公募REITs超跌是错杀吗？

中信证券明明团队 06-07 13:50

中信证券表示，在公募REITs一季报披露后之后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势，投资者可积极挖掘错杀所带来的机会。

市场回顾

公募REITs市场显著回调，市场交投活跃度仍偏清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于889.50点，周下跌4.62%，跑输主要股票和债券宽基指数。C-REITs市场呈现普跌态势，各板块均出现不同程度下跌，高速公路和产业园区板块多只个券周跌幅超5%。

其中，华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT跌幅靠前。市场交投方面，平均日度成交额为2.41亿元，较上周读数增长11.7%；平均换手率为0.74%，较上周均值上涨3.9%。从历史分位数角度，无论是成交额还是换手率均为历史较低水平，显示出当前C-REITs交投活跃度仍偏清淡。

政策梳理

多地继续强调借助发行公募REITs以盘活存量基础设施。

5月30日，上海市人民政府印发《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》，其中针对民营企业，强调了在保租房/产业园区/消费基础设施领域发行REITs产品，同时鼓励民间资本参与REITs产品战略配售；5月31日，广州市人民政府发布《2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》，内容强调了发行REITs对于企业高质量发展、构建租购并举的房地产发展新模式、盘活存量基础设施的重要作用。

此外，海南省近日也多次开展公募REITs相关活动，一是海南省发改委召开基础设施REITs项目辅导推动会，从充实项目储备和强化部门协同两个角度助力REITs在该省的发展；二是海南省地方金管局牵头举办“深圳证券交易所债券市场助力海南自贸港高质量发展培训会”，其中就REITs试点情况和政策解读进行培训。

项目储备跟踪

中金湖北科投光谷产业园REIT完成发售询价，一级市场打新热度有所降温。5月31日，中金湖北科投光谷产业园REIT发布基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.625元/份，对应的募集资金总额为15.75亿元、2023年和2024年的预期分派率分别为4.62%和4.87%。

受制于公募REITs二级市场近期的疲弱表现，此次新发标的的认购热度较此前标的相比有所降温，一是实际募集资金总额仅超过拟募集总额的2.3%，二是“有效拟认购份额数量总和为 579,020 万份，为网下初始发售份额的39.39 倍”，这一倍数低于大部分2022年以来发行的产业园区REITs。

公募REITs完成首批扩募。6月3日，首批扩募的4只公募REITs发布《定向扩募发行情况报告书》。从内容上看：

一是相较于招募说明书中披露的按平价拟发售规模，4只REITs扩募实际的募集资金规模均实现了一定的超募，其中红土盐田REIT的溢价率达12%，显示出市场对于扩募的积极性；

二是发售定价方面，博时蛇口产园REIT、华安张江光大园REIT和中金普洛斯REIT的最终发售价格均为定价基准日前20个交易日基金均价的90%，即均为扩募定价的下限，仅红土盐田港REIT的最终发售价格高于定价下限，这或与近期公募REITs二级市场情绪低迷有关。长期视角下，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，具备一定扩募能力。

REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活不动产的功能。随着C-REITs扩募环节的打通，REITs一级半市场料将迎来更多的参与机会，二级市场或也将根据REITs的扩募属性、管理人的运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。