來源：華夏時報

廈門出臺樓市大招。

11月15日，廈門市住房保障和房屋管理局發佈《關於進一步優化房地產市場相關政策的通知》（簡稱《通知》），從解除限購、調整住房信貸，家庭住房套數，住房公積金政策等多方面對廈門當前的房地產政策進行了優化。其中，最爲重磅的一條是，在思明區、湖里區購買商品住房，不再審覈購房人資格（商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外）。

值得注意的是，廈門思明區和湖里區的房價可與四大一線城市比肩。克而瑞數據顯示，10月思明區商品住宅均價爲94961元/平米，湖里區商品住宅均價約65769元/平米。

11月16日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者指出，“核心區退出限購，目的就是鼓勵高淨值人羣，願意加槓桿的人去投資核心區的房產。從側面也說明商品房市場本質上是高淨值人羣交易的市場。政策放鬆目的，也就是爲了鼓勵高淨值人羣去多增加房產的購置。而且只有高淨值人羣更多的去買房，商品房的價格和交易量才能穩定得住。”

據國家統計局最新發布的數據顯示，10月份廈門新房價格環比下降了0.2%；二手房價格環比下跌了0.9%。至此，廈門新房價格環比連續6個月下跌，二手房價格環比連續7個月下跌。

取消核心區域限購

廈門此次從住房限購、信貸、家庭住房套數認定、住房公積金等多方面優化房地產市場相關政策。其中，在住房限購方面，廈門市住房保障和房屋管理局指出，在思明區、湖里區購買一手、二手商品住房，不再審覈購房人資格，限售措施保持不變。商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，從本次新政內容來看，調整的亮點之一在於限購政策的鬆綁。隨着思明區、湖里區限購政策的取消，至此廈門島外、島內住房限購政策全面取消，無疑向市場及購房者傳遞了較爲強烈的積極信號，這一舉措不排除將會刺激一波購房需求的釋放，提振市場情緒。而且島內的整體發展要相對領先於島外，房價水平也相對較高，因此在本次限購政策的鬆綁下，改善需求將會擔當起提振主力，或將對市場情緒的改善起到較爲明顯的效果。

據瞭解，廈門市分爲“島內”和“島外”兩大區域。其中，島內區域包括思明區和湖里區，相當於市中心；島外區域則包括海滄區、集美區、同安區和翔安區，連接島內和島外的是幾條大橋和海底隧道。

李宇嘉表示，廈門的房地產市場比較特殊，島內島外的房價和供應量的差距非常大，商品房的品質和居住環境，公共服務差別也非常大。島內商品房市場爲全體福建人，全體閩南人，甚至全球閩南人所青睞。

值得一提的是，今年5月，李宇嘉還向記者指出，“從廈門來看，島內島外兩重天，島外和內地熱點城市外圍區域無異，庫存消化週期較長，去庫存難度大，但島內就是另一番天地。一方面，島內是公共服務、治理水平最高的區域，城市面貌不輸一線城市；另一方面，島內供地非常緊張，出來一宗地往往被瘋搶。”

需要注意的是，早在今年9月18日，廈門就已經放鬆了集美區、海滄區、同安區、翔安區的限購限售政策。從廈門樓市現狀來看，在9月局部限購限售政策鬆綁的逐漸發力下，10月廈門新房、二手房成交量雙雙上升，但仍不及去年同期的成交量水平。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月廈門新建商品住宅成交面積爲11.31萬平方米，環比上漲70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，環比上升17.8%，同比下降2.9%。同時，根據諸葛數據研究中心建立的市場情緒指數模型，廈門情緒指數入年以來幾乎呈現持續下降態勢，自9月份起進入市場低迷區間，10月情緒指數降至-0.88，市場情緒有待提振。對此，關榮雪表示，政策端的持續鬆綁也是符合市場需求的。

此外，據國家統計局最新發布的數據顯示，10月份廈門新房價格環比下降了0.2%；二手房價格環比下跌了0.9%。至此，廈門新房價格環比連續6個月下跌，二手房價環比連續7個月下跌。

而針對此次廈門島內退出限購，李宇嘉還特別指出，廈門島內（思明區、湖里區）供給彈性非常小，供應量也有限，早已進入存量時代，如今依然退出了限購，說明當前廈門房地產市場確實比較疲弱。

克而瑞福建區域數據顯示，10月思明區商品住宅均價結構性上升至94961元/平米，主要由於10月中航當代半島集中備案15套，成交均價爲14.01萬元/平米。當前思明區以老舊項目持銷爲主。此外，數據顯示，近一年思明區商品住宅成交均價從2022年11月的68155元/平米上漲到2023年10月的94961元/平米。

同時，克而瑞福建區域數據顯示，10月湖里區商品住宅均價約65769元/平米，環比微跌2.73%。從近一年湖里區商品住宅月度成交均價走勢圖來看，其從2022年11月69369元/平米下降到2023年10月65769元/平米。

“從政策效果來看，一定會有部分人羣，特別是一些看好特區內長期價值的人羣進入市場。島內一些優質的物業，會出現一個交易量的增長。但這個增長對廈門全市房地產體量的保持，並不能帶來很明顯的提振。過去房地產市場回升，也是由有錢人換房和投資帶動的。但目前來看這類人羣增加購置物業的積極性在降低。同時由這部分人羣驅動更多購房人羣入市的邏輯也斷了，這也是爲什麼發展配售型保障性住房的原因。因爲整體的供需匹配性已經發生了很大的變化。”李宇嘉說道。

值得注意的是，上述《通知》還特別提到，思明區、湖里區的限售措施保持不變。11月17日，有業內人士向記者指出，不限購的話可以刺激市場尤其是高淨值人羣多買房，限售的話可以穩定市場防止炒房客，所以不限購又限售整體上，還是爲了刺激市場消費但一定程度上又有制約，不讓房地產市場過分自由。

商品房迴歸商品屬性的重要信號

除了解除思明區、湖里區的限購外，廈門還從信貸、家庭住房套數認定等方面優化房地產市場相關政策。

具體來看，在住房信貸政策方面，對於貸款購買思明區、湖里區商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲25%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例爲35%；而對於貸款購買上述區域商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率加30個基點。

在家庭住房套數認定標準上，廈門市住房保障和房屋管理局表示，在廈門市轄區範圍內，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定爲首套，購買的第三套住房認定爲二套。多子女家庭根據政府相關部門出具的住房套數認定證明，向銀行申請商業性個人住房貸款。有關部門按照現行政策適時組織配套執行。此外，住房套數認定未涉及住房稅收政策。

“一方面，島內完全退出了限購，另一方面首套房和二套房的首付比例都有所下調，多孩家庭二套房算首套房，三套房算二套房，政策強度明顯強於多孩家庭可以多購一套住房的規定。”李宇嘉說道。

此外，值得一提的是，李宇嘉還指出，廈門距離上次退出島外限購不到兩個月的時間，這次全境退出限購，並且對限貸政策進行了明顯的調整。其中一個觸發的因素是，根據住建部部長最新的表態，房地產新模式下，商品房迴歸商品屬性，更多的用法律和市場的手段來調節。

據悉，8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文），由國務院於9月1日正式印發。其中，明確了兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳爲美好生活奮鬥”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

據諸葛數據研究中心不完全統計，今年以來，截至11月15日，全國約35城放鬆限購政策，其中，有東莞、佛山、瀋陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢、寧波、昆明、廈門16城全面取消限購政策。