本報記者 方超 張家振 上海報道

在“因城施策”大背景下，諸多三四五線城市樓市正在“等風來”。

日前，江蘇省句容市住房和城鄉建設局等十二部門聯合印發《關於促進句容市房地產市場良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），內容包括取消公積金異地貸款戶籍限制、降低公積金貸款首付比例等14條措施。這座與南京市聯繫密切的江南小城，正通過真金白銀政策力促住房消費。

《中國經營報》記者注意到，在近期發佈樓市新政的小城中，湖北省潛江市在《關於印發潛江市促進消費恢復和擴大的若干措施的通知》中提出了“生育二孩家庭購房獎補15平方米/套，生育三孩家庭購房獎補25平方米/套”的政策。

“目前，部分長三角地區城市的樓市政策效果兌現，還需要一定的窗口期，但從當前的行業發展現狀來看，購房者的信心不足，預期看低，政策的出臺對提振三四五線城市樓市效果還有待觀察。”南京市一位房地產行業第三方研究機構分析師趙濤（化名）在接受記者採訪時表示。

“南京後花園”再出樓市新政

十二部門聯合印發14條樓市新政策，讓有“南京後花園”之稱的句容市成爲外界關注焦點。

公開信息顯示，句容市爲江蘇省轄縣級市，由鎮江市代管，地處蘇南，東連鎮江，西接南京，是南京東南門戶，南京都市圈成員，素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽，同時也是長三角地區一座集港口、工業、商貿、旅遊爲一體的新興城市。

根據上述《通知》，在加大公積金政策支持力度方面，句容市提高了住房公積金貸款最高額度。其中，職工個人最高貸款額度由30萬元調整爲50萬元，職工家庭最高貸款額度由50萬元調整爲80萬元。

此外，句容市同時亦降低了公積金貸款首付比例，當地規定繳存職工家庭首次使用公積金進行公積金貸款的首付比例調整爲20%，對已結清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比例調整爲30%。

“公積金作爲長期住房專用儲蓄，使用範圍較爲受限，目前僅能專門用於居民住房相關款項，針對性優化其使用範圍和使用方式符合大家對公積金的預期；同時，公積金政策指向性較強，有利於直接爲真正有購房需求的居民提供支持，促進住房需求釋放。”中指研究院市場研究總監陳文靜分析認爲。

除公積金政策外，《通知》還強調支持剛性和改善性住房需求。其中，個人購買144平方米以下首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的80%給予一次性補貼；購買144平方米（含）以上首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的100%給予一次性補貼。

值得注意的是，上述《通知》強調“取消二手房80%購房契稅補貼”。對此，句容市房地產業內人士向記者表示：“二手房補貼只有利於業主，而新房市場則能拉動很多行業，所以二手房補貼被取消也有這方面的原因。”

對於句容市近日發佈的樓市新政，趙濤分析稱：“句容樓市政策有助於解決目前樓市面臨的一些痛點問題，如新房市場庫存大、商辦去化難等，貼合高層會議對房地產市場的定調，主要還是希望促進房地產市場平穩健康發展。”

記者梳理發現，這也是句容市自2022年以來第二次優化調整樓市政策。早在2022年5月4日，句容市相關部門組織召開房地產良性發展和健康發展座談會，並宣佈全面取消外地戶籍限購，同時全面執行當年4月29日開始的“鎮江樓市新政”。

在最受外界關注的宣佈全面取消外地戶籍限購方面，句容市曾在2017年3月出臺相關文件，要求“非本市戶籍人口在句容市區（含開發區）、寶華鎮購買商品住房的，以家庭爲單位，限購1套”。

此後，句容市樓市限購政策升級，在當地購房需要“繳納1年及以上養老保險”參保證明或個稅憑證。而隨着句容市發佈通知宣佈停止執行上述文件，也意味着執行5年的限購政策被正式取消。

扭轉交易量下滑局面

多次調整優化樓市政策，也讓句容樓市現狀受到市場廣泛關注。

句容第一房產網統計數據顯示，今年上半年，句容市網籤新房3365套（不含安置房），而2022年同期爲4156套（含恒大補網籤的937套），2021年上半年則爲9056套，新房網籤量下滑趨勢明顯。

