本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

這一次，萬科攜手深圳國資委、深圳地鐵集團穿越週期。

近期，萬科境外美元債存在較大波動，而關於萬科經營安全傳聞更是引發了市場擔憂。對此，11月6日，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會。據《華夏時報》記者瞭解，除了萬科管理層外，深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵集團（簡稱“深鐵集團”）董事長辛傑也共同出席了此次會議。

會上，深圳市國資委指出，萬科並未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

同時，萬科大股東深鐵集團也表示，已經準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，爲萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。

給市場喫下“定心丸”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉於11月6日指出，深圳市國資委和深圳地鐵的表態，給出了一個很明顯的信號，一方面，萬科的基本面沒有太大的問題，萬科也有信心在這輪市場調整週期中安全的穿越週期，另一方面，大股東深鐵及深圳國資委的站臺，也說明大股東對於萬科的支持。

據記者瞭解，在萬科舉行的三季度業績說明會上，深圳市國資委表示充分認可和信任萬科團隊的專業性，萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，並未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

公開的財務數據顯示了萬科的穩健。從現金流層面看，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數爲2.2倍。融資層面，今年1—10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%。

同時，萬科管理層在會上表示，萬科一直保持常態化的日周月季滾動現金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預案，確保公司安全。更重要的是，萬科追求的“安全”，不僅是流動性的底線安全，而是兼顧發展的安全。過去14年，萬科經營性現金流始終保持爲正，今年在一、二線城市新補充39個優質項目的情況下，萬科依然實現了正向經營性現金流。

“公司對於境內外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要爲此擔心。”萬科管理層強調。

除了表態全力支持外，深圳國資委還實打實地給出了5大具體措施來支持萬科，分別爲：在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險，包括但不限於通過受讓、合作開發等方式加快推進萬科大型城市更新項目開發建設；通過協同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產的流動性；配合萬科優化長期股權投資結構；積極組織市屬國有企業市場化方式參與債券認購等工作；積極協調各類金融機構加大對萬科融資的支持力度。

有業內人士分析，國資如此立場鮮明地力挺企業實屬罕見，這說明此次面對來勢洶洶的做空勢力和市場過度的恐慌情緒，深圳國資選擇與萬科共同面對，體現了國資大股東對萬科的高度重視。更重要的是，深圳國資不僅有鮮明的表態，還有多項具體舉措，無疑是給過度恐慌情緒所影響的市場各方喫下“定心丸”。

此外，據記者瞭解，深鐵還準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，爲萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

而深鐵集團董事長辛傑也在會上延續了對萬科一如既往的全力支持。辛傑表示，深鐵對萬科的“實質性支持”過去從未間斷，未來更加強化。針對近期資本市場的異常波動，他認爲，當下信心與團結尤爲重要，30多年來，萬科歷經多次大風大浪，仍一直走在行業前列，用時間證明了自己。此次萬科管理團隊也一定會不負衆望，以實際行動，消除市場恐慌。

此外，辛傑還強調深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。萬科背後是深圳地鐵，深圳地鐵背後是深圳國資，其出任萬科集團董事會副主席也充分地體現了深圳國資對萬科的信任與支持，深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起。

10月27日，萬科發佈關於選舉董事會副主席的公告，指出，董事會同意選舉辛傑董事擔任公司第二十屆董事會副主席。

“爲行業的問題遭受質疑”

萬科陷入此輪困境的起因在於，其近期多隻債券到期收益率較票面利率大幅偏離，同時，股價也有所下跌。10月28日，有投資者在互動平臺上向萬科A提問，公司發展一直（以）穩健著稱，作爲最早意識到房地產危機並採取行動的企業，萬科是否會步恒大、融創後塵進入債券違約？

10月31日，萬科對此問題進行了回應：“近期公司境內外部分債券品種交易出現異動，並非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上週尾出現大幅波動。”

