來源：經濟觀察報 作者：田國寶，頭圖來自：視覺中國

最近一段時間，張華多次輾轉於北京、上海、海南等地，尋找優質的物業資產，“看了不少項目，有的已經在談了”。

張華是內蒙古一家民營煤炭企業的駐外負責人，平時的工作是對接各類業務。今年下半年，老闆交給他一個新任務，留意一線城市核心物業資產，要求只有一個：稀缺。

剛開始，張華把考察的重心放在了北京和上海，後來又拓展到海南。張華介紹，早在2022年，陝西、內蒙古等地的煤老闆已經開始巡獵核心物業資產，金茂北京威斯汀大飯店、雅居樂清水灣的3家度假酒店、上海的中糧海景壹號公寓、富力香水灣萬豪酒店等一系列資產已經被煤老闆們收入囊中。

煤老闆——這是一個標籤性很強、卻格外低調的羣體，經濟觀察報前後聯繫了多位煤老闆進行採訪，對方均婉拒。某種程度而言，他們更願意“悶聲發財”，而不願“拋頭露面”。

一位長期觀察煤炭產業資本的業內人士告訴經濟觀察報，煤老闆本來是諸多行業中的一員，但由於歷史上煤老闆各種行爲爭議較大，而且煤炭本身又是暴利行業，“很多人都出過事，沒出事的一般都不願被人關注，無論盯上你的人，還是盯上你的錢，基本都沒有好事”。

一、稀缺物業

以41.4億元成交的上海中糧海景壹號公寓，已經於11月底完成過戶，交易對手爲上海邕鵬實業有限公司（以下簡稱“上海邕鵬”）。該項目位於上海陸家嘴，貝殼二手房信息顯示，掛牌價高達29.4萬元/平方米。

天眼查顯示，上海邕鵬的股東爲餘虹澤和劉彥操，二人均爲來自內蒙古鄂爾多斯的煤老闆，其中餘虹澤名下有內蒙古明滿能源等多家企業；劉彥操爲鄂爾多斯匯峯煤炭等多家能源企業的法人代表。

今年10月，中國金茂通過北京產權交易所掛牌出售北京金茂威斯汀大飯店，項目最終被北京渤海潤澤商業管理有限公司（以下簡稱“渤海潤澤”）以28億元獲取。

渤海潤澤的股東爲石翠和蘇福蛇兩名自然人。經濟觀察報獲悉，二人背後是陝西榆林府谷縣的中彙集團，這是一家從事煤炭開採、洗煤、煤化工等業務的典型煤炭企業，在府谷等地還開發有房地產項目。

與北京和上海相比，陝西和內蒙古的煤老闆在海南的酒店資產交易市場更爲活躍。海南地處熱帶北緣，具備獨一無二的旅遊度假資源，成爲受到煤老闆青睞的資產。

海南香水灣富力萬豪酒店，今年8月更名爲香水灣萬豪度假酒店。酒店業主方也從原來的富力地產變更爲海南納旭源實業有限責任公司（以下簡稱“納旭源”）。納旭源與渤海潤澤一樣，也來自陝西榆林。

同樣被出售給陝西煤老闆的五星級度假酒店還有清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店，接手方爲海南蘅遠投資有限公司，其背後股東王博、王鵬在陝西榆林地區擁有多家煤礦及煤化工企業，在銅川和西安也有新材料相關企業。交易已經於2022年12月左右完成。

2022年下半年，在巨大的償債壓力下，雅居樂將海南清水灣的3家度假酒店悉數出售。一位接近交易的人士透露，3家酒店的買家均是來自內蒙古的煤老闆。

清水灣萊佛士度假酒店是雅居樂在清水灣最高端的酒店項目。工商資料顯示，2022年底，該酒店業主方已經變更爲錫林郭勒盟蒙東能源發展有限公司，蒙東能源的主要業務有煤炭開採、運輸、倉儲和銷售。

清水灣雅居樂假日度假酒店則被鄂爾多斯市烏蘭煤炭集團收入囊中。烏蘭煤炭集團是內蒙古30戶重點煤炭企業之一，全國民企500強，全國煤炭工業100強，旗下煤礦超過10家，年產值75億元。

一位熟悉交易的人士透露，海南度假酒店的賣方几乎都是房地產企業，由於房企急需資金，酒店價格相對便宜。以海南某酒店爲例，建造成本18億元，開業不到10年，最終售價13.6億元，相當於在成本價基礎上打了7.5折。

這些度假酒店資產，雖然成交價格相對便宜，但付款條件也高。以上述13.6億元成交的酒店爲例，業主要求一次性付清13億元，多數買家並不具備如此強大的現金籌集能力。

流動性緊缺的房企與不差錢的煤老闆一拍即合，構成大宗資產交易中一道獨特的風景線。張華說，只要付款條件好，任何優質稀缺的資產都有可能拿到。

顯然，煤老闆與開發商的故事纔剛剛開始。

二、篩選標準

所謂稀缺資產，不僅需要具備唯一性，還需要達到收益率指標。在房地產上行年代，稀缺物業資產的交易頻次不高，對資本方來說，往往是可遇而不可求的資產。

2022年以來，隨着房地產流動性風險影響日漸加深，爲避免違約及補充流動性，一些還未爆雷的房企開始將核心資產擺上貨架。經濟觀察報瞭解到，碧桂園已把全部酒店資產列入出售名單。

