金地換帥，還債壓力未變。

作者 | 蒲肅

金地集團（600383.SH）董事長凌克卸任的消息一經發出，金地集團股票跌停，多隻債券也應聲下跌，業內評論稱“凌克卸任，金地跌停。”

爲平穩股債雙市，10月18日，金地集團緊急發佈公告，表示“董事長辭職的公告，市場關注度較高，爲回應市場關切，公司就相關情況說明”。

說明內容中表示，公司目前生產經營正常，且截至2023年三季度，公司月度銷售金額已連續三個月環比回升，銷售排名保持在行業前列。同時，公司合理安排開竣工計劃，並確保竣工和交付如期達成。

但截至10月18日收盤，金地集團股債雙跌的趨勢仍未停止，但有所緩解，其中股價跌幅2.17%。

但金地集團的債券價格跌幅仍在繼續，其中“21金地03”跌超13%，跌破40元；“21金地04”跌超8%，跌破30元。此外，21金地MTN007盤中成交價26.1元，較前一交易日中債估值59.4234元，偏離-56.08%；21金地MTN004盤中成交價28.2元，較前一交易日中債估值65.0423元，偏離-56.64%；21金地MTN006盤中成交價37.05元，較昨收價63.3200元，跌幅-41.49%。

長期來看，凌克卸任帶來的“股債雙殺”，只是之前市場上積攢的金地集團各種消息的爆點，市場普遍關心的問題是：凌克的卸任，究竟是身體原因，還是經營壓力，亦或二者兼而有之。

金地集團的公開回復再次回應了上述疑問，“確實是出於身體原因”。但不可否認的是，金地集團在經營上遇到的現金流壓力，並未減輕。未來股債雙市場要維持平穩不是一封聲明就能解決的，還是要取決於金地集團能否平穩穿越週期。

關於金地集團的現金流壓力，明確而具體的信息是來自今年8月份流傳出的一份“房企調研要點”，被稱爲是金地集團內部流出，其中提到明年1季度到期的83.5億元債務“（償還）能力與意願仍存在極大不確定性”。

上述調研被多家媒體引用，而金地集團至今也沒有對其進行公開否認。

從負債結構看，截至2023年6月末，金地集團有息負債合計約1095.85億元，其中，銀行借款佔比爲70.84%，公開市場融資佔比爲28.98%，其他融資佔比爲0.18%。債務融資加權平均成本爲4.39%。

金地集團長期負債佔全部有息負債比重的爲62.85%。其中，境內負債佔比95.73%，境外負債佔比4.27%。

2023年上半年，金地集團資本化的利息支出合計約10.85億元，沒有資本化的利息支出約爲約爲16.96億元。

從三大現金流情況看，金地集團上半年的經營性現金流和籌資性現金流同比都是下降，其中經營性現金流淨額僅約2.14億元，同比大幅下滑96%。

而籌資性現金流淨額約負115.75億元，金地集團表示，這主要是因爲償還債務同比增加。此外，金地集團沒有明說的是，上半年金地集團境內債發行額爲“0”，償還債務增加的同時，融資額卻在減少，同時上半年還拿出了約119億元增加土儲。

截至今年上半年，金地集團貨幣資金約460.8億元，而一年內到期的非流動負債約爲401.48億元、短期借款約爲13.04億元。

雖然上述調研內容反應出金地集團面臨較大的流動性壓力，但也表示，公司還沒到山窮水盡的地步。

原文中表示，金地集團對“股東支持或政府救助不抱期待，也否認了向深圳市和廣東省求助的傳聞。公司大股東爲富德生命保險和福田國資，但大股東意願低二股東股比少，公司職業經理人特徵持續數十年，沒有救助基礎。由於目前PB僅0.4倍也沒有增發可能性。公司透露金地商置和金地物業尚未進行抵押或出售，仍有餘力，沒有到山窮水盡地步。”

財報顯示，截至2023年6月30日，金地集團獲得各銀行金融機構授信總額約2532億元，已使用銀行授信總額爲約930億元，尚剩餘授信額度1602億元。

銷售層面上，金地集團2023年1-9月公司累計實現簽約面積669.0萬平方米，同比下降5.29%；累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

雖然銷售數據同比還是下降，但是更重要的還是看環比數據，金地集團能做到連續三個月環比銷售上漲，已經顯示出較強的恢復能力，要知道曾經的最大房企碧桂園也沒能做到連續環比上漲。

對房企來說，銷售端的恢復能力很大程度取決於公司土儲的佈局。

開源證券分析稱，2023上半年金地集團拿地金額119億元，新增總土地儲備85萬方，更加聚焦核心城市，拿地單價有所提升。截至2023上半年末，金地集團總土地儲備約4878萬方，其中一二線城市佔比約73%，爲公司中長期的平穩發展打下基礎。

此外，凌克執掌金地集團25年，被視爲公司的“靈魂”，但接過凌克“帥印”的黃俊燦總裁也是和凌克並肩作戰多年的老戰友，對金地集團的情況也非常熟悉，相信在管理層面上不會有太大波動。

金地集團現在最需要的，是平穩大於一切。

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