萬億市場基礎設施公募REITs即將迎來擴容！

證監會副主席李超今日發言指出，要進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域；進一步明確REITs稅收徵管細則，推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資。

東方證券首席經濟學家邵宇對記者表示，“公募REITs市場將迎來雙向擴容，融資端從基礎設施向長租房、商業不動產等領域擴張，投資端積極引入機構投資者和長期資金，供需兩方面形成合力，有助於公募REITs市場規模的增長以及健康有序市場生態的構建。”

華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁林偉鑫表示，產品擴容提速，新發和存量擴募是兩大抓手。除了新產品獲批發行外，首批5只REITs擴募獲交易所受理，打開了存量REITs可持續規模增長的路徑。華泰證券資管預測，2023年末公募REITs上市60只，市值高達1500億元，未來3-5年則有望實現萬億市場規模。

伴隨着REITs市場規模增長，將吸引更多機構投資者的加入。首批公募REITs明年年中成立時間將滿兩年，養老FOF有望積極投資公募REITs。“同時，隨着公募REITs產品數量增加及類型多樣化，預計跟蹤REITs市場的綜合性指數以及行業指數等也將面世，爲國內投資者提供業績比較基準，促進REITs指數化投資。目前全球REITs ETF共有106只，規模接近1000億美元。”申萬宏源研究金融工程資深高級分析師宋施怡表示。

REITs總市值超過800億

12月8日，中國證監會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，我國REITs市場堅持服務實體經濟，依託交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。自2020年4月基礎設施REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。

截至今年11月底，共批准基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。

首批9只上市REITs發佈的2021年年報顯示，營業收入平均達到基金招募說明書預測值的104%，資產配置價值凸顯。截至今年11月底，產權類REITs對應現金流分派率平均爲3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均爲5.51%，估值總體處於合理區間。此外，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動性高於日本、新加坡、中國香港等市場。

實踐表明，推進多層次REITs市場建設，有利於促進盤活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態環保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產，擴大有效投資；有利於支持製造強國、交通強國、物聯網等國家戰略；有利於加快基礎設施建設步伐，盤活存量資產，助力構建現代化基礎設施體系；有利於落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，支持房地產市場平穩健康發展；還有利於深化金融供給側結構性改革，爲投資者提供中等風險、中等收益的金融產品，拓寬社會資本投資渠道。

華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁林偉鑫解釋道，“公募REITs產品爲基礎設施項目提供了新的退出渠道，有助於盤活存量資產，形成存量基礎設施資產和新增投資的良性循環。原始權益人通過發行公募REITs產品提前收回部分投資，能夠降低債務融資規模、改善財務結構，回收資金可用於投資新項目，持續爲我國基礎設施建設提供新的資金來源，更高效地實現基礎設施補短板、強基礎，更好地服務經濟高質量發展。”

首發和擴募擴容

目前，基礎設施公募REITs尚處於發展初期，已上市REITs產品均通過監管嚴格審覈，資產質量優良。目前已上市REITs產品總規模和流通規模較小，難以滿足各類資金的大規模投資需求。

下一步，證監會將以推進常態化發行爲抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路，持續擴容。

李超表示，證監會繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

完善市場體系，推進多層次市場體系建設，也是證監會發展REITs市場的重點工作。“將盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。”李超表示。

上交所理事長邱勇也指出，“今年以來，我們修訂發佈擴募規則，推動形成‘產品新發’與‘基金擴募’雙輪驅動的良性發展格局；發佈保障性租賃住房REITs規則指引；民企公募REITs實現零的突破。二級市場上，截至目前，流動性和價格發現機制運行較好。總的來看，試點效果符合預期。我們還推動成立了長三角REITs產業聯盟，加大對長三角基礎設施建設的支持力度。”

華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁林偉鑫表示，“產品擴容提速，新發和存量擴募是兩大抓手。新產品方面，今年已有12只產品獲批發行，另有多個成熟項目加快推進。存量產品擴募方面，擴募指引（試行）正式出臺，首批5只REITs擴募獲交易所受理，打開了存量REITs可持續規模增長的路徑。”

REITs指數化投資指日可待

李超提到，“將進一步明確REITs稅收徵管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者羣體。”

華泰證券資管認爲，公募REITs期限長，兼具權益和固收屬性，具有底層資產盈利能力穩定、現金流預期明確且強制分紅等特性。從資產配置角度看，REITs價格走勢與股票、債券、大宗商品等傳統投資品種走勢相關性低，投資邏輯亦不同於傳統投資品種，因而可以有效降低投資組合風險，投資者可以將其作爲分散化投資的新選擇。

申萬宏源研究金融工程資深高級分析師宋施怡表示，“從海外市場來看，養老第二及第三支柱投資於公募REITs的佔比逐漸提升。我們認爲，未來我國的養老目標FOF有望積極參與投資REITs。根據相關要求，REITs成立須滿兩年後纔可被納入養老FOF的投資標的。”

隨着公募REITs產品數量增加及類型多樣化，預計跟蹤REITs市場的綜合性指數以及行業指數等也將面世，爲國內投資者提供業績比較基準，促進REITs指數化投資。“從海外市場來看，以REITs指數爲標的的REITs ETF產品受到投資者歡迎，目前全球REITs ETF共有106只，規模接近1000億美元。”宋施怡表示。

據記者瞭解，目前美國的REITs-FOF：DFA Global Real Estate（簡稱DFA）是全球規模最大的REITs-FOF產品，規模將近90億美元，過去五年的累計收益率爲22.91%，年化收益率爲4.19%，未跑贏同期的標普500 指數。DFA持有美國、日本、澳大利亞等多國資產，持倉中排名前五的REITs類別依次爲多元資產、倉庫、公寓、 購物中心，佔比分別爲32.71%、13.40%、11.17%、8.98%。