花旗發佈研究報告稱，將港鐵公司（00066）評級由“買入”連降兩級至“沽售”，目標價大削近44%，由47港元下調至26.5港元。基於對香港樓市的最新預測，估計今年（2024年）需求持續疲弱，導致發展商降低平均銷售價格，並削弱發展商回補土地儲備的意欲。由於該行預測今年本港住宅樓價下跌10%，以及估計港鐵小蠔灣站及東涌東站項目投標預付費減少一半，將港鐵每股資產淨值（NAV）估算由52.11元下調約7%至48.45元，並引用較大的NAV折讓幅度45%爲估值基礎。

該行指出，東涌東站第一期物業項目流標，反映發展商關注高利率、高建築成本、以及2029年項目落成的時間表，估計港鐵需要減低原先預算的11億元投標預付費，以增加項目吸引力，而小蠔灣站項目情況亦相同，該行估計預付費用可能減半，但不排除最終要減至零預付。另認爲雖然土地投標延遲，港鐵可能需要籌集過渡貸款應對，但相信仍然維持漸進的派息政策，該行預計2023及2024年度每股派息分別1.33元及1.35元，相信上調空間有限，而折算股息率約5釐，對於尋求收益的投資者未算吸引。