來源：中國經營報

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

隨着部分城市2023年首輪預供地即將截止，疊加年中等因素，多地正進入密集土拍期。

《中國經營報》記者不完全統計，繼北京、廣州等多個一線城市密集推地後，天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、南京、成都等多地土地市場也相繼迎來供應高峯，有城市在前期幾是“零星”供地背景下，陸續掛牌十餘宗涉宅地塊，也有城市出現連續多日的“三連掛”或“四連掛”，各地土地市場不同程度“提量”。

“提量”同時，也有業內人士分析認爲，隨着偏遠或素質一般的地塊佔比有所增加，各地土地市場流拍率指標會出現一定回升，溢價率也可能受之影響有所下降，同一城市不同區域間以及不同城市間市場將進一步分化，土地市場漸入承壓期。

“2023年5月，重點城市土拍熱度小幅回落，但北京、南京、杭州、廈門、福州等城市平均溢價率仍超過9%。”克而瑞研究中心指出，近期重點城市溢價成交地塊佔比仍較高，帶動整體土地市場溢價率水平仍維持在相對高位，但部分城市已臨近2023年首批預供地截止時間，偏遠或素質一般的地塊佔比有所增加，流拍率指標也出現了回升，預計後續不同城市間土地市場分化還將延續。

多地加快供地節奏

隨着“集中供地”痕跡逐漸淡化，今年以來多地供地量明顯縮減，轉向了多批次少量的供應模式。但在年中預公告截止等因素下，更多城市正加快供地節奏。

上個月，北京於11日、12日、16日累計供應了13宗住宅類地塊，廣州也累計供應了13宗住宅類地塊，多個一線城市率先迎來一波土地供應的小高峯。

隨之，天津、蘇州、南京、成都、濟南、青島、鄭州等城市也陸續發佈供地公告。

其中，天津自5月23日以來已分4次累計掛牌14宗涉宅用地，且一改前期“零星”地單宗供地模式，年內首度出現較大規模地塊一次性供應。14宗地塊中，有4宗地塊分3次掛出，另10宗地塊則於5月26日一次性掛出，14宗地塊涉及武清區、寧河區、紅橋區、南開區、河北區、西青區、津南區、北辰區以及濱海新區等。

5月30日以來，濟南也連續4日持續有土地掛牌，出現“四連掛”。其中，5月30日掛牌6宗涉宅用地，總佔地面積11.13萬平方米；5月31日掛牌8宗涉宅用地，總佔地面積26.58萬平方米；6月1日掛牌2宗商業用地，總佔地面積接近25畝；6月2日再掛牌3宗涉宅用地，總佔地面積超160畝。

6月3日，鄭州也推出6宗城改地塊，涉及惠濟區、中原區、管城區以及金水區等區。此次鄭州推出的6宗地塊全部要求採用裝配式建設，總出讓面積約320畝，總建築面積約82.5萬平方米，總起拍價約35.83億元。

此外，部分城市已發佈2023年第二批供地清單。

2月21日，青島自然資源和規劃局發佈2023年第一批次住宅用地擬出讓地塊詳細清單表，共出讓地塊14宗，佔地面積約47.11萬平方米，最終成交總金額106.01億元。6月5日，青島正式發佈2023年第二批次住宅用地擬出讓地塊詳細清單表，仍是14宗地，佔地面積約48.8萬平方米，總建築面積約124.54萬平方米，主要分佈在市北、李滄、嶗山、城陽和西海岸等區，14宗地將於3個月內陸續出讓。

實際上，多方數據顯示，雖仍處較低水平，全國主要城市供地規模已出現回升跡象。

中指研究院監測數據顯示，6月8日，19城54宗地塊掛牌截止，其中涉宅用地26宗；諸葛數據研究中心監測數據則顯示，2023年5月，全國主要地級市供應土地597宗，供應規劃建築面積爲4238.21萬平方米，同比下降30.45%，環比上升15.23%。其中，一線城市及三四線城市供地規模均較上月上升，且一線城市升幅遙遙領先，環比漲幅爲233.01%。

“正如上月預計，2023年5月一線城市中北京、廣州均供應了多宗地塊，迎來一波土地供應的小高峯。”克而瑞研究中心也指出，2023年5月，北京、廣州均供應了十餘宗地塊，一線城市土地供應現小高峯，而隨着大批城市2023年首輪預供地將在6月份到期，預計年中土地新增供應環比將會有所回升。

