國際金融報

外界對於潮汕人的印象除了勤奮拼搏、善於經商外，還有團結合作。

這一次，潮汕人李嘉誠將槍口瞄準老鄉，試圖奪下同袍口中爲數不多的“珍貴口糧”。

一場圍獵和反圍獵的戰爭正在打響，雙方的矛盾逐漸浮出水面。

近期，市場有消息稱，李嘉誠旗下的長實集團正在與滙豐接觸，欲接手龍光、合景泰富合作開發的香港豪宅項目“凱玥”的相應債權。倘若債權收購成功，龍光、合景泰富或將難收到還債後項目的剩餘價值，對兩家公司造成極大損害，更會牽動二者的債務重組。

對於上述情況，《國際金融報》記者向長實集團方面發送郵件求證，但截至發稿並未收到回覆。不過，其下場“爭食”對兩家出險房企帶來的衝擊似乎顯而易見，債務重組之路突現“攔路虎”，用作增信的底層優質資產面臨易主風險，公司的出險之路又會走向何方？

01

紛爭始末

從商業邏輯來看，李嘉誠下場，無外乎是看中了項目價值，有利可圖。而從前些年的拿地動作來看，其中意“凱玥”項目已久。

據悉，“凱玥”地皮前身爲駕駛學院訓練場，位於香港港島南區的鴨脷洲上，背靠玉桂山，面向大海。2017年，龍光、合景泰富聯合體擊敗長實地產等13名對手，以168.55億港元的價格中標該地塊，每平方呎樓面地價約爲2.21萬港元，刷新了香港當時的宅地總價成交記錄，以及樓面地價記錄，至今仍是樓面地價第一高的記錄保持者。

這是龍光進入香港市場的第一個項目，當時的房地產市場一片繁榮，開發商們下場買地也出手闊綽。有消息稱，彼時龍光和合景泰富的出價約在155億-158億港元之間，樓面呎價逾2.03萬港元，較市場估值上限高出最少35%，然而最後的成交價卻比當時預估的出價區間還要高出超10億港元。

2023年1月，“凱玥”正式入市，對外銷售，推出的295套住宅皆爲現房，且每一戶都朝南靠北。該項目主打戶型爲3-4房，還有頂復、大平層及平臺花園等特色戶型，實用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米），項目總體貨值超300億港元。

促使長實集團下場的契機是項目涉及的一筆102億港元的開發貸。

有知情人士向記者表示，龍光、合景泰富曾以“凱玥”作爲抵押擔保，從滙豐銀行、渣打銀行等銀團獲取102億港元開發貸，隨着兩家開發商相繼出險，這筆開發貸也被納入了債務重組範疇，以期展期，以時間換空間。

俯瞰香港城市景觀（吳典 攝）

然而，近期有接近該筆銀團人士表示，長實集團主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益。該消息人士進一步指出，其他銀行本沒有出手該項目的計劃，“只是長實的手伸得太長，滙豐配合”。

據內部人士透露，目前“凱玥”給銀團債券兌付情況一切正常，項目運作也一切正常。

在協縱管理集團聯合創始人黃立衝看來，如果債權收購成功，就意味着長實集團接下了“凱玥”的所有權。其稱，長實集團在拿到項目債權後，可以跟龍光、合景泰富談判，讓後者讓出大股東位置；若談判不成，長實集團也可以進行拍賣，“（他）可以讓關聯公司一起參與拍賣，他是有權這麼做的”。

02

降價促銷

以一筆百億貸款撬動貨值超300億港元的項目，李嘉誠此次出手令業內震驚，外界多評價這一舉動爲“趁火打劫”。

於債權人而言，出售債權可以儘早收回投資，保證安全退出項目，而對龍光以及合景泰富來說，這一事項就顯得殘酷許多。在這兩家房企的項目清單中，“凱玥”是爲數不多能保證“造血”的優質資產，失去它之後，公司的債務重組及現金流均將受到影響。

據瞭解，今年1月正式開盤時，“凱玥”的銷售單價約在每呎5萬港元左右，粗略換算約爲50萬元/平方米。截至目前，該項目已售出3套房源，皆爲樓王3號樓房源，成交總價在1.64億-1.85億港元間，成功回收約5.32億港元的現金流。

