轉自：中國經濟網

新華財經天津10月3日電（記者 王寧）近期，隨着央行、住建部等部門關於房地產政策的指導意見出臺，各地紛紛推出了降首付和利率、“認房不認貸”、取消限購等“樓市新政”，爲樓市“金九銀十”注入了活力。業內人士認爲，核心一二線城市房地產市場活躍度或將持續一段時間，但未來政策效果可能出現分化。

政策效果顯著 市場迅速升溫

8月底，央行、住建部等部門出臺了房地產政策的指導意見，各地於9月初紛紛推出了“樓市新政”。伴隨着信貸政策放寬，一線城市明確“認房不認貸”，二線城市紛紛取消限購，各大房企也紛紛推出優惠活動。如今，政策滿月，市場效果已經顯現。

中指研究院統計數據顯示，新房方面，9月，重點100城新建商品住宅銷售面積環比增長超10%，但同比仍下降約20%，其中一線城市銷售面積環比增長約30%，利好政策對於核心一二線城市帶動效果較爲明顯；二手房方面，重點11城二手房市場9月在政策帶動及低基數下成交套數同比轉增，9月前四周，重點11城二手房成交套數環比增長7.8%，同比增長25.6%，9月中下旬二手房市場活躍度逐漸回升。

價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，9月，百城新建住宅平均價格爲16184元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅爲0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。9月，房企加快推盤節奏，受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格有所企穩。百城二手住宅平均價格爲15556元/平方米，環比下跌0.44%，跌幅較8月擴大0.06個百分點，已連續17個月環比下跌；同比跌幅擴大至2.59%。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲，從一線城市的市場成交熱度看，北京最高，上海其次，新政策對廣州、深圳影響不大。

作爲二線核心城市之一的天津，此次除了落實國家有關政策外，重點將限購區域調整爲“市內六區”，市場反應迅速，成交量大幅提升。貝殼天津站提供的數據顯示，9月，貝殼天津站新房成交2091套，環比增長39.2%；二手房成交4686套，環比增長44.8%。

中指研究院天津公司研究副總監田文剛認爲，相較於同類城市，天津的政策體現了創新特點，對於修復市場情緒、預期將起到積極的作用。隨着政策的逐步優化落地，在多方合力的組合拳效應下，市場企穩恢復可期。

熱度或將延續 效果已有分化

業內人士認爲，房地產放鬆政策逐步落地，帶動置業意願提升，但受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，新政策對不同城市的影響差異較大。

中指研究院市場研究總監陳文靜預計，本次政策對市場的帶動程度將表現爲：核心一二線>普通二線>三四線。同時，考慮到換房客戶置換房產需要一個過程，新政精準釋放的需求傳導到實際銷售仍需時間。

陳文靜說，短期來看，預計核心一二線城市市場活躍度提升仍將持續一段時間，持續時間將好於普通二線及三四線城市，一方面，核心一二線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度高；另一方面，政策仍有優化空間、二手房活躍度提升、房價預期趨穩等因素，也將對核心城市的房地產市場形成有利帶動。

政策效果的延續性也有所分化。張大偉說，部分城市的“樓市新政”效果延續性已有所減弱。以北京爲例，9月上半月二手房網籤數據大幅增長，下半月已恢復至8月份水平。

貝殼天津站一位置業顧問告訴記者，帶看量和成交量高峯延續到了國慶中秋假期，總體看“金九銀十”的熱度或將持續。他認爲，這可能與天津市內六區和非市區“互不認”政策有關，導致環城四區的新房需求和市內六區的二手學區房需求被同時“點燃”。

然而，成交量的上漲並未帶動價格同步回升。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，百城二手住宅平均價格爲15556元/平方米，環比下跌0.44%，跌幅較8月擴大0.06個百分點，已連續17個月環比下跌；同比跌幅擴大至2.59%。從漲跌城市數量看，9月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量降至30個；百城二手住宅價格環比下跌城市數量則增至99個，已連續4個月超90城。“目前來看，二手房價普跌態勢仍未改變。”陳文靜說。

市場迴歸理性 仍需精準施策

業內人士普遍認爲，房地產市場正在迴歸理性，逐步放鬆限制政策是大勢所趨，短期內因城施策仍是主流。

南開大學中國式現代化發展研究院高級研究員薄文廣說，如今經濟發展基本面、人口增長趨勢、房地產投資信心等因素較前些年已發生重大變化，這對全國多數城市房價的上漲預期形成了抑制作用，因此“大水漫灌”式政策已不再適用，而應精準施策支持剛性和改善性住房需求。

陳文靜表示，從需求端來看，當前購房者對未來收入預期、房價上漲預期仍無明顯改善，購房觀望情緒較重，若後續核心城市配套政策跟進不及時，或導致市場活躍度再次回落；從供給端來看，受市場銷售恢復較爲緩慢、部分企業融資不暢等因素影響，房企資金面仍承壓，企業經營遇到困難，風險暴露或進一步影響購房者置業意願。因此當前房地產市場需要供需兩端政策協同發力，更好地促進市場信心修復。

“若短期政策優化到位，同時超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年市場迎來築底。”陳文靜說。

田文剛認爲，後期根據各城市場變化，進一步調整限購區域、精準購房補貼、降低二套首付比例等依舊是政策工具箱中的可選項，同時在二手房交易環節進一步降低交易稅費，聯動一二手房市場協同發力，降低居民購房門檻和購房成本。