中銀證券首席經濟學家徐高日前表示，房地產對於穩定中國經濟是重中之重，短期內仍需要給開發商提供更多融資，降低房企信用風險，中長期則需要對“三條紅線”“集中供地”等政策作出調整。

10月14日，徐高在中國宏觀經濟論壇（CMF）熱點問題分析會上指出，過去十多年的房地產調控政策始終在抑制需求面，通過限購限貸來穩房價，但是地價房價持續上漲的核心原因是土地供給不足。在過去三年的“三道紅線”政策下，供給約束更爲強烈。因此，無論是短期穩定房地產市場，還是中長期穩房價，都需要在供給側做“加法”。

“三道紅線”是2020年8月央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出的指標，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。

“地產下滑導致經濟下行壓力很大，要穩定經濟增長，地產是重中之重。最近政府推出了一系列放鬆措施，比如 ‘認房不認貸’，但地產銷售數據改善有限，現在銷售仍處於過去幾年來同期最低水平。”徐高說。

高頻數據顯示，9月，30大中城市商品房成交面積、成交套數爲994.06萬平方米、8.93萬套，同比下跌24.49%和24.35%。

徐高表示，“認房不認貸”政策的刺激作用有限是可以預期到的，因爲當前地產行業的主要矛盾不在需求面，而是開發商的信用風險。

他進一步指出，地產行業在2021年-2022年陷入惡性循環，現在仍未出現明顯改善。所謂惡性循環，一方面，開發商在融資緊縮下信用風險高企，另一方面，銀行擔心貸出去的錢變成壞賬，不願意給開發商放貸。此外，老百姓擔心房子無法交付選擇不買房。

“銀行的惜貸和老百姓的惜購會導致房地產開發商的信用風險進一步上升，使得銀行更爲惜貸，老百姓更惜購。”徐高說，儘管這種惡性循環在去年政府出臺一系列保交樓政策措施後稍有緩解，但政策力度還不夠，開發商信用風險高企的局面沒有明顯好轉。

他建議，短期內給開發商提供更多融資，甚至成立國有房地產紓困基金併入股民營房企，從而降低房企信用風險，讓房地產行業恢復正常。同時，增加土地供給，通過增加供給平抑房價。

徐高還表示，現在地產市場看起來是供大於求，一方面是開發商加速推盤，另一方面是老百姓購房需求被抑制，但未來會看到地產完工面積大幅收縮，地產行業供需平衡可能會發生較大逆轉，房價可能會有上漲壓力。

他指出，“三條紅線”政策實施以來，新開工房屋面積累計下降三分之二，在建面積和銷售面積累計下降達到二分之一，各項指標中，只有竣工面積表現不錯，現在的竣工面積與2021年上半年水平差不多。

除此之外，徐高認爲，房價上漲的壓力不僅是供給收縮，還來自於2021年啓動的22座城市“集中供地”政策。在22個大城市集中供地政策下，對土地供給的減少會帶來地價上漲。

集中供地政策始於2021年2月，在該政策下，北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門等18個二線城市在住宅用地拍賣中實施被業內稱爲“兩集中”的集中供地政策，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且發佈出讓公告全年不得超過3次。今年2月，自然資源部對集中供地政策作出調整，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

根據中銀證券的測算，“集中供地”政策出臺以來，這些城市住宅用地單價累計上漲50%，集中供地政策推升的都是東部沿海地區的發達城市。