這樣的去化其實算不上樂觀，但考慮到總價高企，地理位置優勢，安全邊際依然相對較高。有香港房屋中介人士告訴記者，自通關後，香港房地產市場開始回溫，尤其是豪宅市場。

香港房屋中介門店（吳典 攝）

根據香港差估署5月29日公佈數據，香港私人住宅售價指數已連升4個月，創7個月新高；國際房地產服務商萊坊亦在一則報告中指出，香港與內地通關後，內地買家明顯增加，今年首季的超級豪宅成交較去年第四季的30宗激增逾1.2倍。

面對蓬勃的市場，“凱玥”也在想辦法加速去化，爭取回籠更多資金。在上述中介人士看來，此前“凱玥”銷售不暢是因爲定價問題，“定價有點高，市場不接受就沒成交”。

或是考慮這一因素，該項目於近期開始降價，呎價減至3.5萬-4.9萬港元，以6座一套面積1689呎、10樓的住宅來看，其當下總價爲6560.68萬港元，單價3.88萬港元，其中還包含一個價值500萬港元的車位，“現在（價格）減下來很多，面積1300呎、1600呎的住宅很吸引（購房者）”。

03

誰在“拱火”

從債務重組的角度而言，在談判桌上，“凱玥”這類安全邊際高的底層優質資產是重要的增信項目，可在一定程度上增加債權人對方案的認可度及可行性，若失去這一項目，公司方案的含金量將大打折扣，這也是龍光、合景泰富更爲在意的地方。

今年5月，扛了許久的合景泰富正式宣佈債務違約，集團開始尋求境外債的全面解決方案。有接近合景泰富的知情人士告訴記者，目前公司正在挑選、聘任財務顧問；龍光則從去年便啓動了境外整體債務管理方案，目前境外債務重組還處於談判階段。

市場好奇，半路殺出的長實集團，是否會導致二者的出險之路偏航，又是否會對當下其他出險房企的債務重組造成發散性影響？

有消息人士表示，滙豐與長實集團的接觸一旦產生效應，前者作爲中外投資界標杆，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權，諸如龍光、合景泰富債務重組計劃內一系列數十家金融機構與上百名債權人的利益，將直接受損。

也有相關人士指出，滙豐此舉最受爭議的是，其就此事主動召集其他銀行開會，存在推動事件進展的嫌疑。

04

動作頻頻

“奪食”紛爭之外，李氏家族的“三代”也在近期走向臺前，圍繞在這位香港首富身上的目光已經逐步向年輕一代聚攏。

6月23日晚間，長實集團公告了子公司WELLNESS UNITY LIMITED收購英國上市的房地產投資信託基金Civitas Social Housing PLC的進展，稱由於確認收購條件已獲達成，宣佈收購要約爲無條件。

長實集團在該事件的新聞稿中出現了李嘉誠長孫女李思德的身影，她以企業業務發展部經理的身份發言：“很高興已取得逾64% Civitas Social Housing已發行股本。由於反應理想，集團決定將是次交易的表決權水平由75%下調至逾50%。是次收購要約將繼續維持一段時間。與此同時，我們將籌備進行財務結算的行政程序”。

公開信息顯示，李思德出生於1996年，2017年從倫敦國王學院（King‘s College London）畢業。2018年5月，其獲委任爲慈山寺董事；同年12月底，其進一步出任李氏家族私營地產公司兆豐地產董事職務，參與家族賴以起家的本地房地產生意；2020年，24歲的李思德又出任李嘉誠基金會的董事，之後還陸續曝光其參與家族生意，包括用於投資加拿大鈾礦的離岸公司董事、Express Motor董事等。

此次露面，意味着李氏家族的第三代已經正式加入集團並擔任具體職位，這能爲長實這艘大船增加多少馬力，外界不得而知，不過一個事實是，自去年以來，以長實、太古等爲代表的港資開發商就動作頻頻，似欲抄底房地產市場。

去年5月的廣州首輪土拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔罕見現身，參戰熱門地塊——白雲區空港大道中東側AB2904003地塊。競拍剛開始，和記黃埔便率先出價23.6億元，但後續因未跟進加價，未將該地塊收入囊中。

公開市場之外，李嘉誠還曾對許家印的香港總部動過心。根據市場消息，在恒大香港總部被擺上貨架的那段時間裏，長實集團也曾與之接觸過，對於這個在2015年以125億港元購入的標的，長實集團給出了90億港元的報價，被戲稱爲“玩票似的報價”，或是因壓價太狠，最終未能成行。