來源 經濟日報

人口是衡量居住需求的基本維度。樓市調控政策應以人口變化爲邏輯起點。各地應科學配置要素資源，加快構建房地產“人地掛鉤”模式，土地開發和樓市政策應緊緊圍繞人口變動情況開展，以人定房，以房定地。

日前召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，要構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制。加快構建房地產“人地掛鉤”模式，對於解決市場供需錯配、促進樓市平穩健康發展具有重要意義。

人口是衡量居住需求的基本維度，也是房地產發展的根本動力。近年來，我國人口向城市羣都市圈集聚趨勢明顯，一線城市和熱點二線城市住房供應相對緊缺；而在人口淨流出的中小城市，尤其是遠離都市圈的小城市房地產庫存量較大，供應總體處於過剩狀態。由於人口流動導致的分化加劇，是房地產市場的鮮明特點之一。

因此，樓市調控政策應以人口變化爲邏輯起點。盤點近年來的樓市調控政策，部分城市並未取得理想效果。分析其中的原因，除了政策短期化傾向明顯、調控舉措具有一定滯後性之外，更重要的在於各地更側重需求端調控，供給端調控力度不夠，沒有將供給調控與需求調控並重，對市場供求關係的平衡和改善、對解決短期問題和長遠發展的協調度不夠。

中央經濟工作會議提出，推動以縣城爲重要載體的新型城鎮化建設。房地產發展的重要內驅力是城鎮化，城鎮化的良性發展需要以人爲本。需要注意的是，部分城市在進行城鎮化規劃時，刻意追求發展規模，造成土地規劃和人口規模嚴重失調，爲樓市良性發展埋下了隱患。

此前發佈的《“十四五”公共服務規劃》提出，人口淨流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題。這也是根據人口流動，調整相應政策。但是，有部分人士認爲，隨着保障房建設力度加大，將會對房地產市場和商品房價格形成掣肘。實際上，住房價格整體取決於實際供給和有效需求，無須過於擔心保障房衝擊商品房市場。從覆蓋人羣看，不少進城務工者長期在城市工作，他們不是購買商品房的主力，但保障房能夠讓他們安定下來，更好地在城市生活發展；而剛畢業的年輕人主要以租房爲主，保障房的供應也不會造成買房人羣大幅減少。

總之，脫離人口談樓市，既是無源之水，也是無本之木。各地應科學配置要素資源，加快構建房地產“人地掛鉤”模式，土地開發和樓市政策應緊緊圍繞人口變動情況開展，以人定房，以房定地。從總量看，我國人口高增長時期已經結束，房地產大開發已經成爲歷史，市場逐步進入精細化的存量時代，應探索建立跟隨人口變化的動態土地供給制度，提高土地配置效率，解決土地資源供給錯配現象，促進房地產市場平穩健康發展。