21世紀經濟報道 記者李願 北京報道

隨着5月即將結束，6月來臨，地方城市政府將要做一件事關買房人的大事——評估當地新建商品住宅銷售價格變化情況，並決定首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

年初以來，在各相關部門和地方政府的努力下，房地產市場呈現緩慢復甦的態勢，由此不少城市準備買房的人也在擔憂，“我買房時房貸利率還會維持在目前的水平嗎，房貸利率會上調嗎？”

上述擔憂源自《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》），該《通知》由央行、原銀保監會於今年1月初發布。《通知》明確，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

爲消除上述擔憂，21世紀經濟報道記者爲大家梳理清楚幾個關鍵問題：

1、爲何要在6月評估？

事實上，不僅僅是在6月，每年的3月、6月、9月、12月都會進行一次評估。

《通知》規定，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

也就是說，每年3月的評估期爲上一年的12月和今年的1月、2月，而6月的評估期爲今年的3月、4月和5月，以此類推。

不過，評估後並非當月執行，而是每一個季度決定是否調整一次。比如6月評估後，執行期爲第三季度的7月、8月、9月。

2、如何進行評估？

《通知》規定，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

目前，我們只能通過統計局每個月發佈的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》看到70個城市的新建商品住宅銷售價格指數情況，來觀察這70個城市的房價變化，進而明確是否符合階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限的要求。

在這70個城市以外的情況，還需要以當地政府披露爲準，或者直接諮詢當地的銀行房貸利率情況。比如，央行披露，據統計，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。

3、放寬貸款利率下限一般會維持多久？

這是目前很多人擔憂的問題，由於在各種利好政策支持下，房地產市場呈現緩慢復甦的態勢，不少城市的房價出現一定程度的上行，這是否意味着放寬貸款利率下限的政策會取消？

有可能，但不一定，同時按照此前的情況來看，一個城市“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降”到“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲”也需要很長時間。

爲了更一目瞭然，按照央行“既管冷、又管熱”的表述，將“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降”定義爲“冷”，“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲”定義爲“熱”。

有測算結果顯示，以武漢和濟寧爲例，二者在2022年三季度均出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別長達27個季度和22個季度。

因爲從“冷”到“熱”，還有“不冷不熱”的中間狀態，如下圖：

《通知》明確，其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。其中的“其他情形”即爲“不冷不熱”的中間狀態，而“按現行規定執行”，即上一次當地城市政府明確的房貸利率下限情況。

也就是說，如果此前某個城市政府決定取消了房貸利率下限，在“不冷不熱”的中間狀態期間，那麼這個城市的房貸利率下限繼續取消。

按照央行數據，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限與全國下限相比，大概低10到40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。

當然，如果某個城市房價出現了“熱”的情況，要恢復到“冷”情況，同樣可能也需要很長時間。以太原爲例，該市房價在2015年10月達到“熱”的標準後出現持續上漲，一直持續到2020年；2020年9月轉“冷”後，又開始持續下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規律。

對於上述《通知》，央行表示，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

4、什麼是房貸利率下限？

我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，採用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

以利率下限爲例，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策。

LPR由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，爲銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。房貸利率一般都是5年期以上，因此參考5年期以上的LPR，最新一期5年期以上的LPR爲4.30%。

去年5月，央行、原銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》明確，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。也就是說，購買首套房，利率下限爲“LPR-20個基點”。

而上述《通知》進一步打破了“LPR-20個基點”的下限要求，各城市地方政府決定房貸利率下限。當然，購房人能否拿到下限利率，還要看不同銀行的情況，以及自身的信用情況。

（作者：李願 編輯：曾芳）