21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

5月下旬，李偉最終降價45萬，忍痛把“老破小”房子賣出去了，他感覺再不降價也等不來希望，覺得接下來的6、7、8月份，北京二手房市場行情或許會更加平淡。

和李偉一樣，他的經紀人張濤也感受到了北京二手房市場的涼意，尤其是與回暖的2月、3月相比，5月份，他所在的中介門店成交量大降，成交的房源也都是降價才換來結果。

這是發生在北京市東四環外一個老小區的案例，但整個北京二手房市場5月份都呈現出“成交下滑、價格下調、買方觀望、庫存房源明顯增多”的特點。

鏈家官網數據顯示，截至5月31日，北京二手房掛牌量已經突破了12萬套，但21世紀經濟報道記者從知情人士處獲悉，實際掛牌量已經快逼近15萬套。

記者調研發現，從3月份至今，北京二手房套均成交價格已經跌了幾十萬元，根據房型不同跌幅不等，400萬左右的老房子下降約20萬元，老舊學區房甚至降價超50萬元，房齡比較新的小區，成交價也在下降。

“現在客戶看完根本就沒有下一步意向，連出價都不出，都在觀望。”北京豐臺區一位頭部中介品牌經紀人則告訴21世紀經濟報道記者，降價幅度不夠大的房子甚至都吸引不到客戶。

多位市場人士均認爲，北京二手房市場現在已經事實上進入了買方市場。

“這種觀望可能要持續到9月份。”多位經紀人判斷，預計未來三個月內成交量依然不會有明顯起色，價格也會經歷調整。

成交量下滑近半

手裏的老房子掛牌快半年，眼看着去年11月置換的次新房馬上就到違約期，王強愈發着急了。

去年，王強以570萬元在北京東五環、六環之間購買了一套80多平米的兩居室，當時預留了半年的週轉期限用來把現有的住房賣出去。那時候北京受疫情影響，市場需求受到積壓，成交不太順暢。

實際上，王強是經歷過“好時候”的，今年春節過後，被壓抑購房需求密集釋放，市場在2、3月份迎來強勁反彈，一些觀望的客戶也因爲市場熱度的升溫而積極入市。行情最好的時候，曾有人對王強這套60平米的老房子出價400萬，但他還想再搏一搏，儘量彌合兩套房之間的價差。

“短時間內成交量的上升，拉昇了部分業主的預期，把報價提了上去。”麥田房產分析師的這種說法，正是王強的想法。

但是4月之後，看房的人原來越少，給出的購買價也越來越低，王強開始意識到他錯過了市場高峯。

實際上，4、5月份北京二手房成交出現了明顯的高位回落。

58安居客研究院數據顯示，今年3月北京二手房成交量出現一個高峯，達到2.2萬套，創下了北京近5年的新高，隨後4月份下滑到約1.39萬套，預計5月二手房成交在1.2萬套左右。

根據北京住建委官網數據，截至30日，5月份北京二手房網籤12117套，環比上月同期下滑13.0%，較3月份的22192萬套，下降了45.4%。

“今年5月北京二手房成交量，在近五年中僅高於2022年。”麥田房產分析師指出，面對高性價比房源減少的情況，客戶入市意願減弱，再加上新增需求補充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明顯。

但另一位不願具名的地產分析師指出，其實不是市場供應不足，反而是市場供應過量，根本原因在於消費者對樓市的悲觀預期，加重了觀望情緒。

“5月的看房量不多，那些樓層不好、戶型有硬傷、臨街或者頂層的房子，根本就沒有客戶看。”一位從業8年的房產經紀人對21世紀經濟報道記者說，北京二手房市場一向是賣方佔主導，但現在這種情形在慢慢轉變，主動權切換到了買方手中。

58安居客研究院北京分析師任野也告訴21世紀經濟報道記者，單就短週期的成交量來看，北京樓市的確轉冷了，但二手房的成交下滑，不單單是市場冷熱的問題，更深層次的是市場需求結構轉變的體現。

任野認爲，疫情三年，一方面壓抑了購房需求，另一方面也激增了改善換房的需求，而且這種置換大多需要以“賣一買一”的方式來實現。但目前北京置換的需求，更多傾向於新房以及房齡在十年以內的準現房。

“而目前市場掛牌的二手房源，半數房齡超過二十年，且‘老破小’的佔比較高，10年以內的次新房佔比較低，導致北京當下二手房市場成交持續下滑，但土地市場卻較爲火熱。”任野說。

買方挑樓齡、挑房型、挑價格，選擇權相對較多。另一位房產經紀人也透露：“目前北京二手房市場上，買方的要求比較多，挑不到合心意的房子不出價，價格達不到心理預期就接着挑。”

不過，麥田房產分析師指出，也不必過分悲觀，拉長時間看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次於2021年的9.1萬套，排名第二，市場整體表現較爲穩定。

掛牌增加、價格下行

前述李偉的房子，就沒趕上市場最熱鬧的時候。3月底，他以415萬的報價掛牌了一套老破小，他們小區同戶型但樓層較差的房子曾在2月份以410萬元成交。但過了兩個月，始終沒有合適的買房人出價，最終這套房只賣了370萬元。

據李偉的經紀人張濤分析，小區裏可選的房源太多了，李偉的房子並沒有特別突出的優勢，最終能成交也是靠降價吸引了客戶。

5月份北京二手房掛牌房源量繼續走高，麥田房產數據顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。

去年11月份，“北京二手房掛牌量破10萬套”的消息曾引起業內關注，但如今，鏈家網顯示這個數據已經突破了12萬套，內部實際掛牌量更是接近15萬套。

雖然二手房掛牌量與市場情況並不能劃等號，但掛牌量增加的同時，成交放緩，市場去化進一步承壓。

根據麥田房產方面的數據，5月份北京二手房掛牌均價環比上月下降0.1%，與此同時，二手房議價空間和上月相比擴大0.37個百分點。和上月相比，不但業主的預期開始下降，而且在價格上也更願意做出讓步，以換取成交。

諸葛數據研究中心監測數據也顯示，5月30日，北京降價二手房源爲1694套，平均降價幅度15.1萬元/套；漲價房源爲79套，平均漲價幅度爲18.38萬元/套。

北京某品牌房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，公司最近給每個經紀人都發了任務，他們負責的房源，每週至少有一套房子調低報價。

記者調研發現，北京西城德勝學區房近期掛牌價下行明顯，有的業主將報價降低了超50萬元，原本價格就上浮不多的老房子，成交價下降約20萬元，房齡比較新的小區，成交價也降低了10萬元左右。當然，這需要考慮到賣方的着急程度，也有一部分業主並不着急出售房屋，報價相對穩定。

“從購房者的角度，現在下行的市場購房者掌握選擇的主動權，有更充足的時間挑選合適的房子。”麥田房產分析師表示。

展望接下來一段時間的北京二手房市場，任野認爲，5月成交量與去年下半年回溫狀態類似。“北京樓市整體會比較穩定，不會出現報復性上漲、惡性下跌的劇烈波動，而且這種趨勢，也將會是接下來市場的運行常態。”他說：“同時6-8月是樓市傳統淡季，購房者有更充足的議價空間，可以多關注下二手筍盤和優質新房房源。”

麥田房產分析師則表示，從政策端來看，雖然近期北京出臺了“帶押過戶”等政策，但政策目的在於優化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預期及入市行爲上沒有產生實質性影響。當前市場在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導致置換鏈條運轉不暢，預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。

該人士進一步指出，隨着買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策年底結束，很多業主會選擇在年底前完成置換以節省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峯，北京二手房市場或在年末迎來明顯改善。