記者梳理句容市歷年國民經濟和社會發展統計公報也發現，2020～2022年，句容市商品房銷售面積分別爲213.03萬平方米、222.66萬平方米、195.95萬平方米，商品房銷售金額分別爲201.72億元、196.88億元、159.68億元。

熟悉句容樓市的房地產業內人士曾對記者表示，由於靠近南京市的地理優勢，疊加南京市在2017年前後出臺限購政策，造成不少外地投資客、南京市上班族等紛紛湧入句容市購房，尤以毗鄰南京仙林的句容市寶華鎮最受購房者追捧。

“寶華在區位上緊鄰南京市，也有不少在南京市工作的剛需客在寶華購房，再加上當時流傳句容市有望併入南京市的說法，所以當時市場比較火爆。”趙濤表示。

記者注意到，今年4月，句容市當地媒體引用相關部門數據報道稱：“近十年來，句容市的購房羣體本地人只佔到30%，南京市羣體在外地人比例中佔到80%。”

不僅如此，《句容市2016年國民經濟和社會發展統計公報》亦傳遞出當年的樓市熱度：“在樓市利好政策的持續影響下，各大樓盤持續發力，全市商品房銷售市場持續升溫。”

相關統計數據顯示，當年，句容全市商品房銷售面積爲461.4萬平方米，同比增長201.4％，快於鎮江市平均增速134.7個百分點；商品房銷售額爲336.31億元，同比增長245.1％，快於鎮江市平均增速153.3個百分點。

不過，隨着房地產行業步入深度調整週期，句容樓市熱度亦進入下行通道。一位句容寶華鎮地產行業人士表示，其所在的房地產銷售行業也受到較大影響，房源成交率降低，“老百姓都是買漲不買跌”。另一位主營句容市鳳凰城商圈的中介人士也向記者表示，鳳凰城項目“以前一個月成交量可達200多套，現在只有二三十套”。

無獨有偶，近年來，同處南京都市圈內的安徽省滁州市來安縣汊河區域樓市行情亦降溫明顯。汊河與南京市江北新區相鄰，當地樓市在前些年也較爲火熱，湧入了不少投資客，近年來則降溫明顯。

“此前，南京都市圈周邊樓市火熱主要還是受規劃落地的影響，當時也時值市場高位運行階段，加上南京市限購，所以湧入了不少投資客。”趙濤同時認爲，“彼時，進駐南京都市圈周邊樓市的主要以快週轉爲特色的民企爲主，現在來看面臨着‘保交付’問題，樓市關注度持續走低。”

補貼政策提振樓市消費

除句容市之外，亦有多座三四五線城市近期進一步調整優化了樓市政策。

最典型的案例莫過於湖北小城潛江市。8月15日，潛江市商務局發佈《關於印發潛江市促進消費恢復和擴大的若干措施的通知》，爲支持住房消費，延續《潛江市關於促進房地產業持續健康發展的若干措施》政策，出臺鼓勵生育政策，生育二孩家庭購房獎補15平方米/套，生育三孩家庭購房獎補25平方米/套；符合條件配租公租房、保租房時，在戶型選擇、輪候排序、房源調換等方面給予優先配租。

記者梳理發現，今年7月以來，多座城市陸續調整優化了樓市政策，其中尤以購房補貼關注度最高。

例如，無錫市委人才辦近日發佈消息稱，無錫市市區高層次人才購房補貼申請工作於8月8日啓動，並將於8月底截止。在補貼標準方面，A1類人才500萬元，A2類人才300萬元，A3類人才200萬元。

8月4日，南京市亦發佈《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》的通知，第一條便是“對購買新建商品住房的實施補貼”。其中，鼓勵新六區繼續根據區域市場實際對在規定期限內購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區和雨花臺區結合轄區內市場實際經評估後對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔。

“今年上半年，全國各地已有超百省市（縣）優化房地產調控政策超300次，隨着二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強”。中指研究院分析認爲，但房地產政策力度和節奏取決於宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地產作爲經濟“穩定器”，“託底”政策或將加快落地。