來源：中國房地產報

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在拿地佈局方面，房企投資意願較低，拿地增速已放緩；且向核心城市集中趨勢明顯，不再擴充低質量土地儲備。

田傲雲/發自北京

謹慎補貨和聚焦核心城市是2022年房企拿地的真實寫照。

剔除仍未發佈2022年年報的恒大、世茂、奧園、祥生4家房企，據記者統計，截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地儲備總面積22億平方米，較2021年末下降12%。

其中，土地儲備面積超1億平方米企業有5家，在5000萬平方米至1億平方米間的有7家，在1000萬平方米至5000萬平方米間的有34家，在1000萬平方米以下的只有1家。

值得注意的是，在拿地佈局方面，房企投資意願較低，拿地增速已放緩；且向核心城市集中趨勢明顯，不再擴充低質量土地儲備。在TOP50上市房企拿地土地儲備增幅方面，僅6家房企拿地增幅在10%以上；整體土地儲備規模亦出現明顯下滑，總土地儲備保持正增長的房企僅有9家。

爲了更好地瞭解上市房企發展情況，由中國房地產報推動發起的“2023第三屆中國上市房企綜合競爭力研究”也已正式啓動，這一競爭力研究將全面展示中國房地產行業情況與企業狀況，爲企業發展提供全面的智力支持。

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37家上市房企土地儲備“縮水”

透過TOP50上市房企2022年土地儲備總面積可以看到，碧桂園以2億平方米土地儲備穩居榜首，排名其後的分別是保利發展（土地儲備1.65億平方米）、綠地控股（土地儲備1.57億平方米）、融創中國（1.3億平方米）、萬科（1.19億平方米）。

值得注意的是，除綠地控股外，其餘4家企業2022年土地儲備面積都較2021年有所下降，其中碧桂園、融創中國、萬科降幅超過20%。

另據記者根據2022年TOP50上市房企披露的財報數據統計出《2021~2022年TOP50上市房企土地儲備增速排行榜》來看，2022年企業整體土地儲備規模出現明顯下滑，有37家上市房企土地儲備“縮水”。

榜單顯示，濱江、華潤置地、招商局蛇口等7家房企土地儲備下滑幅度在10%以內；中海地產、綠城中國、建業地產等14家房企土地儲備下滑幅度在10%~20%；禹洲集團、中南建設、中交地產等16家房企土地儲備下滑幅度在超過20%。

土地儲備“縮水”的背後還有房企拿地增速放緩。

在《2022年TOP50上市房企拿地擴張排行榜》上，以碧桂園爲代表的部分企業放慢了腳步，在2021年末土儲規模基礎上碧桂園2022年拿地增長速度僅爲0.3%。

“碧桂園把保交付、保資產、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定。”碧桂園集團總裁莫斌表示。

財報顯示，2022年碧桂園共計新獲取9個項目，權益地價約61億元，其中71%分佈在二線城市。

也有部分房企選擇暫緩拿地計劃。以正榮地產爲例，2022年面對複雜形勢和挑戰，正榮地產聚焦“保竣工、保交付”兩大任務；財報顯示，2022年正榮地產共實現70個項目/批次、4.2萬餘套新房交付。

億翰智庫認爲，房企土地儲備下降主要原因有兩方面，一是投資意願下降疊加核心城市去化較快。2021年下半年房地產市場下行，加上預售資金被嚴格監管，多數房企持幣觀望，大部分投資力度呈下行狀態。

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聚焦核心城市，尋找第二增長曲線

亦有房企在逆勢補倉，不過這都基於拿好地的前提。

華創證券分析師單戈認爲，當前市場環境下，頭部房企向核心城市集中的趨勢非常明顯。從2022年頭部房企拿地金額來看，一二線城市佔比達到88%，其中41%集中在長三角，與2021年基本持平；中西部拿地佔比則進一步降低至14%。

“且2023年1月份16家龍頭房企僅獲取2宗核心城市的優質地塊，反映在當前市場環境下房企謹慎佈局的態度，不再擴充低質量土地。”單戈補充說。

中海地產管理層也在業績會上表示，2022年中海地產在一二線城市貨值佔87%，未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角的一些重點城市尋找機會。

莫斌表示，2023年碧桂園已經重啓拿地，整體投資方向將圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、供需情況等核心變量進行優中選優，重質輕量，聚焦一二線核心城市。“通過新增土儲佈局調整，碧桂園計劃用3~5年時間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50%對50%，用優質土地資源支撐公司未來穩健發展。”

此外，2022年拿地積極但整體土儲面積下滑的華髮股份管理層也表示，房企向產品力要效益，且不再“多點開花”式地佈局，積極向一二線城市“換倉”。

但在拿地金額方面，與2020、2021年相比仍保持低位，剔除未公佈拿地金額的16家房企，僅招商局蛇口保持正增長，同比增長14.16%。

從拿地金額來看，有5家房企拿地金額超過500億元，保利發展以1613億元高居榜首；華潤置地、中海地產、廈門建發、招商局蛇口緊隨其後，分別爲1442.3億元、1208.7億元、1030.25和766億元。

隨着房地產開發增量業務迎來天花板，也有房企在開發之外佈局代建業務，開拓新的增長曲線。據公開資料不完全統計，目前已有60餘家品牌房企涉足代建業務，設立代建平臺公司，以搶佔代建市場“藍海”。其中不乏碧桂園、龍湖等新入場的頭部房企。

2022年，沒有新增拿地的金科地產卻在發力代建業務。財報顯示，2022年，金科地產新增代建儲備建築面積約82萬平方米，代建儲備建築面積約 600 萬平方米，代建儲備貨值約 500 億元，其中一二線城市項目佔比52%。

此外，廈門建發也表示在增強招商局蛇口安全邊際，優化庫存結構的同時，要大力拓展代建業務。財報顯示，2022年，廈門建發房產和聯發集團新拓展項目 58 個，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產業園、醫療、大型公建等領域齊頭並進。

中指研究院土地事業部負責人張凱表示，在市場充滿不確定性的當下，房企更偏好於投資這類“類代建”的無風險、低收益地塊，預計後續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

責任編輯：劉萬里 SF014