來源：格隆匯

近幾年，宏觀環境的不確定性，讓市場對穩健型的資產產生了更爲濃厚的興趣，不過向來被視爲穩健投資的REITs表現似乎並不如人意。

究其原因來看，一方面仍然受到外部環境的影響，相關REITs的項目運營遭遇壓力，業績表現不佳。另一方面市場投資人信心不足，對REITs投資價值的認知也存在偏差。

長遠視角來看，當前政策面持續推動國內REITs市場的發展給行業帶來了新的機遇，與此同時，隨着疫情因素消退，宏觀經濟迎來穩步復甦，相關REITs優質資產持續釋放潛能，整個REITs市場的機會仍然明朗。

根據底層物業不同，REITs可以進一步細分爲零售、辦公、住宅、酒店、物流等，在這些領域中，物流地產REITs近年來備受關注，特別是在數字化商業和電子商務的崛起下，這一市場展現出強勁的增長潛力。

近期，我們有幸獲得了對順豐房託行政總裁翟廸強的專訪機會。在這次專訪中，翟廸強向我們深入解析了物流地產領域以及順豐房託在其中的關鍵角色。他的見解爲我們揭示了這一行業的發展潛力和未來機會，以及公司在穩健經營和卓越運營方面的戰略優勢。

以下是對這次專訪的全面回顧和分析。

1、物流地產投資重在穩定性，做好風險管理很重要

作爲港交所首隻以物流地產資產爲主的REITs，順豐房託今年來儘管在資本市場上一定程度承壓，但從此前交出的中期業績來看，表現仍然頗有看點。

上半年順豐房托實現收入2.2億港元，同比增長13.2%；物業淨收入1.8億港元，同比增長11.8%；可供分派收入1.171億港元，同比增長7.1%；每基金單位分派14.64港仙，同比增長7.1%。

順豐房託四個物流項目保持着較高的出租率水平，上半年集團整體出租率維持在98.2%，當中核心的青衣物業出租率維持97.3%，長沙物業98.8%，佛山維持滿租，蕪湖物業出租率達96.7%。

可以說，這份成績單展現了順豐房託一貫穩打穩紮的經營特點。

在談及業績時，翟廸強特別強調了租金收入對於物流地產REITs的重要性。其指出，與其他REITs類比相比，物流地產的租金收入相對穩定。“物流地產的租賃合同通常較長，這降低了空置率風險，提供了更穩定的租金收入。”與此同時，物流地產項目還具有較高的升值潛力。“由於這些項目通常位於城市周邊或交通樞紐附近，它們在未來可能會實現更高的升值”。

翟廸強對中國物流市場的增長潛力表示看好，在採訪中其還特別分析了不同資產類別REITs過去幾年的變化，其中提到物流地產的投資在過去幾年其實並未明顯受到疫情大環境的影響，反而市場的供應有所增加。其認爲，隨着電子商務行業的快速發展以及消費者對快速交付的需求不斷增加，中國的物流市場將繼續保持增長，這爲物流地產投資提供了堅實的基礎。

儘管整個市場充滿了潛力，但作爲操盤人也需要時刻面對市場的不確定性風險。翟廸強提到了風險管理在物流地產投資中的關鍵性，其重點提及兩個主要風險因素，即利率和匯率的波動。翟廸強認爲管理這些風險至關重要。他解釋道：“從風險管理的角度的，利率的風險管理是針對我們的融資成本，而匯率的風險管理則是保障我們的收入。當利率上升或匯率波動時，均可能會對我們的投資產生重大影響，因此我們需要採取積極的風險管理措施。”

針對利率風險，翟廸強分享了公司在2022年初將港幣貸款的40%鎖定成固定利率的決策，以規避未來利率上升的風險。“我們必須迅速作出決策，因爲市場情況變化迅速。在鎖定低利率時，也必須權衡風險和機會。”

在匯率方面，翟廸強則強調了對沖的重要性。從今年上半年來看，儘管公司大部分的收入仍然來自香港，但來自內地的收入仍然有接近30%。他解釋說：“由於我們也有大量人民幣收入，人民幣匯率波動可能對我們的財務狀況產生不利影響。因此，我們採取了對沖策略，以減輕這種匯率風險。”

“我們雖然不是金融專家，但在經營物業和投資方面，我們必須關注市場風險，包括利率和匯率的波動。通過適當的風險管理，我們可以降低潛在的損失。”同時在具體決策上，翟廸強也強調要果斷，並重視風險管理的成本意識。“你看到這個市場這個方向的話，你儘快去做，不能等。”“風險有多大，管理這些風險的成本管理有多高，這些都需要有充分的考量”。

2、背靠順豐，協同效應下堅持高質量運營

作爲順豐集團旗下專注物流資產運營的重要板塊，翟廸強在採訪中多次提到順豐房託與順豐集團之間的協同合作。其深刻認識到，順豐集團作爲一個綜合性物流巨頭，涵蓋了物流領域的廣泛業務，這使得公司能夠與母公司緊密協作。

