中新經緯7月1日電 題：要建立“房屋養老金”制度，錢從哪來？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

房屋養老金來了。

6月26日，住建部部長在和中國銀行黨委書記交流中，指出要探索建立“房屋養老金制度”，爲房屋提供全生命週期安全保障。

近幾年來房地產行業主題是“防風險”，而這個風險，不僅是“房企暴雷”的風險，還有存量房的各類安全風險。國家對“房屋養老金”即公共維修基金的重視程度越來越高。在推進落實過程中還存在哪些問題？

既然有公共維修基金，爲啥還要房屋養老金？

當前，公共維修基金面臨的一個主要問題是“錢不夠”。一個層面的意思是“應繳未繳”或“未足額繳納”。

今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高講了一組數據：南京有約30%的房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金且當前有結餘的老舊小區，有28%的小區餘額低於10萬元，資金明顯不夠。

“錢不夠”另一層意思是，按照原來歸集模式，即便足額繳納，也不夠房子後續養老。

對於房子交付後的養護，政策規定足夠重視：小修小補、日常維護，有物業管理費（保修、保養、保潔）；需要大修理，比如外牆防水損壞造成嚴重滲透，外牆有大面積脫落危險，樓梯出現故障危及人身安全等，都要動用維修基金。

但恰恰房子平時保養，是不到位的。最典型的就是很多小區，物業管理費多年以來都很低，而不管物料還是人工，物業運營維護支出則不斷上升。越是樓齡長的小區，物管公司劣幣驅逐良幣現象越明顯，在社區治理缺失情況下，公共部分不被關注，導致了“公地悲劇”，即公共區域迅速惡化。

這在老舊小區上體現很明顯。近年來，各地都在積極推進老舊小區改造，其出發點是“誰投資、誰受益”，但由於公共區域短板太大，業主沒有付費習慣，都在等財政、管線單位花錢改造，資金無法平衡。根源就在於，要補的太多，公共維修基金根本不夠。

不僅是老舊小區，一些本世紀以來新建的房子，也出現了未老先衰，設施設備使用壽命下降。

能否流轉是判斷資產價值的關鍵

當前，我們已告別大規模建設的“有沒有”時代，到了存量維護保養的“好不好”時代。一方面，百姓對更美好的居住體驗有了更高的要求；更重要的是，能否流轉是判斷一項資產是否具有價值的關鍵。存量房能不能流轉、使用起來，是房地產市場能否穩定的關鍵。

房子遍地的情況下，維護的好纔有流轉，相反就沒有流通價值，慢慢就陷入了“陰跌”的過程。現在，二手房掛牌量很大，難賣的就是那些“高齡房子”，根源就在於這些房子沒有得到很好的維護。中國城鎮存量住房約500億平方米，其中約300億平方米爲上世紀建設，開始進入“中老年”階段，本世紀以來建設的200億平方米左右的房屋，部分樓齡也超過20年。

如果得不到維護，很多房屋流通的價值就在慢慢地消失，這個損失就大了。目前，中國存量住房價值超過400萬億人民幣，達到歷史最高值，相當於GDP的4倍。房地產直接關聯40%的銀行貸款，以不動產作爲抵押或現金流依賴地產的金融資產，規模就更大了。

因此，建立“房屋養老金制度”，爲房屋提供全生命週期安全保障，本質上也有助於控制房價下跌，防範系統性風險。上升到這樣的高度看，建立房屋養老金是非常專業的一件大事，要像個人養老金一樣，需要類似社保基金理事會這樣的專業機構去運營，才能做好這項工程。

未來，公共維修基金迫切需要進一步升級到房屋養老金制度。

房屋養老金制度怎麼建立？

我建議，就如同個人養老金制度由“三支柱”、個人與公共賬戶構成一樣，房屋養老金制度也應該由幾個支柱構成，也要有個人和公共賬戶。第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集，要查缺補漏、追溯補齊。

第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。住宅公共維修基金要褪去行政強幹預導致的管理和使用僵化，在確保足額繳納、確保資金池水位充足前提下，要基於“增值性、收益性、安全性”的綜合考量，借鑑社保基金管理模式，委託專業機構投資打理，實現保值增值。

第三支柱，就應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。房屋綜合安全保險由開發商代全體業主（新房項目）或全體業主集體投保。房屋安全保險的作用，一方面是推進常態化的房屋體檢和安全動態監測，避免未老先衰、設施設備提前退化。

另一方面，在房屋出現突發性大修時，能確保臨時安置、加固排險和賠償等大額費用的支出到位。在制度層面建立養老金制度，房屋投了安全保險，加強對住宅小區的定期體檢，就會對前端的物業管理形成督促，日常的小修小補要及時到位。

此外，不同於增量時代的投錢建設，存量時代需要建成的物業持續產生現金流。小區和社區公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場、廣告牌、會所、體育設施等，必須要有盤活經營、出讓經營權的思路。當下，老舊小區改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空間。

萬物雲蝶城模式，願景集團的勁松模式等，都是有益的探索。當然這需要自上而下的政策推動，需要基於廣泛實踐探索出可推廣的模式，需要建立起激勵相容的機制，需要基層幹部羣衆積極動員和參與，更需要讓每一個業主從內心認識到，建立房屋養老金，這是自己的事情，有利於房子保值增值，也有利於我們未來的生活和養老。（中新經緯APP）