值得一提的是，在今年8月末舉行的萬科中期業績會上，萬科首席財務官韓慧華透露，年內已無到期境外債務。明年到期的3筆美元債，整體摺合人民幣約110億元。

公開資料顯示，萬科明年到期的3只離岸票據分別爲6.3億美元VNKRLE5.3503/11/24，14.45億元人民幣VNKRLE3.4505/25/24，以及6億美元VNKRLE4.206/07/24。

而對於明年的境外債償還安排，韓慧華曾指出，萬科已提前從三方面做好充分的準備，一是境外自有資金方面，萬科於境外持有數十億的自有資金可用於償債，二是萬科的境外平臺前期投資了境內外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充分的資金，三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科在8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，並已啓動與相關銀行的溝通。

張宏偉則認爲，近段時間萬科債券和股價的表現，和其他的已經“出險”民營房企的“股債雙殺”還不太一樣。萬科的基本面是沒有問題的，萬科近期資本市場的表現和大勢比較低迷有關，其他的一些房企爆雷明顯帶動了資本市場情緒，同時，境外資本也利用這個情緒來做空萬科。

有業內人士分析稱，國際評級機構對企業信用評級的調整，不會直接影響該企業境外債券的價格波動，但會通過影響相關債券持有者，間接影響債券價格波動。

值得注意的是，在萬科美元債發生大幅波動之前，國際評級機構惠譽於10月17日下調萬科評級。彼時，惠譽預期，中期內萬科的槓桿率（以淨債務與物業淨資產的比率衡量）將高於35%，35%是此前萬科滿足負面敏感性閾值的觸發條件，萬科近期的銷售額表現弱於惠譽預期，這或侵蝕其現金生成能力及去槓桿進程。而惠譽近期下調了2023年中國新房銷售預測亦是評級調整原因。

11月7日，惠譽評級亞太區企業評級董事鄧碧瑩在接受記者採訪時指出，槓桿率的計算邏輯是以淨債務與物業淨資產的比率衡量。惠譽認爲，銷售額低於預期將損害現金生成，導致去槓桿化推遲。萬科取消A股配售計劃也降低了短期內壓降槓桿的可能性。

“這次會議沒有改變惠譽對萬科的股東背景及其對於萬科的態度的看法。惠譽對萬科的評級是基於其獨立信用狀況，但是也考慮了其融資渠道得益於其股東背景，暢通的融資渠道是萬科的評級支持因素。”鄧碧瑩表示。

需要釐清的是，雖然惠譽下調了萬科的評級，但其給萬科的依舊是穩定的預期。惠譽認爲，萬科擁有暢通的融資渠道，在波動的市場環境中仍保持強勁的流動性，且其債務到期狀況在2023年上半年有所改善。

“黎明前總是最冷的”

萬科董事會主席鬱亮在三季度業績會上表示，感謝深圳市國資委和深鐵集團在關鍵時刻對萬科強大、有力、源源不斷的支持，對管理團隊的長期信任，相信大家攜手一道，一定能邁過行業這個關口。他坦言黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。

中指研究院數據顯示，TOP100房企銷售總額爲52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。其中TOP100房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%，TOP50房企10月單月銷售額同比下降27.3%，環比下降6.2%。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，在深圳市國資委及深鐵支持下，萬科將順利渡過短期風波的影響。目前萬科經營穩健，償債能力較強。一是，經營方面，近期銷售恢復較快。銷售方面，10月份，萬科銷售額爲318.3億元，同比微弱下降0.8%，而同期TOP100房企銷售額下降超過30%，表明近期萬科銷售恢復較爲較快。二是，融資保持通暢，短期償債能力較強。融資方面，2023年先後發行了金額爲人民幣20億元的3年期中期票據，以及金額爲人民幣20億元的3年期公司債券，發行利率分別爲3.07%和3.10%。

此外，鬱亮還在會上指出，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。“需要買”方面，住房需求依然龐大，當前市場建設水平顯然超跌了，正在蓄積自發修復的勢能。“能買”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創造了條件。

“目前還存在的難點是‘想買’的問題，就是恢復消費者的信心。要做到這一點，首先需要行業保持穩定。一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力。恢復信心其次是需要時間，每一輪房地產週期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峯與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。”鬱亮說道。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