本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

2023年已過半，土地市場中拿地房企格局正發生微妙變化。

多方數據顯示，2023年上半年，民營房企拿地金額佔比較去年同期出現明顯上升，龍湖集團、濱江集團等典型民營房企的擴儲步伐明顯提速，2023年上半年權益拿地金額均超百億元。

另一方面，宅地供應明顯縮量下，2023年上半年全國土地市場成交規模持續下跌，宅地成交金額未有明顯改善。在此背景下，2023年上半年民營房企拿地金額與規模仍處低位，上市民營房企中拿地企業數量明顯下降，而除以往較爲常見的規模房企外，2023年上半年仍在拿地的民營房企中湧現出更加多元的身影，涉及地方型中小房企、多元化實業企業以及主業非房地產的企業等。

多位分析人士向《中國經營報》記者表示，2023年上半年拿地金額百強榜單中民營房企數量有所增多，表明民營房企拿地積極性正在修復，但其中百強民企身影仍較少見，整體來看民企拿地復甦仍較弱。同時房企仍熱衷佈局核心一、二線城市，2023年上半年土地市場“局部升溫”特徵明顯，市場分化仍在持續。

拿地金額佔比提升

從成交數據來看，2023年上半年全國主要城市土地成交規模下降同時，成交樓面價卻出現明顯上漲，意味着供應端規模下降同時，供應地塊質量仍在提升。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年上半年主要城市土地供應規劃建築面積爲21854.23萬平方米，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；成交規劃建築面積15438.32萬平方米，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。

成交樓面價方面，2023年上半年主要城市土地成交樓面價爲5846元/平方米，同比上漲9.46%，環比上漲30.14%，其中6月份成交價格漲勢愈加強勁，成交樓面價升至7416元/平方米，逼近2018年以來月度成交樓面價高峯。

不過，受成交規模影響，2023年上半年全國主要城市土地成交金額仍呈下降趨勢，諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年上半年主要城市土地成交金額爲9027.88億元，環比下降62.43%，較去年同期下降31.24%。

不過，民營房企拿地積極性有所修復，拿地金額佔比提升明顯。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年上半年民營房企權益拿地金額佔整體拿地金額比例爲34.5%，較去年上半年上升9.6個百分點。

克而瑞數據也顯示，2023年上半年新增拿地金額百強企業中民企數量有所增多，同時民企拿地金額比重爲22%，較上年同期增長2個百分點。

另據中指數據，2022年，民營房企在重點22城獲取住宅用地的規劃建築面積爲2490萬平方米，同比下降六成以上，佔重點22城成交宅地規劃建築面積比例爲17.8%；拿地金額爲2855億元，同比下降58.7%，拿地金額佔重點22城住宅用地成交金額的比重爲16%，而重點22城宅地總成交面積下降比例爲45%，宅地總成交金額下降比例爲31%。今年前5個月，民營房企拿地金額佔比已升至33%，規劃建面佔比也升至35.4%。

“根據中指監測，2023年前5個月，拿地金額前300強企業中，民營房企有112家，這些民營房企拿地金額規模佔前300強拿地金額比例爲30.5%。”中指研究院企業研究總監劉水指出，拿地金額前300強企業中民營房企有百餘家，其中多是地方中小民企在當地拿地，主要集中在城市羣的一、二線熱點城市及部分三、四線城市。

拿地企業多元化

拿地金額與規模佔比提升的同時，2023年上半年民營房企拿地整體規模仍處低位，土地市場中非常規房企的身影也有所增多。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，從近三年數據來看，民營房企權益拿地金額佔比高位在2021年上半年，爲53.2%，2022年上半年降至24.9%，2023年上半年雖升至34.5%，但較2021年上半年仍有明顯差距。

“2023年前5個月，重點22城中民企拿地金額爲1294億元，獲地規劃建築面積爲999萬平方米，均不足2022年全年的50%，絕對規模仍在低位。”劉水指出，2023年前5個月民企在重點22城中拿地規模與金額佔比已升至2021年水平，但絕對規模均不足2022年全年五成，仍處歷史低位。

