來源：華夏時報

記者於麗麗 李貝貝 

9月1日，天津非市內六區放開限購。記者發現，次日當地二手房降價出售的數量突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接翻番。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉對《華夏時報》記者表示，城市內劃定限購區域和非限購區域，其他城市先前早有操作，而從以往的實踐經驗來看，城市內的市場會出現加劇分化的局面。也就是說，天津市內六區未來可能更受熱捧，而非限購區域由於教育、交通等多項配套措施等因素，去庫存的壓力會更大。

採訪過程中，有天津中介人士對記者透露，購房者只管選房源即可，不必爲市內六區限購而苦惱，只需花幾百元購買一個“購房資質”，一天時間就能解決問題。另有當地中介人士稱，首付20%是央行執行的，首付10%是開發商執行的，濱海新區有項目首付可低至10%。有當地居民表示，缺的並非首付，而是後期穩定的還貸能力。

不限購區域去庫存將更難？

住房往往是普通居民家庭最大的資產，商品房購買政策和房價漲跌的消息，常常緊密牽動着居民的神經。近期，房地產行業令居民震驚的利好消息層出不窮，北上廣深出臺“認房不認貸”王炸政策，市場情緒被推入高潮，其他城市也在持續推動深化相關刺激購房的政策。

9月1日晚間，天津發布《關於進一步調整優化房地產政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》（下稱《通知》）。《通知》中最引人注意的就是：天津宣佈，除市內六區以外，其他區域全面放開限購！

天津市共有16個區，具體分爲市內六區、環城四區、遠郊五縣和濱海新區。其中，市內六區指的是和平區、河西區、南開區、河東區、河北區、紅橋區。當地銷售稱，市內六區集聚教育優勢，又分爲上三區和下三區。

來源：克而瑞房產信息

《通知》發佈的次日，當地中介人士劉凱對本報記者表示，“不必在意天津所謂的限購政策，只要想買，就有辦法。選好房源後，花幾百元買個購房資質是很簡單的，只需要一天時間就能解決問題。”所謂的“購房資質”究竟是什麼？劉凱說，就是以企業員工的名義買房。

張宏偉對記者表示，過去幾年，其他城市曾有類似的操作，譬如寧波、石家莊等地，之前就曾對市內部分區域進行限購。根據其他城市以往的市場反應來看，被限購區域，即主城區的配套更優質，人流也更密集，之後的市場更受熱捧。

張宏偉說，非限購區域由於去庫存壓力較大，教育、醫療、交通等各項配套無法和限購區域媲美等因素，後期市場常常表現不佳，往往還會降價。而購房者因非限購區域隨時能購買，因而購買進程也不會急迫。張宏偉認爲，市內六區以外區域放開限購，對市場或許有一點影響，但短期內不會有大的改變。

張宏偉表示，“一旦劃定了限購區域和非限購區域，那麼市場就會更加分化，限購的區域會更火爆，非限購的區域去庫存會更困難。參考其他城市的經驗，天津市未來的趨勢大體也是如此。”

合碩機構首席分析師郭毅對本報記者從另一個角度進行了分析。她認爲，此次官方發文大面積取消限購，算得上是“核彈級”措施。

郭毅分析，以往也有城市放開限購，但多是圍繞產業發展邏輯和人才引進宗旨進行調整，譬如上海市臨港區就曾如此。但此次天津市放開限購的意義不同，是直接放開，沒有和人才引進捆綁。天津此次放開限購，對準一線城市和二線城市提供了政策參考。

郭毅認爲，在天津取消限購的示範效應下，其他城市，尤其是此前因人才引進出現大量流動人口的城市，極有可能結合自身產業政策進行局部放開限購，甚至整體放開限購。如果準一線城市和二線城市放開限購影響到一線城市，那麼全國房地產市場回暖，將會形成很好的盤面和勢頭。