熱門地塊搶手

多地加快供地節奏下，優質地塊得以快速入市，多地土地市場熱度延續，土地成交規模與出讓金等均轉升，還出現多家房企“搶地”現象，有城市土拍還出現民營房企包攬全場的現象。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月，全國主要地級市土地成交549宗，成交規劃建築面積爲3476.65萬平方米，同比下降1.19%，環比上升39.46%。其中，住宅用地成交規模增長顯著，環比上漲47.76%。

分等級城市來看，2023年5月，一線城市成交量同環比均轉降，二線與三四線城市成交量都走高。其中，一線城市土地成交10宗，成交規劃建築面積84.51萬平方米，同比下降75.14%，環比下降75.5%；二線城市土地成交225宗，成交規劃建築面積1668.98萬平方米，同比上漲17.08%，環比上漲46.96%；三四線城市土地成交314宗，土地成交規劃建築面積1723.16萬平方米，同比下跌1.71%，環比上漲70.23%。

出讓金方面，諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月，全國主要地級市土地成交樓面價爲6235元/平方米，同比上漲7.48%，環比下跌16.59%；土地出讓金爲2167.63億元，同比上漲6.2%，環比上漲16.32%。

“由於熱點二線城市密集拍地，2023年5月土地市場成交規模止降轉升，整體收金不僅較上月增加，還略微趕超去年同期。”諸葛數據研究中心認爲，預計隨着接下來土地市場供應節奏加快以及市場信心進一步提升，土地成交規模有望延續穩步上升態勢。

6月1日，北京順義區一宗地塊引來了45家房企競拍，同日另一宗地塊也吸引了36家房企參拍，兩宗宅地在線上報價環節就都觸發價格上限，在開拍後直接進入競現房面積環節。類似多家房企搶一宗地的現象還出現在廈門、南京、成都、杭州等多地土地市場。

“縱觀5月土地市場，熱點城市土拍明顯升溫是最爲顯著的特徵之一，其中包含蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內的多個城市，土地市場熱度明顯高於去年。”諸葛數據研究中心指出，5月局部城市土地市場“升溫”，有城市多輪土拍溢價率均維持在8%以上，也有城市出現民營房企包攬全部同批地塊。

“北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在2023年5月進行了土拍，得益於市場信心的提振，大多數城市優質地塊的土拍熱度均得以延續。”克而瑞研究中心也指出，2023年5月多地土地市場熱度延續，如廈門、南京等城市平均溢價率都達到了9%以上。

市場分化

重點城市土拍熱度延續同時，對於位置一般的遠郊地塊而言，2023年5月底價成交依舊常見。

“得益於市場信心的提振，2023年5月大多數城市優質地塊的土拍熱度均得以延續，但是對於位置一般的遠郊地塊而言，底價成交依舊常見。”克而瑞研究中心指出，隨着部分城市臨近2023年預供地的截止日，更多素質一般地塊在5月份進入市場，流拍率指標由此出現了技術性回升，整體平均溢價率指標也出現了小幅回落。

克而瑞數據顯示，2023年5月，其重點監測城市土地流拍率爲13.9%，是2023年以來第二高點；平均溢價率爲6.53%，而前2個月，其重點監測城市土拍平均溢價率均在7%以上。

不僅同一城市不同地塊之間存在差異，分等級城市來看，溢價率等熱度指標也存在差異。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月，全國主要地級市溢價率爲6.81%，環比下降0.51個百分點，同比上升3.66個百分點。其中，一線城市以10.21%的溢價率領跑，同環比均上升，且趕超去年同期約9個百分點；二線城市溢價水平最低，已連續2個月微幅下降，但仍高出去年同期4.49個百分點；三四線城市溢價率小幅回升，但不及去年同期的溢價水平。

“開年以來，熱點城市土拍表現火熱，體現了房企對於樓市穩健的城市更加青睞。”諸葛數據研究中心指出，今年以來，城市間熱度分化仍然較爲顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時仍處於土拍平淡的瓶頸期，整體來說，年內土地市場升溫明顯並未完全傳遞至市場端。