轉自：北京商報

試點兩年，雙集中的供地方式迎來優化。2月2日，一份落款爲自然資源部辦公廳發佈的《關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各市、縣自然資源部門根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，同時，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告，這意味着試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。

業內分析指出，轉變不代表要取消集中供地，更爲靈活的供地方式和節奏，將更符合“銷售市場活躍-投資拿地活躍”的邏輯。

根據形勢“調整和優化”

《通知》的核心要點是“推進供應信息公開”。《通知》明確，建立擬出讓地塊清單公佈制度，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，給市場主體充足的時間預期限制。同時，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告，這意味着試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，建立擬出讓地塊清單公佈制度實際上是對過去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推進中，過於密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對於地塊的情況掌握不到位，也影響了投資拿地的策略。政策明確了3個月的緩衝期，實際上是希望地塊信息爲房企和市場所消化，本質上也是希望土地供應工作和市場需求做緊密的對接。

在嚴躍進看來，政策內容不代表要取消集中供地，而是要對集中供地進一步優化，充分體現了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨着“銷售市場活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，後續各類企業依然會有積極拿地的動作。

“並非‘取消’，而是根據形勢‘調整和優化’。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需雙方的信息，引導各方預期，避免搶地導致地價推動房價，導致資金大規模湧入樓市；另一方面是通過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行爲，並通過強化信心披露和供地規則，倒逼熟地出讓，降低開發商拿地無序的成本。

部分城市此前已放寬

2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次。但事實上，此前已有部分城市打破了集中供地次數的限制，改爲一年四次或多次的集中供地，更有城市暫停了集中供地模式。

據瞭解，北京、杭州、南京、蘇州、無錫等城市於2022年紛紛推出五批次集中供地，武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。

2022年10月，江西住建廳發文，將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。此外，22個試點城市中的長沙也於去年官宣土地推介方式將進行調整，今後不再按年度批次推介土地，更改爲年度常態化持續更新推介。2023年開年，天津首次單獨掛出1宗涉宅用地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上介紹，回顧2022年22城集中供地來看，計劃完成率不足六成。對於2023年土地市場走勢，業內人士預計並不樂觀。其中，市場熱度仍將持續分化，安全應成爲今年房企選擇城市的重要標準。在土地規則上，各地採取多次分散供地，優化供地條件，降低參拍門檻。

李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情後開始推的，主要是應對當時高地價及新一輪樓市上漲。同時，從那時開始，也開啓了一攬子長效機制建設。當對房企定向去槓桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時，通過集中供地（一天內完成十幾宗地塊出讓）控制源頭上搶地、誕生高地價的必要性，已下降了很多。但後續商品房市場下行，回款走低，開發商資金鍊緊張，此時繼續沿用集中供地，在很多城市甚至導致大面積流拍，惡化市場預期的同時，此前出讓的高價地也無法開發了，甚至計提壞賬準備。

此次《通知》也明確，各地要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對應的住宅建築面積，作爲測算下一年度供地計劃總量的參考。要“因城施策”安排計劃總量，凡商品住房去化週期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

北京商報記者 王寅浩