部分城市房地產市場下行，開發商操作各種名目暗中降價，“限跌令”名存實亡。

臨近歲末，多地樓盤開啓更大力度的打折促銷活動，以求儘快回籠資金，這引發了部分前期購房業主的不滿。

對此，不同城市的相關政府部門給出了態度截然不同的回應，基本分爲兩派——

有政府部門近期已表態不會干預樓盤的價格自主調整行爲，也有部分城市的政府部門仍表示，會約談房企以避免其降價行爲擾亂市場秩序。

實際上，從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促進銷售量，而不少地方政府則會通過一紙“限跌令”來穩住市場價格。

現在一個明顯的變化是，地方政府對於新房降價的限制在放開，有專家對第一財經表示，部分地方的“限跌令”早就扛不住了，房企爲了清倉回籠資金，會操作各種名目偷偷降價，規避“限跌令”。而“限跌令”的逐步取消，則一定程度上有利於市場恢復流動性。

圖片攝影：任玉明

兩種選擇

近一個月來，多個熱點城市的新建商品房開始新一輪降價，引發部分已購房業主的不滿與投訴。

第一財經記者在蘇州市政府主辦的“寒山聞鍾”論壇上看到，近期有網友投訴稱，蘇州相城區的保利雲上流光項目降價幅度原本在8折，此後直接降至75折，總價從220餘萬降至210萬元上下，“在不到兩個月裏，就降價十幾、二十萬”。該網友還質疑，期房樓盤短期內有如此大幅度的降價行爲，可能會影響後面的交付質量。

對於該條投訴，蘇州相城區市場監督管理局八分局回應稱：“單純的打折促銷行爲不違反《中華人民共和國價格法》有關規定。”

在人民網主辦的“領導留言板”論壇上，類似的投訴也有不少。

廣東惠州就有網友在“領導留言板”上表示：“大亞灣新房開發商惡意降價，市場完全亂了，只會更滯銷。”該網友稱，過去大亞灣新房限價是在備案價基礎上的上浮與下浮都不得超過10%，團購價折扣不得比8折更低，但後來不少樓盤搞價格競爭，市場出現七折甚至更低的折扣。“老業主買房子時利率高得離譜，利息總額比現在買的要多幾十萬元，無處訴苦，還沒收房，房價又虧了幾十萬。”

對於這名網友的訴苦之言，惠州大亞灣經濟技術開發區房管局於今年11月回覆稱：“降價銷售的問題，屬市場自主調整事項，由開發商企業根據市場因素的影響自主確定。關於優惠補償、退房退款的問題，我局建議您可根據雙方所籤協議與開發企業協商，若協商不成可通過法律途徑維護自身合法權益。”

從上述回應來看，蘇州相城區和惠州大亞灣經濟技術開發區的相關部門態度都是“把市場的交還給市場”，政府部門不再對新房定價進行過多幹預。

不過，其他地方政府部門卻有不同回應。

比如，今年11月11日，浙江嘉興一位購房者在人民網“領導留言板”投訴稱，當地的卓越秀宸華府大幅降價，開發商借“雙十一”名義大幅降價促銷，用內部員工自購房名額、工抵房等由頭，給予買家現金20萬元的鉅額優惠，“嚴重擾亂了新房市場，損害了前期購房者利益”。

嘉興市秀洲區住房和城鄉建設局對這名網友回應稱：關於該情況，我局已會同屬地政府對開發企業進行了約談，要求企業避免出現嚴重擾亂新房銷售市場的行爲，同時我局會進一步加強該項目質量及資金監管，確保項目正常。

今年11月22日、11月24日，在四川省網上羣衆工作平臺有多位成都市民反映，成都東部新區保利中糧湖光錦雲項目“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5萬-1.7萬元/平方米，後來卻以9000元/平方米的均價銷售，降幅超過40%。

成都東部新區管委會隨即回應稱，該區公共服務局對情況進行了覈實處理，湖光錦雲項目由於價格波動過大，涉嫌擾亂房地產市場正常秩序，暫無法辦理網籤備案。

20餘城曾發佈“限跌令”

部分城市開始放寬對新房的“限跌”要求，是近期出現的新動向。

從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多樓盤曾試圖通過降價促進銷售量，卻等來地方政府一紙“限跌令”。

據不完全統計，至少包括山東菏澤、湖南嶽陽、雲南昆明、河北唐山、遼寧瀋陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個地市（或區）曾發佈過相關規定，要求新建商品房不得隨意降價銷售。

