在国家大力推进“租购并举”的背景下，住房租赁行业正迎来新的发展机遇。

10月以来，上海有多个新的住房租赁项目入市，如自如资管旗下的杨浦晖盛自如寓、华润置地旗下的慧智·有巢国际公寓社区、上海悦虹人才公寓等。此外，乐乎近期也推出“乐乎公寓·酒店”品牌，要更精准瞄向年轻人群体。

在运营业绩方面，作为全国规模最大的集中式公寓运营商，万科泊寓自今年6月起已实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。这也让其他运营方看到了长租公寓业务的盈利前景。

更关键的是，随着保障性租赁住房资产证券化的打通，吸引了越来越多的长租公寓品牌运营商加入到保租房的建设中，租赁住房市场规模迅速扩张，项目的资产价值也越发得到凸显。

住房租赁赛道开始热闹起来了。

量、质齐升

在行业高速发展过程中，租赁住房市场竞争激烈，更需要管理规范化。近期上海集中入市的多个新项目运营主体多样，既有民营企业、央企、上海本地国企，还有地方政府与企业合作的模式，整体呈现出量、质齐升的态势。

11月8日，上海浦东新区中部迎来最大规模的租赁社区入市，华润置地旗下的慧智·有巢国际公寓社区推出2600余套房源，包含一居室、两居室及一室一厅三种户型，项目总建面约15.6万平方米，包括13栋住宅楼及1栋配套商业。

该项目是2023年上海浦东新区的首批人才公寓项目，位于浦东新区航头镇，咸塘浜以西，沪南公路以东，鹤涛路以北，距离地铁18号线鹤涛路站50米，交通便捷。

华润有巢公寓相关人士告诉界面新闻，公寓租赁的申请要求中，需在本地就业，验证方式是确认缴纳社保记录，“门槛较低，基本上大部分在沪就业青年都可以租。”

该项目的租金价格区间在1800-3000元/月。符合相关条件的租客，还可提取住房公积金用来支付租金，最高可提取4500元/月，可有效缓解城市新青年住房压力。

在浦东项目开业之前，有巢公寓在闵行区的悦虹人才公寓绿苑路店已经在10月16日开业。较之慧智·有巢国际公寓社区，悦虹人才公寓绿苑路店体量相对更小，可租房源450套，总面积约40417平方米，由闵行区虹桥镇人民政府与华润置地有巢联合运营。

在有巢公寓上海悦虹人才公寓绿苑路店开业的前一天，自如资管在上海也上线了杨浦晖盛自如寓。项目位于杨浦区包头路，共推出房源总量为150套，租金价格为3999-5399元/月，以Loft户型为主。

据界面新闻了解，该项目属于上海城市更新项目，是由上海老旧商场物业重新定位转型而来，从项目定位、设计咨询、软装供应链到项目运营等进行了更新升级。

10月27日，由上海市闵行资产投资经营（集团）有限公司下属企业闵鑫工业有限公司联合华住集团城家公寓，通过存量房屋改建完成的华坪路5号租赁住房转化项目“城家公寓上海江川路店”入市。

该项目位于华坪路5号，整体项目共2栋，建筑面积约4471平方米，可提供107套住房，户型为20-28平方米。公寓前身为旧厂房及外来务工人员居住地，经过2年多筹建和改造，更新为人才公寓。

在一线城市中，上海的住房租赁市场不仅规模体量大，这两年发展也迅速。

相关数据显示，截止今年10月底，北上广深集中式公寓总规模累计近63.7万间。从环比情况看，北京和深圳相对稳定，上海由于多个新项目入市，环比数据涨幅较大，达到7%，总规模已达到24.5万间。北京、广州集中式公寓规模集中在8-9万间，发展规模相对平缓。

从整体趋势来看，上海住房租赁市场仍走在全国前列。

REITs注入活力

资本市场对住房租赁行业的认可和大力支持，也给了参与企业更多动力。

华润有巢住房租赁总经理陈嘉表示，正是因为去年在上海两个保租房项目成功发行REITs，更加坚定了有巢加大布局上海市场的决心，继续满足青年租房群体的多元居住需求。

毫无疑问，金融领域对租赁领域融资支持力度加大，尤其是推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，是当前住房租赁市场活跃的重要原因之一。

今年以来，各项利好政策还在持续加码。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，明确加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。随后央行也明确提出，要稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

在保障性租赁住房REITs方面，上交所也出台了发行保障性租赁住房REITs的指引性文件，将加快推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。

实际上，去年就已经有4单保障性租赁住房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。

去年12月8日，证监会副主席李超在长三角REITs论坛上致辞时表示，将推进多层次REITs市场建设，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。

这4单保租房REITs的成功上市，以及证监会对于将REITs试点范围扩大至市场化长租房领域的发声，让长租公寓运营商看到了构建“投融建管退”商业闭环的希望，也加速了新玩家的入局。

以建行为例，此前曾宣布，其以北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目作为底层资产的公募REITs项目获发改委受理。

11月2日，国泰君安城投宽庭保租房REIT正式获证监会及上交所受理，是迄今为止规模最大的保租房REIT。

公开资料显示，该基金拟持有的基础设施项目的资产范围是上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的保租房资产江湾社区、光华社区。

上海城投集团表示，基础设施REITs为保障性租赁住房资产提供了上市通道和资本金来源，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与保租房建设，扩大区域投资，优化投融资结构。“项目发行有助于集团实现轻重资产分离，滚动做大保租房投资规模。”

据不完全统计，除了城投宽庭保租房REIT、建行住房租赁REIT，目前拟申报发行的保租房REITs还有5只，分别为青岛房投REIT、上海临港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津滨海新区保障房REIT和南京软件谷菁英公寓公募REIT。

业内分析认为，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界越来越清晰，即不断地降本增效，一方面创新业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线。

在不动产金融逻辑的框架下，国内的住房租赁行业再被注入新的活力。这对于参与其中的运营商而言，注重利润最大化和品牌价值塑造将变得尤为重要。