加了開發商的資金流動性。

老舊小區的羣衆更是受益者，他們搭上房票班車住進了新房，圓了安居夢。目前順昌縣597戶拆遷戶幾乎都購置了新房。

“爲中低收入人羣提供中低價格的房子，讓‘徵遷+房票’模式滾動發展、良性循環。”張建平說。

房票兌現是關鍵 防止形成新“白條”

多位受訪人士表示，“徵遷+房票”模式要實現可持續發展，要抓好房票兌現這個關鍵環節。

李軍表示，通過此次徵遷，順昌縣獲得了580畝優質土地，其中340畝可以用於出讓。目前順昌縣土地出讓成交價格在每畝300萬元至500萬元，經測算該地塊可獲出讓金10億元以上，完全可以覆蓋房票的2.8億元。此外，縣政府也在考慮用其他來源資金提前兌現部分房票。

福建省政府發展研究中心社會處處長朱四海認爲，房票是當前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案，空間有限，不能指望解決房地產所有問題。地方政府在房票運作中應注意把握幾點：一是新徵遷土地應多業態共容、多渠道變現；二是地方政府與開發商可合作引入保險機制，分擔風險；三是根據財力、償債能力等設置房票總額限制，不能過度發放形成新的“白條”；四是全流程監管防風險。

福州大學房地產研究所負責人王阿忠表示，房票是一種權宜之舉，它撬動了政府、開發商、拆遷戶三者利益共同點，更適合三四五線城市。該模式要實現可持續發展，房票兌現是關鍵。