樓市仍處於調整期，近期開發商爲了賣房花式促銷屢見不鮮。

最近廈門本土國企特房集團推出的“買房送兩頭豬”引起關注，但最令市場驚奇的是，時隔多年再現開發商“零首付”，甚至“負首付”賣房。

以深圳爲例，位於龍崗區的信城縉悅城此前推出“0首付購三房”，羅湖區也有房產銷售人員表示可做到“負首付”買房。

此外，還有位於羅湖區清水河片區一處新盤也打出“只需首付89萬元就可買到65平方米的兩房單位，相當於開發商直接送1.2成首付”的廣告等。

熱點城市重慶也不例外，巴南區的房產銷售宣稱“首付負1萬元”“不需要首付還能再拿1萬元”以及“負首付50萬元買學區房”等。以後者爲例，若是在一套房源總價的基礎上多向銀行貸款50萬元，即購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作爲裝修款。

在廣東惠州，也不乏各類樓市促銷活動，比如大亞灣區域的臻悅府項目的4.8折促銷也成爲當地焦點。該項目銷售均價爲14425元/平方米，但近期有銷售人士稱低樓層價格僅爲6800元/平方米，相當於打4.8折賣房。

位於惠陽淡水的東方鉑悅府則推出“有史以來最大優惠”，即零首付、送車位，在售房源折後單價約8700-9700元/平方米。該項目的最高備案均價曾達到1.52萬元/平方米，等同於以6折價格促銷。

除此之外，還有南京、廈門多地的一些樓盤項目推出不同力度的優惠舉措，以提高房源的去化流速，但目前來看，效果微乎其微。

更重要的是，當市場各類營銷現象頻繁，促銷活動背後的問題和風險也漸漸浮出水面。

以吸引購房者的“負首付”“零首付”爲例，北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人、房地產法律事務部主任郭韌認爲，這類宣傳可能只是宣傳噱頭，“大多是付款延遲，先簽合同後付款。”

最後的結果就是，一旦涉及虛假宣傳會被行政處罰，而已籤買賣合同則會面臨撤銷。

從操作方法來看，廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴界面新聞，“主要是通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。”此外，開發商也可以通過首付分期、返首付等形式，實現“零首付”和“負首付”。

中原地產首席分析師張大偉認爲，這類做法也稱爲“高評高貸”，就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。

高評就是高評估值，高貸就是高貸款額。“裏面涉及陰陽合同、賣家配合控款，其漏洞在於銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上也是違規。”

開發商也是冒着高風險做此類交易。郭韌表示，對於開發商來說，如果負首付賣房，但後面買家違約，消費者不肯還錢，不肯繼續該交易，開發商想要起訴要求違約金會比較難，因爲買家本身就沒有通過付錢來買房。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向界面新聞指出，這一現象實際上也意味着開發商面臨現金流和去化壓力，以及各地不讓房企公開和大幅降價促銷下的打擦邊球的賺噱頭、吸引眼球的變相促銷行爲。

“對於開發商而言，無論是否被舉報都有可能被監管部門叫停或者處罰。”柏文喜表示。

比如5月20日，針對惠陽淡水的新盤東方鉑悅府推出“零首付，送車位”等促銷手段，惠州市惠陽區住建局發佈通知，將在全區範圍內嚴查首付貸、返首付、零首付等違規銷售行爲，以及發佈虛假違法房地產廣告和散佈不實信息等行爲。如因違規銷售引發投訴，涉事樓盤將被關停網上交易系統。

在此之前，被全網熱議的崑山兩樓盤因大幅降價被暫停網籤更是典型的案例。

5月初，一份《關於崑山嘉寶網尚置業有限公司、崑山長泰置業有限公司違規行爲的通報》的文件顯示，崑山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、崑山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成社會不穩定因素。

通報文件還指出，“對於上述項目我局已要求立即整改，暫時關閉網籤(待整改結束後予以開通)，並已將其不良行爲計入年度誠信檔案。”

購房者的風險自是不言而喻。柏文喜指出，買家可能面臨這種變相降價促銷方式所獲得的實惠最終落不實，或者可能因爲涉嫌違規和被叫停而被禁止的風險。

在郭韌看來，“零首付”、“負首付”看起來是沒花錢去買房，表面看沒有風險，但買這類房也需要謹慎。因爲開發商的合同中必然會做其他的相關約定，如果最後購房者沒有錢支付房款或者房價下跌想違約，買家也要承擔一定的違約責任。

“通過上述這類優惠引導購房者，但事實上價格可能並沒有太多讓步，這會導致購房者不僅要承擔更高的月供，還要承擔着後續房價下跌的風險。”李宇嘉補充道。

不僅如此，低首付、墊首付等市場行爲，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了槓桿，可能會導致未來出現斷供和其他金融風險。

從“低首付”到“零首付”再到“負首付”，無一不是反映出“金三銀四”之後的市場預期和需求不斷疲弱，新房項目去化更困難。

據易居研究院統計，2023年5月1-22日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積爲1199萬平方米，環比4月1-22日增速爲-13%。

此外，在全國50個城市中，只有18個城市交易行情有環比增長態勢，剩下的32個城市都是環比下降態勢，表明行情趨冷的城市數量要更多。