本文源自：時代財經APP

2023年底，杭州土拍利潤空間之低，不知道會否讓濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興夢迴兩年多之前。彼時，他感嘆稱，在濱江團隊精幹、高效管理、公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大等一系列前提條件之下，拿到的地僅能努力做到1%—2%的淨利潤水平。

12月28日，杭州市區年度第十四批次6宗宅地成功出讓，這是該市土地出讓恢復“價高者得”後的第二場土拍，也是年內最後一場土拍。至此，2023年杭州宅地市場正式收官，土地出讓金合計1780億元，僅次於上海，蟬聯全國第二。

其中，湘北單元XSCQ3101-R21-02地塊全場最熱，被海威置業競得，成交溢價率36.3%，成交樓面價22890元/平方米，精裝限價32500元/平方米，房地差僅9610元/平方米；綠城中國（03900.HK）年底“衝業績”，拿下2宗地塊。

另外，濱江集團出手補倉未來科技城板塊。繼年內落子汀岸辰風裏、楓映華庭兩個項目後，聯手杭州地鐵將未來科技城137號地塊收入囊中。該地塊用途爲住宅用地，出讓面積3.29萬平方米，容積率2.2，成交總價爲17.18億元，溢價率10.27%，摺合樓面價23708元/平方米，精裝限價爲36100元/平方米，房地差12392元/平方米。

其餘地塊則以低溢價或者底價成交，延續熱度分化的趨勢。

熱門地塊利潤空間將進一步承壓

實際上，當下樓市銷售分化嚴重。在土拍場上，房企也大多注優質城市的優質地塊，邊緣板塊較冷。在杭州市場，各家房企依然更爲看重流速，而非利潤空間。

2023年11月，杭州取消設定地價上限的舊規，明確土地出讓將按照價高者得的原則確定競得人。同時，杭州還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個區域的新房限價，但較爲核心的上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、餘杭六區新房限價仍保持不變。

而12月12日和12月28日兩場土拍反映的趨勢是，在新房仍限價的板塊，土地成交溢價率走高，在新房不限價的板塊，住宅地塊多以底價成交。這也意味着，杭州熱門地塊的利潤空間將進一步承壓，對企業成本控制能力要求較高。

不少外地房企人士對當下杭州市場的高價地感到驚訝。

例如，12月12日，杭州市區年度第十三批次土拍，杭州本地房企興耀擊敗24家房企，拿下拱墅區鐵路北地塊，成交總價約13.35億元，樓面價25258元/平米，刷新了板塊地價記錄，溢價率達到38.32%。新房精裝限價爲3.6萬/平米，房地差僅爲10742元/平米。

就此，一名頭部房企區域資金負責人王敏（化名）曾對時代財經評價稱：“一萬塊錢的房地差，必然要虧本。除非通過捆綁精裝包的方式，來改善項目的盈利表現。或者杭州本地房企壓縮成本的能力較強。”

王敏從業多年，經手過上海及兩個省份多個房地產項目的資金和財務相關工作。他表示，不同的項目成本不一樣，但在其經驗範圍內，沒有一個項目能憑一萬塊錢的房地差覆蓋成本。

中指研究院華東大區常務副總高院生將杭州12月12日的土拍形容爲“優質宅地利潤空間進一步降低”。

杭州貝殼研究院院長上官劍對時代財經分析稱，拱墅區鐵路北地塊所在的區域樓盤銷售快，新房仍然需要搖號，安全性高，是其熱度高企的原因。價高者得政策也助推了高價爭搶。另一方面，拿下這塊地的是當地民營企業，品牌認知度高，決策靈活，在成本管控上具備優勢。

下一個週期裏如何走出杭州

盤踞在杭州市場的“大地主”濱江集團，或感覺到了壓力。

在日前的媒體懇談會上，戚金興將當下房地產行業的形勢形容爲：“風捲殘雲後，現在留給我們的蘋果，是那些發育不良、形狀不好的歪蘋果、青蘋果和小蘋果，偶爾纔有可能撿漏撿到好蘋果。”

他稱：“那麼，歪蘋果能否做成色拉，然後賣給五星級酒店？小蘋果和青蘋果，我們是不是可以打成蘋果汁？這樣才能階段性渡過這個難關。”

這隱喻了濱江集團的立身之本。憑藉着區域深耕，濱江集團在大本營杭州以及浙江省內一些二、三線城市擁有較強的地緣優勢，建立了穩定的供應商體系和精簡的管理體系，從而擁有了“做色拉”“打蘋果”的手藝。

2023年上半年，濱江集團的財務、銷售和管理費用率僅爲3.71%，比業內著名“利潤王”中海地產4.41%的三費費率還低。

另一家可資對比的房企是，近年快速崛起、深耕長三角的國企象嶼地產，2023年上半年的三費費率爲39.28%，與上一年同期相比上升24.76個百分點。

過往，杭州新房嚴格限價，一二手倒掛嚴重，這也保障了新房流速。戚金興在媒體懇談會上感慨：“過去五年，好在我們在杭州有60%-80%的區域佔比；如果沒有這個比例，濱江也沒了半條命。”

戚金興再次表達了對上海市場的興趣，其稱，濱江明年計劃“開發比例上保證杭州要佔到60%，杭州外浙江省內30%，省外不超過10%，省外主要目標在上海”。在不少房企投拓人士看來，上海市場同樣安全，且利潤率更高。

其實，早在2015年，濱江集團就萌生過念頭：走出浙江，去上海。當年9月，濱江集團聯合平安不動產拿下上海寶山區大場鎮祁連社區地塊，首次落子上海。戚金興隨後說：“上海肯定還要繼續拿地，2016年開始每年會在上海新增20億元淨投資，未來5年上海市場淨投資將達到100億元，爭取跟杭州市場持平。”

2016年，濱江集團出資7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，出資2億元給浙銀上海湘府城建，還借了7.06億元給中崇集團相關公司。

然而，隨着中崇集團陷入流動性危機，湘府花園三期項目也隨之擱淺。2018年，濱江集團將中崇方面訴至法院，雖然勝訴但是想拿回投資借款卻遙遙無期。

時代財經梳理財報發現，濱江集團最後一次於上海補充土儲，停留在了2016年。

近三年，由於同行的跌落，濱江集團的銷售排名迅速上升。據克而瑞統計，2023年前11月，濱江集團全口徑銷售額爲1430.8億元，排名行業第十一位。

“被動”上升，或非戚金興所願。他在媒體懇談會上說，“同伴被子彈、流彈所傷，濱江集團選擇匍匐前進，等待下一個春天。”

戚金興沒提到的是，在下一個週期裏，如何走出杭州，他還得拿出新的解題思路。

責任編輯：張恆星 SF142