比如，在2022年6月，福建平潭綜合實驗區多部門就曾聯合發佈《關於進一步規範實驗區商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到各房地產開發企業在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規定幅度的，不予辦理網籤備案。

還有城市的限跌幅度更少，僅爲備案價下浮5%。2023年3月底，合肥市人民政府在“領導留言板”回覆購房者時稱：根據《價格法》《關於轉發安徽省商品房銷售明碼標價規定實施細則的通知》及合肥市政府辦公廳《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》規定，商品住宅價格實行市場調節價，政府價格管理部門不直接覈定商品房價格。企業按照“一房一價”備案，需按備案價格進行公示並對外銷售。商品住宅實際銷售價格下浮範圍不得超過備案價格的5%，超過5%的，需要通過“房價網上備案系統”重新申請辦理價格變更手續。

當時，對於當地一個大幅降價的樓盤，合肥市肥西縣發改委責令該公司暫停降價銷售，必須在重新申請價格變更手續後，才能再上市銷售。

最近引領“放寬新房價格限制”新風向的蘇州，就在半年多前，還發生過降價樓盤被處罰事件，一度引發熱議。

今年5月，蘇州崑山兩個樓盤——夢之悅花園項目、尚濱花園項目，因“擅自大幅度降價銷售”，而被崑山地方政府部門處罰，兩項目被要求立即整改，暫時關閉網籤，“不良行爲”被記入年度誠信檔案。

專家：取消“限跌令”有利於市場流動性

“‘限跌’還是‘保價’，這是一場艱難的多方博弈。”一大型房企華東區域公司資深人士對第一財經記者表示。

該人士表示，許多幹得久一些的地產人都經歷過房地產漲價週期，那時候賣房很輕鬆，客戶自己會上門，營銷部門還要出臺各種規則對客戶進行篩選。他認爲，地產項目最終走到大幅降價促銷這一步，必然是無奈之舉，“項目可能已經面臨長期滯銷，或者是集團方面資金出現困難，下達了迅速去庫存、回籠資金的指令，這是市場差與房企資金鍊出問題疊加後的效應”。

“一般來說，在一個區域內，幾家同時在售的項目互爲競品，這種市場環境下，率先降價的有可能就先跑量，把區域內有購房意向的客戶都吸走，剩下的幾個項目非常難做，端着不降價基本沒銷路，跟風降價的話，市場氛圍更差，惡性循環。”他說道。

對於部分地方開始不再限制房企降價，他認爲過去大多數地方政府都有“穩房價、穩地價”的想法，因此會控制新房價格保持穩定，不過若“限跌令”實施已久，市場卻未見好轉，地方政府會考慮把價格重新交給市場來調控。

對於放寬新房價格限制，一名蘇州的一線房企銷售人員對記者表示：“最先大幅降價的都是那種剛需樓盤，客戶對價格很敏感，降價策略對於他們走量是較爲有效的。但是對於改善型樓盤來說，價格難降，降價就意味着降標，所以品質樓盤在這種環境下的處境是比較尷尬的。”

該人士表示，據她所知有些房企到年底面臨嚴重的資金週轉問題，通知子公司要儘快清倉回籠資金，那除了降價也沒有更好的辦法。

中原地產資深分析師盧文曦認爲，過去雖有很多地方出臺“限跌令”，但時間長了以後，大家發現“限跌令”不能真正控制房企的降價行爲。“比如有地方政府規定樓盤打折幅度不超過備案價15%，房企在實際操作中雖然號稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業管理費、送車位，甚至還有房企送黃金、送現金，限跌令其實早已‘名存實亡’。”

對於很多已購房業主投訴房企大幅降價的行爲，盧文曦認爲，購房者需要有契約精神，也要對自己的投資行爲負責。

“購房後業主發現房價跌了，要求政府不讓開發商降價，這種要求是不合理的。地方政府保護購房者權益，應體現在督促房企保證房子按質按期交付，而不是去限制價格。”盧文曦對第一財經記者說道。

他認爲，許多地方政府之所以放開對新房價格的限制，是爲了保住房地產市場流動性。“如果一味限制房企降價，市場完全沒有流動性、完全僵住，反而會帶來更多問題與矛盾，所以現階段還是要讓市場發揮它的價格調節機制，讓交易量爬升起來，房地產銷售端纔有恢復的可能性。”

責任編輯：劉萬里 SF014