在金融環境改善的情況下，接下來需要更加關注房企的銷售及回款。

12月21日，在2022第一財經金融價值榜·金融峯會上，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，房地產市場全面下行對經濟增長帶來較大負面影響，穩增長亟須穩地產。

“從短期來看，金融支持房地產市場恢復已做很多努力，在金融環境改善的情況下，接下來需要更加關注房企的銷售及回款。”連平在發表《怎麼看當前房地產市場？》的主旨演講時表示。

對此，他建議，推動房地產市場健康平穩運行，接下來應從幾方面入手，包括長期提供合理穩定的銀行信貸的支持；加快步伐增加房企非銀金融支持；優化疫情防控政策，引導住房銷售、建築工程順利推進；進一步合理鬆動土拍規則；建立健全風險監測體系；以及建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機制。

過去一年，房地產開發投資累計拖累GDP增長約1.5個百分點

當前，國內房地產市場正處於自2021年下半年以來的下行週期，部分房企處於降槓桿階段。

“與2020年初第一輪疫情衝擊相比，此輪房地產市場受挫的情況更爲嚴重。”連平表示，2022年下半年以來，政策加大了支持的力度，但是疫情點多面廣頻發，在很大程度上抑制了房地產市場企穩回升的可能。

數據顯示，2022年10月，70大中城市新房價格同比下降2.4%，較2021年末回落4.4個百分點；1~10月，全國住房銷售面積累計同比下降22.3%，房企定金及預收款累計同比下降33.8%。

受到房企償債高峯期的壓力、房地產行業景氣度慣性下滑及疫情因素影響，房企資金來源增速快速回落，拿地能力下降。同時，房屋新開工和建安工程投資表現低迷，房地產投資逐級下滑，2022年1~10月，房地產開發投資累計同比下降8.8%。

“房地產市場全面下行對經濟增長影響還是比較大的。”連平指出，經驗表明，房地產開發投資增速每下降1%，將拖累GDP增速約0.1個百分點。在過去的一年時間裏，房地產開發投資同比增速從2021年三季度末的8.8%下降至2022年三季度末的-8%，累計拖累GDP增長約1.5個百分點。相應地，拖累固定資產投資增長3個百分點；拖累社零消費增長4.5個百分點。

與此同時，房地產投資增速放緩影響地方政府土地財政收入。2022年1~10月，國有土地出讓收入爲4.4萬億元，累計同比下降25.9%，較去年同期大幅減少32個百分點。

“房企拿地意願下降直接影響地方政府的土地使用權出讓收入、土地使用和開發直接相關的稅收。”連平說。

這意味着，穩增長亟須穩地產。

連平強調，當前，我國經濟發展環境的複雜性、嚴峻性、不確定性上升。在外需放緩，內需波動的經濟下行時期，推動房地產投資早日企穩對實現全年經濟社會發展預期目標、保持經濟運行在合理區間具有重要意義。

統計顯示，2016年至2022年前三季度，房地產業產值對名義GDP貢獻率均值接近7%，房地產開發投資對固定資產投資佔比均值爲22%。

“可見，房地產業對國民經濟的貢獻十分明顯。”連平說。

剛性和改善性住房需求仍是政策主要服務對象

二十大報告提出，建立供求平衡的住房制度。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

連平認爲，這意味着住房工作的總體思路是房住不炒、保障供給和租購併舉，前者是定調房地產市場要保持平穩健康發展，後者則明確了住房供應的方式將更爲豐富和全面，總體上將以高質量發展爲引領，推進房地產這一首要民生福祉建設。

連平預計，未來剛性和改善性住房需求仍是政策主要的服務對象。一方面，流動人口和城市自然增長的新增人口將成爲剛需的主要來源；另一方面，改善性住房需求也逐漸成爲人民羣衆嚮往美好生活的訴求。

從流動人口帶來的影響來看，據預測，到2035年，據有關方面的預測，中國的城鎮化率將從2021年64.72%升到75%~80%。

“這意味着，未來十多年內我國將新增流動人口接近1億人，城市地區的住房需求也將隨之增加。”連平認爲，未來人口流動可能呈現四個重要趨勢。一是人口持續向東部集聚；二是特大城市周邊輔助型城市帶來人口流入的機會；三是中西部地區省會城市人口吸引力將會增強；四是一線特大城市公共服務水平高，城市吸引力強。