新政次日，降價房源數量突然翻番

9月2日，天津市的銷售人士郭嘉（化名）略顯疲憊地告訴記者，由於這幾日天津市不斷“放大招”，當日他從早上開始，一直都在接購房者的諮詢電話，許多客戶在諮詢天津的購房政策，而諮詢者中，更多人關心的是孩子入學問題。

同日，天津市的另一位銷售人士馬飛（化名）告訴記者，9月2日是週六，當日售樓處的人比平時多了不少。隨後，他爲記者發來一段現場視頻，從這段視頻來看，現場的人的確不少。馬飛還表示，他們有一個微信羣，當日他已經在羣裏看到開發商意欲漲價的消息。

儘管從銷售人士的角度來看，市場比往昔熱鬧了，但從數據來看，天津二手房降價出手的人是更多了。諸葛找房顯示，今年9月2日，天津對非市內六區放開限購的次日，當日降價房源5858套，這是自今年8月27日開始（數據只顯示到8月27日），降價房源數量最多的一日。

今年9月2日，降價房源5858套，而前一日的降價房源數量還只有2783套。也就是說，9月2日，天津對非市內六區放開限購次日，降價房源數量比前一日暴增約53%。

房天下顯示，近6周以來，天津市二手房掛牌數量每週小幅上升。

以7月24日至7月30日這周爲例，掛牌數量293991套。緊接着，7月31日至8月6日這周，掛牌量即增加4152套。隨後的每一週，掛牌數量均在增加，至8月21日至8月27日這周，掛牌量爲307432套。

與二手房掛牌量穩步增加不同，參考均價則呈現每週逐步下滑趨勢。8月14日至8月20日，參考均價21232元/平米，隨後一週每平米降價116元。

房天下的多維度掛牌行情數據顯示，掛牌房源中，100萬元至300萬元總價的房源佔比最高，約佔56.35%，其次就是100萬元以下的房源，佔比29.33%。總價超過300萬元的房源掛拍數量佔比最小。

據天津中原研究院數據，2023年上半年，天津市一二手房成交套數13.6萬套，其中外地人購買了7.7萬套，佔比56.7%。其中，天津市商品住宅成交套數5.1萬套，其中外地人購買了3.1萬套，佔比62.1%；天津市二手房成交套數8.5萬套，外地人購買4.6萬套，佔比53.4%。有業內人士認爲，天津樓市的未來，還要看“外地人”的購房意願。

低首付促銷頻現

今年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知：對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於30%。

天津當地中介人士告訴記者，目前天津的首付政策是：市內六區首付比例不變，依然維持首套首付30%，二套首付40%。但除市內六區以外的其他區域首付則降低10%，目前是首套首付20%，二套首付30%。

值得注意的是，天津市內六區首付30%，這比央行發佈的首付標準底線還高出10%。但除市內六區以外的其他區域，則緊貼央行設定的底線。

從近兩年來，《華夏時報》記者對天津市場的跟蹤調查來看，天津有些樓盤的首付比例甚至比政策要求的下限更低。今年6月，天津中介人士韓可（化名）告訴記者，位於天津濱海新區的濱海西站的中梁公館項目，首付只需要10%，首付款大約9萬元。

據韓可介紹，濱灣萬科城、濱江都會、濱海梧桐等項目，15%的首付款即可購房。而萬科濱江只需要花2萬元就能買到一個車位。韓可表示，有關項目實施更低首付購房，後續首付款也無需再補交，直接做到貸款中，這樣能減緩購房者的首付壓力。

按照今年8月31日央行的要求，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低於20%。但韓可則對本報記者表示，首付20%是央行執行的，首付10%是開發商執行的。

降低首付款，是撬動購房者的策略之一。據本報記者瞭解，2022年10月，位於天津市西青區的“保利和光塵樾”項目還曾在某知名房產銷售平臺打出“一口價房源首付5%”的廣告。

近日，天津市一位居民在抖音平臺表示：我缺的不是首付，而是360個月的穩定還款能力。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