12月16日，深圳鹽田大梅沙，萬科2022年第一次臨時股東大會召開。本次股東大會包括提請股東大會授權發行直接債務融資工具、提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權2項議案。

萬科董事會主席鬱亮在股東大會上表示，市場修復是一個漫長而溫和的過程，現在看起來比預期更加溫和。11月的銷售總體看又回到今年4、5月的水平，12月預計比11月要增加。同時政策面向好的力度、廣度全面超出預期，房地產行業繼2003年後近20年再被看作是支柱行業。

“今天在市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。”

萬科董事會主席鬱亮 企業供圖

“行業40%的跌幅已收縮過度”

從今年6月份的萬科股東大會開始，鬱亮就在給行業傳遞信心。他當時表示，今天行業需要信心，需要熬着往前走。這個時候市場情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當是光明所在往前走，所以需要更多發掘好的一面。

鬱亮認爲，微光在逐步變成曙光。邏輯點毫無疑問是政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預期。

“行業很多年沒有發行股票了，現在終於可以發行了。房地產行業再被提是支柱行業了，上一次被稱爲支柱行業還是2003年，20年之後又被看作支柱行業。這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產企業流動性問題和促進行業健康發展。”

鬱亮曾在今年中預計短期市場已經觸底，恢復是一個緩慢溫和的過程。但現在來看，溫和的程度比其預期的還要更溫和一點，比如11月的銷售總體看又回到今年4、5月的水平。

積極的一面是，當下房地產行業下降幅度已經有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度了。鬱亮指出，收縮過度自然會積蓄反彈力量。

過去在行業黃金時代鬱亮常常發出警醒，當下則時常給予信心，被視爲是萬科過去看空，今年看多。但鬱亮認爲這種說法並不準確。

“我們只不過在黃金時代稍微清醒一點、理性一點，在今天市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。我最近有一句話跟同事分享，悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”

萬科過去一段時間做了兩件事情：一是保證自己活下去；二是不管市場如何變化，發力做好客戶願意買單的好產品、好服務。抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。

“今年新投的地，

平均淨利率大概能達到12%以上”

在本次臨時股東大會上，萬科擬新增不超500億元發行直接債務融資工具授權，同時第一大股東深鐵集團提請董事會將《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》。

對於本次股權融資議案，萬科總裁祝九勝解釋稱，首先，做股權融資是要優化萬科的資產結構，同時還要降低融資成本。從融資成本來看，只有股權性佔比提升了以後，負債率才能下來，債權性融資成本也會下去，融資成本也會不斷形成一個低走趨勢。其次，確實政策上有這麼一個窗口期，體現了監管部門對整個行業的支持，加上大股東深鐵也非常支持提議。

“第三個方面，目前行業處在底部，曙光已經出現，我們也隱隱約約看到一些機會。這次授權經過股東大會支持表決通過，我們也會相機在授權範圍內做後續安排。我們一直強調公司是開發、經營、服務並重，這三類業務機會我們都會關注。”

深鐵集團董事、總經理黃力平則表示，在當前這個時點，開展股權融資有利於萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展，所以深鐵支持萬科把握當前政策窗口期，以實際行動來支持房地產市場的平穩和健康發展，提振整個市場的信心。“當然我們也希望萬科進一步把公司的發展和股東的回報相結合，用高質量發展來回饋股東。”

萬科臨時股東大會現場 企業供圖

年初萬科提出今年業績要企穩，對於今年全年業績完成情況，祝九勝指出，萬科今年投資標準更嚴，今年新投的地，平均淨利率大概能達到12%以上，同時還是集中在有人口流入，在我們隊伍有能力打贏的區域投入資源。

今年前9個月，萬科整體經營服務類收入大概有376億元，同比增長約29.5%。物流在成本法的會計報表上有利潤，商業和公寓虧損也明顯在下降。資本市場也打開了REITs這些渠道，一旦合格經營項目、合格資產能夠證券化或者能夠交易，萬科就會有一部分利潤可以釋放、體現出來。

“有這麼好的政策支持，行業的難關已過，曙光已現，我對我們全年止跌企穩是有信心的。未來確實會有一些挑戰和壓力，我們會全力以赴。我們相信，經過大的調整，這個市場回暖或者需求端向好的時候，對於規範的企業來說，總歸是有更多好處的，當然這一切取決於我們的能力是否有根本的提升，能不能適應客戶、適應市場的變化。”祝九勝如是表示。

記者|黃婉銀

編輯|陳夢妤 何小桃 杜恆峯