高層重提“房地產是支柱產業”；多地房貸利率下調、公積金政策優化、放寬限購……一系列因素推動下，近期房地產行業關注度走高。在需求端發力的同時，多地住建部門還加強供給端的保障力度。新京報記者注意到，河南、安徽、山東等地日前召開會議提出，試點現房銷售。

防風險是推動現房銷售、加強預售監管的出發點

在今年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長倪虹提出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

由此可見，防風險是推動現房銷售、加強預售監管的出發點。

1月31日，山東省住房城鄉建設工作會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。今年各市要進一步加大“保交樓、穩民生”工作力度，管好用好國家專項借款，協調商業銀行落實配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設進展，確保逾期房屋按計劃節點如期交付。

2月6日，在安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

河南則提出，以鄭州、開封爲試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。2月7日召開的河南省住房和城鄉建設工作會議提出，在保交樓、化風險方面，圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標，發揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，確保按時間節點完成目標任務。

2021年以來，以鄭州爲代表的商品房“爛尾”情況日益凸顯。尤其是鄭州接連遭遇災情、疫情和“停工潮”衝擊，給當地房地產行業帶來極大衝擊。

2022年7月28日，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩民生”。2022年9月6日，鄭州印發文件提出，大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工。河南省住建廳廳長王藝介紹，河南強力推進問題樓盤處置化解和保交樓，爭取國家兩批專項借款453億元，居全國第一，推動落實金融機構配套融資，全省不動產辦證類和配套設施不完善類項目如期動態清零，專項借款和省重點監測項目復工80%以上、交付10萬多套，有力發揮了穩預期、保民生、促穩定的作用。

一位房地產專家向新京報記者表示，推動現房銷售與保交樓工作密切相關。“買任何東西都不能預售，房子反而能預售，而且房子一般是老百姓金額最大的資產。這就容易造成資金抽逃、濫用，導致很多質量問題、合同糾紛等，尤其‘爛尾’是最嚴重的事。”

上述專家提出，設立預售制度是爲了解決房地產商業化之初企業資金短缺的問題。目前來看，預售制度已經完成了歷史使命。“現在房地產市場銷售不太順暢，趁此推行現房銷售，我覺得時機已經到了，但是肯定不能一步到位。所以政府部門還是通過倡導、鼓勵來推進，誰能夠率先做現房銷售，誰就能夠把握市場先機。”但他也表示，從目前的市場來看，現房銷售可能助推房地產行業形成強者愈強、弱者愈弱的局面。

現房銷售嘗試可溯至2014年，如今再提有何不同？

除山東、安徽、河南三省明確提出推行現房銷售外，數年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍賣時增加了現房銷售的要求。

記者注意到，早在2014年，上海市黃浦區五里橋街道一拍賣地塊的出讓預合同中就提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

2016年6月，深圳也推出現房銷售試點地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建築物，必須在竣工並取得不動產權證書後才能對外銷售。

2016年8月，南京發佈《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，提出當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

海南則於2020年3月印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，正式推行商品住房預售制度改革，提出自文件印發之日起，在新出讓土地上建設的商品住房，實行現房銷售制度。海南成爲全國首個出臺省級現房銷售政策的省份。

時任海南省住建廳廳長霍巨燃在新聞發佈會上表示，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成爲房地產投訴和糾紛的最主要因素。爲從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，海南提出改革商品住房預售制度。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受媒體採訪時指出，此前提現房銷售和現在提現房銷售，它有一個本質的區別。此前現房銷售的目的是通過現房的模式來限制一些企業非理性的拿地動作，這和土地的限價政策有關係。隨着市場降溫，各地優化或者取消了現房銷售政策。而現在提現房銷售則是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房者權益的角度出發，提出現房銷售模式。

期房銷售仍是當今主流，怎樣規避風險？

接受新京報記者採訪的房地產專家同時表示，現房銷售政策不能“一刀切”，期房銷售在今後一段時間仍將是商品房銷售的主要方式。

在現房銷售試點值得關注之外，多地着重強調加強或優化預售資金監管。山東強調，構建防風險長效機制，嚴厲查處購房款未進入監管賬戶、違規提取、抽逃資金等行爲，保障開發項目順利竣工交付，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風險發生。

廣東提出，優化企業資質、商品房預售等審批流程，壓減聯合審批時限。持續推動面向更大範圍進行承諾制、容缺辦理行政審批。打破隱性壁壘、鼓勵支持民營經濟和民營企業發展壯大。優化商品房預售資金監管，支持商業銀行出具保函置換商品房預售資金。

濟南、昆明、合肥等地則在近期修改了商品房預售資金管理辦法。以昆明爲例，預售資金進入監管賬戶後，監管額度內的資金，按照項目主體結構封頂、竣工驗收備案、房屋所有權首次登記等節點釋放可使用的資金額度。上述資金只能用於支付項目竣工交付所需的建設工程款、建築材料設備款等款項，不得用於支付任何借（貸）款本息、土地款、營銷費及房地產開發企業員工工資等其他款項。

昆明還要求，房地產開發企業應當在商品房銷售現場顯著位置設立公示牌，公示監管銀行、監管賬戶、監督舉報電話等信息，在《商品房買賣合同》中載明監管賬戶，並通過附件方式載明商品房預售資金監管協議主要內容。

對此，上述專家提出，預售監管制度經過多年發展整體已經比較完善，規避預售風險關鍵在於有關機構如何執行。而從根本上來說，還是要解決房地產企業融資能力受限的問題。

中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成在接受媒體採訪時指出，從2021年5月房地產風險明顯暴露後，調控政策分爲三個階段漸次推進：第一階段，房企努力自救；第二階段，中央提出壓實地方政府“保交樓、穩民生”的責任；第三階段，金融支持有助於房地產市場“軟着陸”。監管層圍繞穩定房地產市場發展出臺了多項支持供求雙方的金融政策，供給端主要是緩解房地產企業和項目融資難題，而需求端全方位促進居住消費良性循環的政策邏輯鏈也逐漸清晰，相信在各方共同努力下，市場預期有望改善。

新京報記者 行海洋

編輯 陳靜 校對 趙琳