翟廸強認爲，與母公司溝通合作的順暢是公司不斷取得發展的一個關鍵因素。由於順豐集團在物流領域擁有豐富的經驗和資源，公司能夠充分利用順豐集團的專業知識，確保項目的順利運營和管理。這種緊密的協同有助於提高項目的競爭力，吸引更多的租戶，從而增加了租金收入和項目穩健可持續運營。

而另一個合作的優勢和潛力則在於區域佈局的優化。順豐集團在物流領域的廣泛業務爲順豐房託提供了獨特的競爭力，尤其在選擇項目的地理位置方面。由於順豐集團的多元業務覆蓋了整個中國，公司能夠更精確地選擇物流地產項目的地理位置，以滿足順豐集團和其他租戶的需求。這種戰略性的地理位置選擇不僅可以提高出租率，還可以確保租金收入的穩定性。

在項目地點的選擇中，順豐房託可以充分考慮市場需求和順豐集團的項目分佈，將物流地產項目部署在最具戰略意義的位置。這有助於滿足客戶的物流需求，提高項目的競爭力。與此同時，公司還可以更好地利用順豐集團在不同地區的資源和網絡，以優化項目的運營效率，提高租戶的滿意度。

翟廸強在採訪中還強調了公司在高質量運營方面的不懈努力。管理物流園區需要高度專業化和責任感，因爲它直接涉及貨物的安全性和運輸的順暢性。公司秉持着高標準的運營質量，確保物流地產項目的正常運轉，提高租戶的滿意度。

同時，其也認爲公司在物流園區租戶的選擇和搭配上也有着深度的考量，並形成了競爭力。通過選擇合適的租戶，公司能夠形成有利的租戶組合，保證園區運營的和諧順暢，同時促進更優的租金收入和更長期的租賃合同。這不僅滿足了各租戶間的需求，也有效提升了項目的吸引力。

對此，其舉例說道“比如在高峯期的時候，物流園裏如果三四家都是同樣的公司，對車道、停車位的要求就會很高，也會很難管理，所以我要想我配什麼類型在裏面，讓他們覺得我這個地點是最好的。”

3、擇機而動，適時通過收併購來擴大資產規模

隨着電商的蓬勃發展和全球化貿易的增長，物流需求不斷增加，物流地產將繼續成爲一個備受關注的領域。對於物流地產REITs而言，規模的重要性不言而喻，其直接影響着REITs的投資吸引力和業務的成長性和可持續性。

對於規模的增長，翟廸強一直有着堅定決心，其曾多次向市場表示順豐房託要將資產包由60億港元變成120億港元的這一目標。不過，在複雜的外部環境下，這一目標並未如願。面對這些不確定性，翟廸強則強調了經營靈活性和戰略敏銳性的重要性。其提到，公司將密切關注市場動態，並在適當的時機採取併購等策略，以實現資產規模的增長。

針對當前的市場情況，翟廸強分析指出，在當前供應增加的時候，可能會出現一些好的收購機會，因爲各開發商可能會在項目完成後考慮出售，導致項目估值下降。然而，目前市場上還沒有看到大型項目的交易，可能是因爲賣家期望高價而買家則期望低價，導致談判困難。這也反映了併購交易的複雜性和風險，需要謹慎評估。

在收併購方面，翟廸強表示，順豐房託會對潛在的目標進行嚴格的盡職調查，以確保所購資產的質量和可持續性。公司強調在擴大規模時注重質量而非數量，以保持長期穩健的增長。

翟廸強表示，目前對於外部項目的投資相對較爲保守，主要是因爲一些項目的價格太高，或者項目質量不夠好。他同時還提到相較於外部項目，與母公司順豐集團談的項目，對其而言會更簡單，也不用擔心競爭，核心還是要確保資產質量。

在區域選擇方面，翟廸強指出，未來順豐房託項目佈局的主要方向還是集中在內地，尤其南方地區。其認爲這些地區相對來說距離總部近也更易於管理。同時其也提到，會重點關注大灣區的項目，而在海外市場也會關注順豐集團旗下嘉裏物流在東南亞開發的項目，這些都將會是其中長期的一些投資項目的對象。順豐房託的發展也會與順豐集團的戰略發展方向保持一致。

在翟廸強看來，項目的地點十分重要，“物流對時間性的要求是很重要的，所以地點對租戶來講非常重要。”

4、結語

物流地產REITs作爲一個穩健的投資品種，依託的是物流項目穩定的租金收入和長期增長的潛力。而對於REITs管理者而言，需要不斷考量風險管理，以應對市場的不確定性。在這一領域，順豐房託表現出色。

公司背靠順豐集團強大的支持，充分利用暢通的溝通合作、優異的項目佈局以及高質量的運營，使其在競爭中脫穎而出。順豐房託在保持穩健的經營策略同時，也在不斷尋找併購機會，以擴大資產規模，爲未來的成長做好準備。當前隨着電商的蓬勃發展和全球化貿易的增長，有理由期待，順豐房託將繼續發揮其在這一領域的競爭優勢，爲投資者提供穩定的回報和增長潛力。