轉自：中國證券報

可以房產“帶押過戶”的地盤又大了！

“看！這兩天兒發了新通知 ↓ ↓ ↓”

圖片來源：銀保監會官網

“啥意思？”

“就是北京銀監局、央行營管部、市規自委、市住建委給買賣二手房開‘快捷方式’啦！“

Q

“帶押過戶”是啥？

“帶押過戶”是對於上市交易、存在抵押的房產，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

在傳統的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。

Q

哪兒的房現在能“帶押過戶”？

目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”。

其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。

Q

啥樣的房產可以做“帶押過戶”？

以北京爲例，在北京同時滿足以下四個方面的條件可做“帶押過戶”：

1．本市個人二手房交易；

2．買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；

3．賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；

4．所交易的住房在轄內商業銀行僅存一次有效抵押。

Q

“帶押過戶”的優勢是啥？

1．可以縮短交易週期。“帶押過戶”有望大幅縮短交易時間，有利於有置換改善需求的人儘快收回資金。

2．可以節省“過橋資金”成本。對於原來需要借錢墊款償還房貸的人來說，“帶押過戶”可以節省一大筆“過橋資金”成本，也降低了市場上“過橋資金”這個灰色地帶可能帶來的風險。

3．能夠盤活二手房市場。政策有助於加快換房需求入市，對提升新房交易量有所助力，會促進新市民購買二手房及在該城市紮根落戶，可進一步促進房地產市場良性循環。

Q

我想“帶押過戶”，應該如何操作？

各地流程略有不同，具體請參考當地官方文件。下面以北京爲例：

第一步，二手房的買賣雙方先約定好同意“帶押過戶”，然後辦理網籤；

第二步，去銀行申請“帶押過戶”，與雙方貸款銀行約定首付款監管賬戶等事項、買方將首付款打入資金監管賬戶；

第三步，買賣雙方前往登記大廳辦理“帶押過戶”登記手續，辦理過戶，並辦理二次抵押權手續；

第四步，買方的房貸銀行通過監管賬戶向賣方貸款銀行支付原貸款餘額並向賣方發放貸款，之前的房貸解除抵押。

Q

對買賣雙方來說，“帶押過戶”有潛在風險嗎？

業內專家認爲，對買方而言，風險點在於交易期間房屋被查封。

交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現無法償還到期債務的情況，銀行有權要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較複雜，需耗費大量時間。

對賣方而言，風險點在於提前償還貸款的可能性。

交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現重大且不可挽回的價值損失，觸發銀行提前還款的情形，賣方貸款將加速到期，從而導致其承受較大的還貸壓力。

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