價高者得！16個城市取消土地限價，將如何影響樓市？

又一城宣佈取消土地限價。

11月9日，杭州市規劃和自然資源局發佈了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確，本次掛牌出讓的10宗地塊均實行自由競價，按照價高者得的原則確定競得人。

另據中指院監測顯示，截至目前，已有包括重慶、廈門、南京等16個城市宣佈取消土地限價。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，土地限價的放開不會大幅刺激市場熱度提升，“預計接下來土地市場還會維持三季度的整體水平和熱度。”

就在11月9日，央行對外發布的《中國區域金融運行報告（2023）》表示，將適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

時隔7年，“價高者得”又回來了

這是自2016年後，杭州土地出讓再次恢復“價高者得”。

據《每日經濟新聞》記者不完全梳理，從2012年10月至今，杭州土地市場競拍規則經歷了多次調整，除2015年9月至2016年6月曾採用“價高者得”的競拍方式外，其餘時間均採取了“限地價”，即當地塊達到限定溢價率後，競保障房、競現房、競自持、競養老房等，房價、地價雙限制則始於2019年7月。

而在此次取消“限地價”前，杭州土地出讓實行地價、房價“雙限”+搖號的土拍規則，溢價率不高於12%。

在放開土地限價的同時，杭州部分區域還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個區域的新房限價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、餘杭六區新房限價仍保持不變。

“從本次已公佈的情況看，杭州土拍限價完全放開了，但新房限價調整主要在外圍區域，主城四區以及蕭山、餘杭依舊限房價。這些主城區中的熱門板塊項目去化速度普遍較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關聯性，若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風險。”中指研究院華東大區常務副總高院生表示。

其進一步表示，富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價後，這些區域的價格將回歸市場邏輯，房企在開發項目時也能夠更靈活制定價格。

實際上，目前新房仍限價的六個城區分佈着杭州土地市場最熱的板塊，包括申花、江河匯、奧體、錢二等；不限價的四個區，住宅地塊多以底價成交。

如10月27日，杭州限購調整後的首次拍賣，唯一一宗搖號地塊就位於蕭山區；9月27日8宗封頂成交的地塊中除一宗位於臨平老城區外，其餘7宗全部來自限價區域。而在新房成交方面，隨着“杭六條”的頒佈，熱門板塊項目中籤率持續走低。

據克而瑞統計顯示，10月23日-10月29日時間段，位於上城區的芝瀾月華軒，綜合中籤率僅約11.31%，前一期則是33.78%；西湖區的建發雲啓之江中籤率從前一期的27.56%降至11.93%；濱江區的平暉府中籤率從39.23%降至27.89%。

“對於一些地價房價都取消且地段優勢還不錯的區域，預計拿地方面的積極性會增加。”易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，而地價的上升，客觀上會引導市場預期，有助於促進購房心態的向好，利好房地產市場的交易活躍。

多地已再現地王

截至目前，已有包括成都、濟南、合肥、廈門等16個城市土拍官宣迴歸“價高者得”。

而在22個進行集中供地的城市中，目前僅有包括北京、上海、鄭州、寧波、廣州、深圳等6個城市未明確取消，不過寧波、廣州和深圳自10月以來無新掛牌地塊。

從已進行了首場土拍的城市情況來看，市場熱度有所回升，部分城市“地王”再現。

如在11月2日，合肥取消限價後的首場土拍，三宗地塊溢價率分別達到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，濱湖金融板塊05號地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終安徽高速以2876萬元/畝、溢價率44.89%、總價33.88億元高價收入囊中。至此，該這塊地打破此前濱湖2655萬元/畝、以及合肥2850萬元/畝的單價紀錄，成爲合肥現如今單價最高的地塊。

包河區BH202310號地塊，同樣吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發、建工等10家房企爭搶。最終由安徽置地以單價2662萬元/畝、總價26億元競得。2662萬元/畝的單價，同樣也打破了2016年包河區建發雍龍府2250萬元/畝單價記錄，成爲新的包河區單價地王。

此前的10月30日，濟南土拍中，雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企爭搶，激烈競價。彩石地塊競價236輪，由保盛溢價率50.17%摘得；雪山A1地塊競價49輪，由中海溢價率6.38%摘得；鳳凰路住宅組團地塊競價241輪，由中電建溢價率53.1%摘得，而241輪的競價輪次，也刷新了濟南自2018年以來土地競價輪次最高紀錄。

“整體來看，全國房地產市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯，取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響，熱點城市的核心地塊熱度或升溫，優質地塊競拍出更高的價格，有利於地方增加收入，但在房企投資佈局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小。”中指研究院分析師孟新增認爲，非核心城市或區域2023年以來土拍情緒延續低迷態勢，短期土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。

克而瑞也在研報中指出，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，不會大幅刺激市場熱度提升，預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。但土地限價的放開，會加劇土地市場冷熱分化的局面，優質地塊投資競爭度會加碼。

此外，從企業端來看，央國企仍是拿地主力。如在合肥，儘管取消了地價限制，但參拍房企卻大大減少，除龍湖、偉星等少數民企外，清一色的央企國企，未曾見到中小民企；在濟南，競爭最爲激烈的鳳凰路住宅主團參拍房企同樣是以央國企爲主。

“‘央國企+城投+少量優質民企’的拿地格局不會改變。”克而瑞在研報中指出，一旦土地限價放開在多城執行，央國企的優勢將進一步加大，但考慮到整體市場處在底部修復階段，企業投資繼續保持理性和謹慎態勢。

記者|陳利

編輯|王月龍陳夢妤杜恆峯