中指數據還顯示，2023年前5個月拿地金額前300強中民營房企有112家，其中拿地金額超百億元的只有2家，超50億元的有6家，超20億元的有21家，超過80%的企業拿地金額在20億元以下，112家民營企業拿地金額規模佔前300強比例爲30.5%。

同時，今年來家居建材企業以及文具、紡織、服飾等實業企業也開始在土地市場發力。

“這112家民營企業絕大部分主營業務是房地產開發，其他還涉及較多的行業是建築工程、裝修、零售、文化旅遊等；一些多元化實業企業此前地產業務體量較小，今年來拿地勢頭有所增強，部分主業非房地產的企業也着手拿地爲主業服務。”劉水指出，近兩年房地產市場深度調整，上市民營房企中仍有個別在拿地，絕大部分已停止拿地；多元化實業企業着力發展已有的房地產業務，善於合作的區域中小民營房企等則在積極拿地。

搶佔核心城市

除拿地企業格局變化外，當前房企投資邏輯明顯趨同，核心一、二線城市優質地塊被多家房企“爭搶”現象時有發生，2023年上半年全國土地市場“局部升溫”特徵明顯。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年上半年各等級城市土地成交規模同比全線下跌，其中一線城市成交規模同比跌幅相對較小，爲25.9%，二線城市、三四線城市跌幅均超30%；各等級城市成交樓面價同比則全線上揚，其中一線城市成交樓面價同比上漲9.1%，二線、三四線城市同比分別上漲4.5%、4%，綜合來看一線城市土地市場韌性明顯更強。

而在全國主要城市土地收金同比下降背景下，2023年上半年重點一、二線城市土地收金表現不俗，其中北京2023年上半年土地出讓金爲1008.72億元，杭州爲890.72億元，上海、廣州也均超500億元。

此外，核心一、二線城市土地市場溢價率與流拍率等熱度指標也有不俗表現。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年上半年一線城市土地市場溢價率水平居高且同比漲勢強勁，平均溢價率7.32%，較去年同期上升3.29個百分點，環比上升3.69個百分點；二線城市溢價率則爲6.39%，同比上升1.74個百分點，環比上升4.55個百分點；三四線城市溢價率6.63%，同比上升2.43個百分點，環比上升3.99個百分點。

流拍率方面，2023年上半年一、二線城市流拍率同環比均呈下降態勢，其中一線城市平均流拍率3.57%，同環比分別下降0.08、1.13個百分點；二線城市流拍率6.95%，同環比分別下降3.54、0.91個百分點。

“綜合來看，2023年上半年各城市間土地市場熱度分化猶存，熱點城市率先升溫，樓市去化難易度成爲破局關鍵點。”諸葛數據研究中心方面指出，2023年上半年熱點城市如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等土地市場升溫，溢價水平明顯高於去年，整體來看，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，房企對樓市表現穩健的城市更加青睞，因此去化復甦提速將是土拍低溫城市的破局關鍵點。

實際上，宅地供應全面縮量背景下，核心城市供地規模也較積極。

從供地計劃來看，2023年北京在推地上持續保持相對穩定的力度，住宅用地計劃供應量已連續4年持平；廣州、珠海等地的宅地計劃供應更具積極性，2023年廣州住宅用地計劃供應901公頃，較去年增加20%，這是廣州住宅用地供應量連續第五年保持增長。

“上半年核心城市優質地塊應出盡出，吸引一波熱度之後，隨着地塊質量下滑，企業參拍積極性可能將大打折扣。”克而瑞方面認爲，儘管地塊出讓質量可能在2023年下半年有所下降，但核心一、二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心，房企對於優質城市的佈局策略可能將從只關注核心優質地塊，“下沉”至城市周邊次核心地塊。