2023年預計城鎮人口人均銷售、人均開工面積相當於2007年、2003年的水平，本輪週期房價下跌持續時間歷史最長、跌幅最大。當前恢復的關鍵在於扭轉價格預期。

2024年基本面預測分爲謹慎、樂觀兩種情況，區別在於是否能夠扭轉價格預期。謹慎、樂觀情況下預計2024年銷售面積11.6億平方米、12.7億平方米，同比分別下降6%、增加3%；新開工面積9.1億平方米、10億平方米，同比分別下降9%、持平；房地產開發投資額10萬億元、10.5萬億元，同比分別下降11%、7%；竣工面積同比分別下降14%、5%。

城中村與保障房建設是2024年~2025年房屋建設投資的重點。21個城市城中村改造建築面積約爲15億平方米，中性情境下21城的城中村改造一級投資7.4萬億元，城改項目前期主要工作爲拆遷，對地產行業的施工貢獻將集中於2026年之後。假設2024年加大新保障房體系的開工建設，樂觀情況下預計2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別爲1.4、2.7、4.9個百分點。

強投資房企經過2~3年“去庫存、調結構”，優質資源佔比平均約四成，隨着新貨佔比的持續提升，資產質量改善逐步顯現，經營ROE（淨資產收益率）改善有望帶動估值修復。     （廣發證券 樂加棟）