出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，中國海外宏洋集團有限公司（以下簡稱“中海宏洋”）發佈了2022年業績報告，在營收錄得同比增長的情況下，經營利潤及歸母淨利潤均出現大幅下滑。這背後是中海宏洋身處中海集團大旗下的特殊定位所致，在重倉弱二線及三四線的情況，2022年迎來存貨巨幅減值及業績下滑。

對於未來是否還會發生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據減值情況確定，存在不確定性，數額很難說是大是小。

存貨減值增近10倍

早在2010年3月，中國海外發展有限公司完成對蜆殼電器（中海宏洋的前身）的併購，並更名中海宏洋。自此，中海宏洋在整個中海地產體系中，主要負責深耕低線城市，包括弱二線及三四線城市，諸如呼和浩特、桂林、銀川、南寧、蘭州、贛州、揚州、南通等城市。

正是由於重倉弱二線及三四線，中海宏洋在2022年迎來存貨巨幅減值及業績下滑。

年報顯示，全年公司錄得營收574.92億元，同比上升6.8%，而經營利潤爲62.66億元，同比下降38.6%，錄得歸母淨利潤31.5億元，同比下跌37.6%。關於業績下滑的原因主要有2點：

其一，利潤率的下滑，毛利率與淨利潤率分別下滑約9個百分點、5個百分點至14.4%、5.26%。撇開減值影響毛利率也由上年的23.03%下滑至19%。

其二，存貨減值驟增，2022年物業銷售及發展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。

上述亮點原因都直指中海宏洋項目盈利能力的下滑，而如果地產開發最核心的要素是“位置”的話，那麼中海宏洋去年業績的背後是佈局定位的結果。

實際上，目前弱二線及三四線城市普遍出現庫存積壓，中海宏洋在一些重倉區域去化壓力增大，這些項目涉及到的城市有鹽城、濰坊、天水、淄博、清遠等低線城市。

土儲絕大多數在低能級城市 後續風險難料

顯然，2022年中海宏洋存貨減值城市基本與過去一年我國房地產市場調的劇烈程度一致，而值得投資者注意的是，中海宏洋的絕大多數土儲基本都在低能級城市。

據悉，中海宏洋將所在的城市分爲三大類：

第一類，是強投資城市，以合肥爲代表，供需合理，購買力、城市活力相對強。

第二類，是以銀川爲代表，城市體量不算大，但屬於中心節點城市。

第三類，以泉州爲代表，經濟總量較高，產業底子厚，需要加大投資。

截止2022年底，中海宏洋在39個城市的土地儲備共達2453.26萬平米，其中合共202.28萬平方米由聯營公司及合營公司持有，整體權益比例較高。儘管中海宏洋在2022年有所側重提高拿地城市的層級，但除了合肥、西寧、銀川、南寧等幾個省會城市外，其餘約90%的土儲都在三線及以下城市。

低線城市帶來的第一層壓力即爲銷售回款壓力。2022年，中海宏洋實現合約銷售額爲403.16億元，同比下跌43.4%，降幅超過百強房企平均水平。涉及合約面積合共372.52萬平方米，同比下滑34.5%，銷售均價爲10800元/平米，同比下滑13.6%。而同期銷售費用卻基本保持平穩，也未能挽回銷售的量價齊跌。

值得一提的是，中海宏洋在總土儲相較於2022年去化面積非常充裕的情況下， 2022年依然新增土儲約221.25萬平方米，總代價合共約人民幣101.5億元，加上收購位於金華和徐州的發展項目的額外部分權益，應占樓面面積合共約193.73萬平米，整體土儲池子還在逆勢擴大。

在2022年存貨減值較大的城市中，諸如鹽城、濰坊、淄博等，中海宏洋已擁有的土儲並不少，此外，中海宏洋還在2022年大舉在淄博加倉了42.57萬平米土儲。整體而言，中海宏洋向二三線城市下沉的方向並未改變，但在具體城市的投資側重將有所調整。“對錶現弱一些的城市降低投資強度，提高項目回報，也會進行個別城市更替。”

但對於未來是否還會發生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據減值情況確定，存在不確定性，數額很難說是大是小。

調整土儲需要時間 財務卻率先走弱

事實上，中海宏洋要在與中海地產形成互補的戰略下，精細化調整土地儲備並不容易。這一方面是由於低能級城市去化進程緩慢或不及預期，另一方面，回款慢及資金不足將加大公司財務壓力，進而掣肘調整新拓土儲。

儘管在2022年支出184億新增土儲，而在土儲佈局調整仍未明顯成效的情況下，中海宏洋的財務確實率先走弱。儘管公司三道紅線指標仍保持綠檔，但淨負債率較2021年的35.6%提升13個百分點至48.8%，並由於海外債成本的上升，其綜合借貸成本由2021年的3.8%提升至2022年的4.8%，而現金及銀行結餘與受限制的現金及存款合共爲人民幣293.31億元，較上年有所減少。

目前隨着美聯儲加息的持續推進，包括香港在內的諸多海外市場債務融資成本持續上升。而截止2022年底，中海宏洋總貸款中（包括擔保票據及公司債券），人民幣及港幣/美元分別約佔60%及40%，美元加息對於公司財務成本的影響顯著。預計今年中海宏洋融資成本或仍將上升。