文|實習記者 朱簞

繼放鬆樓市限購政策後，廣州在土拍政策上也進一步放鬆。

11月21日，廣州公共資源交易中心官網掛出黃埔區一宗宅地出讓公告。公告中提到，“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這意味着，廣州也開始取消土拍限價，打響一線城市取消地價上限第一槍。

廣州此前執行的土拍規則中，基本都會設置最高限制地價，觸頂後轉入競配建面積、競自持面積、搖號等方式確定最終競買人，同時控制土拍溢價，涉宅地出讓溢價長期控制在15%以內。

最新掛出的黃埔地塊，則大幅改變了以往的競拍規則。根據出讓公告，該地塊位於黃埔區，用地性質爲二類居住用地兼容文化設施用地，土地面積3.77萬平米，起拍總價爲39.47億元，將於12月22日進行限時競價。

公告也同時指出，競買人必須使用自由資金，不得使用融資借款。對於建設期限也有了明確要求，競得人須在土地交付後一年內動工，三年內竣工。這對於拿地企業也有了更高的要求。

對於廣州此次取消地價上限的舉措，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，這主要與當前的政策導向、轉變市場態勢及修復市場情緒有關。

在新的房地產政策架構下，廣州恢復“價高者得”的競拍原則，意味着不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發商來說，就能根據房價水平直觀地計算出利潤空間，這一舉措是在給市場讓利、休養生息，提振市場拿地的積極性。

在廣州之前，下半年以來已有多個核心二線城市取消了土拍限價。

截至11月21日，在22個進行集中供地的城市中，已經有18城恢復“價高者得”，目前僅剩北京、上海、深圳、寧波四個城市執行限地價政策。

但寧波雖然沒有取消限價，但也大幅提高了溢價上限。寧波在11月20日掛牌了兩宗總價16億元的住宅用地，將土地出讓的溢價率上限由15%提高到30%。

不少熱點城市在取消地價後的首拍中，就出現了高溢價率地塊，引發市場關注。

10月30日，濟南在解除土拍價格上限的首拍中，鳳凰北路以西、商貿城路以南住宅組團地塊吸引了7家房企進行了241輪競價，刷新了濟南土拍2018年以來的土地競價輪次最高記錄，溢價率也高達53.1%。另一宗彩石地塊經過236輪競價，最終的成交價溢價率達50.17%。

11月初，合肥取消限價後的首場土拍中，兩宗分別位於濱湖金融板塊和包河區的地塊，溢價率也超過了30%，分別爲44.89%和33.95%。並且在此次拍地中，其中一幅地塊還創下了合肥新的樓面地價記錄。

取消土拍限價，正成爲各地樓市放開限購、限貸後，房地產調控政策轉向的新方向。

今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，其中就提出建議取消土地拍賣中的地價限制，隨後多個城市積極做出響應。

包括廣州在內的多個城市之所以開始取消土地限價，主要意圖都在於提振低迷的土地市場。

今年1-10月，廣州土地出讓金爲951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬平米，同比降幅爲22.8%。

從全國土地市場的成交情況看，成交量也處於下滑。根據統計，今年10月全國土地出讓金3761億元，同比下滑29%。1-10月，全國土地出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。

另一方面，當前市場預期較弱，競拍開發商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強。通過土地市場的情緒修復，帶動下游的商品房市場。

今年以來，廣州宅地土拍市場分化現象相當明顯，多宗中心城區核心地段宅地競爭激烈，近遠郊區域宅地多以底價成交或中止交易。根據中指研究院統計，今年廣州共有10宗宅地觸頂搖號成交，主要分佈在天河區、海珠區、荔灣區、番禺區等中心城區及近郊熱點板塊。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，此次取消“限地價”政策，有望進一步提升中心土拍熱度，促進市場預期的邊際改善，帶動新房市場回暖，加快市場築底進程。

李宇嘉也認爲，此舉預期會提振開發商拿地的積極性，對後續賣地也起到積極效果。但是，如果不設地價上限，如果開發商參拍多，溢價率收窄，也可能導致效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。

目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會顯現。

責任編輯：劉萬里 SF014