對房企來說，酒店屬於重資產，雖然每年可以產生一定的利潤，但相對於巨大的資金缺口，無疑是杯水車薪，而且遇到市場不好時，酒店還會出現虧損，拖累整體業績。在這種情況下，將資產變現成爲企業的理性選擇。

一家商業銀行的投行人士介紹，今年以來，由於房價下跌，引發大宗資產價格出現較大幅度震盪，“像上海一些外資持有的商辦資產，基本都是以2019年價格的7折出售，依然無人問津”。

這時，手持鉅額現金的煤老闆出現，爲部分房企帶來一絲光亮。據悉，目前正在掛牌的上海華僑城寶格麗酒店，也被煤老闆盯了很久了。

煤老闆的現金實力爲何強悍？張華介紹，煤老闆的資金主要來自兩個方面：第一，日常經營產生的大量現金，煤炭等礦產資源挖出來就可以賣，多是現金交易。尤其是遇到煤炭價格上行期，資金積累速度更快。

第二，最近幾年，煤炭行業一直在去產能，部分民營煤礦被國有煤礦或央企能源集團兼併，煤老闆可以一次性變現一筆不菲的現金。

數十億現金趴在賬戶中，煤老闆有把錢儘快投出去的訴求。

從資金回報率來看，煤老闆並不追求多高的收益率，但對現金流動性要求比較高，“必須是個現金奶牛，需要錢的時候可以騰挪一筆出來用，收益高點當然更好，但低一點也沒關係”，張華說。

按這樣的要求，當前市場上，煤老闆可以放心將錢投出去的項目並不多，沉澱的大量現金，除了參與當地招商引資，其餘主要投向了高新技術產業和稀缺的物業資產。

張華說，高端酒店通常由第三方國際知名酒店集團運營，運營進入穩定期後，只要不出現諸如疫情等極端情況，高端酒店可以產生穩定而持續的現金流，完全符合煤老闆“坐享其成”的訴求。

相比較而言，同樣是持有性資產，購物中心和寫字樓運營過程中的風險更大，而且要考慮出租率和租金收繳率等瑣事，所以，即便是一線城市核心區的高端寫字樓和商場，也很難獲得煤老闆的青睞，他們更喜歡穩定和持續。

張華說，雖然整體看上去，煤老闆都在收割稀缺物業資產，但具體到每個煤老闆身上，其購買大宗資產的預算並不多，“一次只能購買一宗，像北京、上海和海南，最終只能選一個”。

三、投資路線演變

在北京房地產市場上，至今仍流傳着“煤老闆用蛇皮袋揹着現金，坐公交車到處掃樓”的傳說，一次性購買一層、一個單元、一棟樓甚至是幾棟樓的豪舉，作爲坊間談資長時間地鐫刻在房地產史上。

煤老闆作爲一個羣體標籤真正誕生始於2002年，當年國家停止發佈電煤指導價，實行市場定價，煤炭價格進入一輪鼎盛期。煤炭價格上漲吸引大量資本進入，煤老闆開始大量湧現。

2008年前後，因持續不斷的煤礦事故，山西掀起一輪煤炭資源整合行動，經過這場整合，山西礦井總數減少6成，煤礦主體從2200多家減少至130家。曾經風光一時的山西煤老闆退出歷史舞臺。

經歷整合後的山西煤老闆，一部分移民到國外，一部分轉型投入到實業中。2008年之後，山西煤老闆從養殖業到製造業，從金融到互聯網，從影視到文娛，成爲資本市場一股不可小覷的力量。

2016年，國內開啓新一輪煤炭去產能，在淘汰掉小礦、貧礦、落後產能等煤礦後，整合後的煤礦開始信息化和數字化改造，使得礦難的問題得到一定解決，煤炭行業進入一個全新的發展時代。

內蒙古和陝西煤老闆是繼山西煤老闆之後新崛起的一個羣體，不同於山西煤老闆，陝西和內蒙古的煤老闆很少出圈，他們從事的也多爲煤炭相關行業，以及與實體相關的產業。

以內蒙古烏蘭煤炭集團爲例，其業務除了與煤炭相關的產業外，還包括化工、建材、酒業、房地產、路橋、農牧業、機械製造等多個產業。張華所在的煤炭企業規模不及烏蘭煤炭集團，但涉獵的產業也差不多。

收購清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店的海南蘅遠投資，其實控人在陝西涉足的行業，除了傳統的煤炭及相關行業，還有飲品、房地產、新材料等產業，雖然曾短暫涉入影視和文化傳媒，但很快就退出了。

張華說，煤老闆雖然普遍文化程度較低，但商業敏感性很強，對政策倡導的或風口的產業，他們都願意嘗試，一旦市場有風吹草動，他們很快會撤退得乾乾淨淨。

近年，隨着煤二代、煤三代的登場，煤老闆的投資思維逐漸打開，“很多人都是從國外留學回來的，知道哪些行業是未來的朝陽產業，哪些資產是常青樹”，張華表示，充足的現金總是讓他們能夠獲得性價比更高的資產。

張華介紹，因爲有些行業目前看不懂，加上大環境不景氣，很多煤老闆還在觀望，比如新能源、集成電路、生物醫藥等產業，很多煤老闆比較看好，但因爲缺乏深入瞭解，又不敢貿然殺入。

作爲一個曾經爭議較大的羣體，經過幾十年的洗禮，煤老闆的諸多神祕光環也在逐步褪去，隨着民營資本陸續從能源行業退出，張華說，“他們很有可能是中國最後一批煤老闆了，雖然這兩年收了不少資產，但外界關注的並不多。”

（應受訪者要求，張華爲化名）