文/樂居財經 魏薇

沉寂數月的融創在近期打出了一套組合拳。上週，孫宏斌爲融創找來了120億的紓困資金。這周，融創緊接着開啓了新一輪組織調整。今天，融創的境內外債務重組都有了眉目。

12月9日，融創公佈境外債務重組進展，並披露初步重組原則和建議重組框架概要。當天，融創也發佈了2021年財報。巧的是，這一天也是境內債重組方案債權人表決截止日。

一旦重組成功，融創未來數年的流動性壓力將得到緩解，整體財務狀況會進一步改善。

實際上，融創的流動性危機在去年下半年就已初步顯現，這一年多的時間裏，融創面臨了前所未有的挑戰和經營壓力。從去年9月開始，融創展開積極自救，配股、出售貝殼股票、轉讓項目、孫宏斌自掏腰包提供無息借款、出售商業運營板塊，全力償還債務。

自救至今，融創已通過各種舉措實現境外債及境內公開債展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

在財報中，孫宏斌向各位股東、債權人、客戶、合作方等相關各方表達了誠摯的歉意。同時他表示，本集團將深刻反思過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整。也將再接再厲、全力以赴，儘快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道。

不得不說，融創趕上了一個好時機，信貸、債券、股權的融資支持政策“三箭齊發”，“優化疫情防控20條”和“金融16條”的相繼出臺，爲市場注入了更多信心和活力。

年報迎來發布

延期8個多月的2021年報終於發佈，距離復牌也進了一步。去年，融創實現營收1983.9億元，同比下降約14%。受行業極端環境影響及對資產價值評估的審慎態度，融創大幅計提各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響，毛利、核心淨利潤分別爲-17.9億元、-253億元。

在進行了大規模的資產減值後，融創的淨資產仍有1246.7億，剔除減值影響後的核心經營利潤125.7億元。

“等市場逐步恢復後，前期計提的減值會根據情況轉回，預計融創的盈利水平也會逐步好轉。”有業內人士判斷，預計融創中期不會再大規模計提減值。

財務方面，2021年年底，融創的總負債爲1.05萬億元，較2020年的9306億元略有增長，其中，流動負債淨額245.9億元，流動和非流動借貸分別爲2351.5億元和865.6億元。同時，其現金餘額（包括現金及現金等價物及受限制現金）692億元。除了受限資金外，其賬上可動用的現金及現金等價物爲143.4億元。

有息負債的增長也事出有因。2021年年底，融創有少量債務逾期，觸發股權合作方保護性條款。知情人士透露：“合作方出於安全性考慮（項目無法滿足進度要求、行業極端環境、評級下調、訴訟等），主動來找公司溝通，將部分股權融資轉爲有息負債，導致有息負債有所增加“如果參考過去相同口徑，不考慮股權融資轉爲有息貸款的因素，全年公司有息負債能下降百億元。”

融創預計，未來七年左右，集團連同其合營及聯營公司的開發項目預計產生現金流總額約爲3200億元（該金額爲償付項目層面債務後的現金流，且未考慮酒店、商業、樂園等持有物業變現的資金流入，截至2021年末，該資產的賬面價值約爲1300億元）。

其預測現金流總額中約20%可用於集團境外實體償債；在未來7年或更長時間內，集團將視市場情況及資產運營情況可能考慮逐步出售部分資產，預計將使集團的整體流動性增加約600億元。

截至去年年底，融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億，約80%位於核心一二線城市。

多年累積下來，融創的家底仍然豐厚。或許，這也是孫宏斌篤定“其他地產公司會暴雷，融創也不會暴雷”的底氣之一。

據瞭解，在“穩經營、保交付”策略之下，融創一方面積極協調上下游，另一方面爭取紓困基金，不斷推進項目復工復產。其目前全國20個城市近70個項目，已獲批總數超百億的紓困基金。今年前11月，融創實現累計交付15萬套。

債務重組雙重進展

過去幾個月以來，融創一直與本金約91億美元的優先票據及其他境外債務的部分持有人及其顧問進行建設性接洽。目前爲止，雙方尚未訂立正式協議，融創仍在積極與債權人小組溝通境外重組方案。

探討的初步重組框架主要內容包括：將30億至40億美元的現有債務及若干股東借款轉換爲普通股或股權掛鉤工具，使得債務規模降至穩健、可持續的水平；剩餘現有債務將兌換爲新的以美元計價公開票據，期限爲自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置淨收益擬作爲償還新票據的額外資金來源；同時擬向及時支持重組方案的債權人提供同意費。

對於境內債，融創近日已對債券持有人發佈境內債重組方案，並在12月6日至12月9日就展期方案召開債券持有人會議，進行投票表決。

在最新公佈的方案中，對於已展期的債券本息兌付，融創將最終兌付日期定在2025年12月，較此前市場消息提前了9個月，即從此前的計劃展期3.75年，變更至展期3年。關於未展期的債券，融創亦制定出兌付計劃，最終兌付日期則爲2026年12月，展期時間從4.5年降至4年。同時，融創將對所有債權人先行支付3%本金，並於2023年分兩筆支付。

在最新的方案中，融創還增加了增信措施，其中，“H融創05”、“H融創07”、“PR融創01”、“H融創03”增加償付保障措施包括重慶文旅城和紹興黃酒小鎮的收益權；“H6融創01”、“20融創02”、“H1融創01”、“H1融創03”、“H1融創04”、“H1融1優”增加償付保障措施包括廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城的收益權。

除上述方案之外，融創另外設置了小額兌付安排，認定標準爲5萬元，承諾分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付，每個證券賬戶兌付數量爲持有本期債券張數的40%且不超過200張，以及持有本期債券張數的60%且不超過300張。

若方案通過，融創將成爲繼富力、龍光之後第三家進行境內債整體重組的房企。

董家渡項目融資120億後，融創相繼發佈年報，債務重組也傳來消息。有分析認爲，在國內經濟向好、行業支持政策密集落地的大背景下，融創債務重組如能成功，將幫助其重塑健康的資本結構，幫助經營性現金流逐步恢復，加速回歸正軌。

責任編輯：劉萬里 SF014