對比美國情況來看，儘管城鎮化率已經很高，但人口自然增長和改善性需求仍使得房地產在日常經濟中佔據重要地位。過去10年，美國房地產和租賃業佔美國GDP直接比重在12%以上。

“此輪美國經濟復甦與房地產興盛密切關聯。”連平指出，2020年上半年，美國經濟在新冠疫情影響下出現了階段性衰退狀況，爲此美國財政和貨幣政策採取了“雙寬”的方式救助經濟。在所有行業中，美國房地產業率先復甦。在這個過程中，住宅價格的變動很大程度上左右着通脹的表現，尤其是美國核心通脹。過去10多年時間裏，美國住宅CPI權重一直高於40%，表明與住宅相關的消費品佔全美居民零售支出的比重非常高。到了2022年10月份，美國住宅CPI同比增長了7.8%，成爲助推核心通脹處於高位的主要因素之一。

銀行信貸應避免大起大落，保持按揭貸款平穩運行

“一方面，受到週期性下行和疫情因素影響，經營性收入下降，大部分房企可能連續兩年無法完成年初制定的銷售目標；另一方面，由於監管壓力，受制於長期高負債率等問題，房企短期融資難有作爲，融資性資金補充能力欠佳，導致房企整體拿地謹慎，房地產投資下降，部分企業出現了流動性緊張甚至違約等問題。”連平認爲，雙重壓力下房地產市場整體下行。

針對這種狀況，2021年三季度以來，相關政策進行了一系列調整。特別是2022年以來，政策調整力度更大，“金融16條”出爐，希望通過一系列政策措施支持房企的生產經營活動，改善融資環境，降低房企經營風險；“三支箭”重磅落地，從信貸、債券、股權方面入手，將爲房地產行業注入較大規模的增量資金和資產。

“目前來看，‘金融16條’政策推行力度較大，根據已經披露的公開消息來看，涉及金額數目較大。但考慮到大部分政策目標偏短期，且在住房銷售尚未完全轉暖之際，預計實際投放金額可能存疑。”連平認爲。

談及接下來如何推動房地產市場進一步健康平穩運行，連平提出幾方面建議：

一是，長期提供合理穩定的銀行信貸的支持。爲保障市場供給能力，有效安定房地產市場信心，抑制房價大幅波動，銀行信貸應避免大起大落，保持按揭貸款平穩運行。建議提供合理穩定的銀行信貸支持，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發貸和住房按揭貸款平穩運行。

二是，加快步伐增加房企非銀金融支持。連平建議，進一步加大對資質優良房企的金融支持，包括運用債券、信託、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）等工具，增加不良資產管理公司等其他金融機構參與化解存量資產化解工作，特別是存在短期流動性問題的項目應儘快提供專項金融支持，促進復工復產，推動“保交樓”工作。

三是，優化疫情防控政策，引導住房銷售、建築工程順利推進。

考慮到過去一年多時間以來，全國各地疫情反覆多變，對房地產市場銷售、建築、裝修等活動影響較大。連平建議，住房金融政策更爲靈活，建立包括疫情防控、極端氣候條件等情況下的應急金融政策，適度延長還貸週期，協助房地產市場相關活動有序推進。

第四，進一步合理鬆動土拍規則。建議取消或調整競高標準建設方案，爲房企留出適當的利潤空間；適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納週期、下調部分地塊起拍價，以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性。盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉爲住宅用地。符合條件的城市，建議增加每年土地拍賣次數。

第五，建立健全風險監測體系。連平認爲，應建立動態風險監測體系，及時發現和有效預警房地產金融風險。對於停工爛尾項目，建議監管部門積極推動購房者與相關開發商、銀行溝通和協商，儘可能釐清各方權利和責任，儘可能降低購房者損失，平穩化解問題和風險。彌補預售資金存在的監管漏洞，確保房企預售資金用於房地產項目建設，保障工程款按期支付。

此外，他還認爲，應建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機制。“城市住宅用地指標需要相機而動，而非以固定的、較長年份週期作爲政策調整的週期。增加重點城市土地供應指標，並做好相關開發貸金融支持，優化信貸支持結構。”

責任編輯：劉萬里 SF014