第一上海發佈研報稱，新世界發展（00017）香港內地雙引擎佈局，開發及持有物業並重，保持穩健經營及良好的財務結構，品牌效應顯著，預計在 2026 年經常性收益比例將提升至總收益的 50%以上。隨着公司持續去槓桿優化資本開支，通過出售非核心資產回籠資金，回購美元債券，降低淨負債比率，提高營運效率。該行預計公司未來三年的歸母淨利潤分別爲 6.7 億、7.2 億及 7.5 億港元。基於公司歷史 PB 估值，該行給予公司 2024 年 0.25X 的 PB 估值，得出目標價 19 港元，維持“買入”評級。

第一上海主要觀點如下：

內地合約銷售表現優異，土儲豐富

2023 年 1 至 10 月，公司內地合約銷售突破 120 億元，其中 7 至 10 月合約銷售爲 64 億元，完成 2024 財年 150 億元目標的 42%。公司在內地的土地儲備總樓面面積約 480 萬平米，約 60%位於大灣區及長三角地區核心都市圈，預計在大灣區和長三角的可售資源價值達 570 億元。此外，公司在內地共參與投資 8 個城市更新項目，全部位於核心城市廣州及深圳，總樓面面積達 270 萬平方米，銷售貨值保守估計約 800-1000 億元。

有望受益於香港北部都會區發展策略

香港特區政府近期發佈《北部都會區行動綱領》，明確北部都會區發展願景及區域規劃等，新世界發展的提前佈局有望顯著受惠。公司在香港北部都會區前瞻性部署約 1500 萬平方尺的農地，目前正在進行大規模的農地轉換工作，預計短期可轉換 300 萬平方尺的土地儲備，中長期有望轉換接近 1100 萬平方尺，爲公司的長期成長奠定了堅實基礎。

簡化業務架構，強化資產負債表

公司近期完成出售新創建逾六成持股，獲得約 217.5 億港元現金收益，改善公司的財務狀況併爲股東創造更多價值。另外在當前高息環境下，公司落實減債計劃回購永續債等債券，宣佈回購最多 6 億美元債券，以優化融資成本和債務狀況。未來，公司有望繼續按計劃出售低 IRR、少數股權及與公司生態系統無太多協同效益的項目，聚焦高回報的地產主業，提升公司核心競爭力。