近年來，哈爾濱並非一直高光加身，從經濟發展、人口總量、以及最直觀的樓市和房價看，哈爾濱的主基調並不明亮。

雪花飄過索菲亞大教堂，今年的哈爾濱比以往更擁擠。

元旦以來，這座素來美麗的“冰城”，因旅遊爆火成爲社交媒體的絕對主角，中央大街擠滿拍照打卡的遊客，嚴寒也驅散不開社交媒體討論的熱情。曾經的北方“小透明”，獲得了許多旅遊城市難以企及的經濟效益，僅元旦3天遊客量就達到304.79萬人次，旅遊收入近60億元。

這看起來像一場“美麗的意外”。近年來，哈爾濱並非一直高光加身，從產業經濟發展、人口總量及留存程度、以及最直觀的樓市和房價看，哈爾濱的主基調並不明朗。甚至是如今爆火的旅遊產業，在過去幾年也因疫情等因素出現了大幅度下滑，整個城市亟需提振與突圍。

社交媒體的爆火給哈爾濱帶來新機，但這股力量能蔓延到哪裏，目前並無定數。從樓市及房價情況看，低迷許久的哈爾濱，還需要更多故事與想象空間。業內人士認爲，從以往情況來看，哈爾濱房地產市場相對封閉，一直是“壓力中求生存”，這波文旅會對樓市產生一些積極效應。

樓市沒有火熱故事

哈爾濱的文旅熱浪，並未吹到樓市。

在官方公佈的最新數據中，2023年11月，哈爾濱新房價格環比下降0.4%，相較10月的-0.2%，降幅持續擴大，同比則下跌1.3%；二手房環比下降0.5%，同比下降4.7%。

房價“跌跌不休”，是近年來哈爾濱樓市的底色。從最反映市場溫度的二手房看，安居客數據顯示，2024年1月哈爾濱二手房掛牌均價約8350元/平方米，同比降幅達到9.82%。近三年來，哈爾濱二手房價呈現一路下滑的走勢，從2021年的均價萬元以上，逐漸跌破萬元、滑至千元。

在房產信息平臺上，哈爾濱有許多“白菜價”二手房源，其中不乏十萬元以下的。比如道外區南八道街一套34平方米的“老破小”房源，目前掛牌價格僅6.7萬元；尚志城區一套50平方米的簡裝房源，目前掛牌價格9萬元；雙城城區一套79平方米的房源，掛牌價格也僅10萬元，類似案例不在少數。

有人在社交媒體曬哈爾濱旅遊攻略，也有人發哈爾濱的房價辛酸經歷。有網友84萬賣了手中一套房，近期小區樓上業主售價已直降十萬；有人前幾年花175萬隻能買117平方米的房源，到2022年170萬能買同條件136平方米的房源；買到停工盤，至今仍在等待的案例也屢屢出現。

作爲黑龍江的省會城市，哈爾濱的房價情況有一定共性。細看省內城市，哈爾濱已相對較高，其後的大慶、齊齊哈爾，二手房均價都在五千元左右；再往後，雞西、綏化、伊春、牡丹江、黑河、佳木斯在四千元陣營；大興安嶺、七臺河、雙鴨山在三千元陣營；鶴崗均價則僅有1955元/平方米。

放到全國看，哈爾濱的房價則更加“親民”。在全國房價排行榜上，哈爾濱排在第87位，比其前的池州、鎮江、馬鞍山、泰安、淮安、鄂爾多斯、黃山、長治、保定、贛州、宿遷等地都要低。在哈爾濱，二手房市場整體的套均價不超過百萬元，這在很多省會城市是難以想象的。

但是，正如這座城市的豐富歷史，哈爾濱的房地產市場並非一直如此低迷。

據哈爾濱統計年鑑官方數據，在全國房地產高歌猛進的2016~2017年，哈爾濱樓市也曾有過火熱時刻，該兩年商品房銷售面積分別爲1043萬平方米、1249萬平方米，但從2018年開始這一數據大幅下滑，2018年~2021年分別爲1043萬平方米、965萬平方米、769萬平方米、609萬平方米。

哈爾濱同策曾對此分析稱，2015年底哈爾濱新區設立，房地產市場進入飛速發展期，市場上品牌房企活躍度陡然提高，同時大量本地、外地投資客戶湧入市場，造成一時間房地產市場量價齊升。因城市利好信息的釋放，商品房成交面積突破千萬平方米，形成了一時的市場高熱狀態。

“好景”不長，因市場慣性2019年、2020年大面積供地，加上2020年開始疫情暴發，哈爾濱的市場逐步滑向疲態。“哈爾濱2017年~2018年市場供銷比仍處於健康值範圍內，2019年土地供應增加入市項目增多，導致2020年市場結構逆轉失衡，供求關係出現偏頗。”

早在2021年，記者採訪發現，哈爾濱存在諸多因樓市低迷引發的“亂象”，比如並不合規的“零首付”交易；各大房企也是貼身肉搏，上演價格戰，降價促銷成爲市場上的普遍現象。降價幅度同樣較爲驚人，一些年初均價上萬的樓盤，年末時最多可直降數千元，幾乎“腰斬”。

到2022年至2023年，哈爾濱樓市一直在陰跌中盤整，沒有出現反轉行情。2022年，哈爾濱新建商品房總成交量約329.4萬平方米，總成交額約321.5億元。截至2023年11月30日，哈爾濱該年度商品住宅共成交僅225.7萬平方米，和巔峯時期的銷售規模已無法同日而語。

能否扭轉低迷局面？

哈爾濱曾被稱爲“東方莫斯科”“從來沒有過城牆”，映射出其經歷的滄海桑田、和對文化的兼容幷包。早在19世紀末20世紀初，哈爾濱便建立了以釀酒、制粉、制油爲主的工業基礎。建國後第一個五年計劃期間，許多重要工業項目落戶於此，哈爾濱成爲我國重要的工業基地。

此後，汽車、航空、機械、醫藥、食品、電子工業等產業快速發展，哈爾濱隨着改革開放迎來充滿生機的時期。但是，高耗能的產業發展模式、國有經濟佔比較高、體制思維等固有因素，都讓這座城市面臨“老工業區”的轉型大課題。

隨着各地經濟相繼發展，近些年東北經濟在全國比重下降，一度躋身全國10強的哈爾濱，GDP排名也跌到幾十名。2022年，哈爾濱的GDP爲5490億元，排在全國第53位，在15個副省級城市中墊底。靠工業起家的哈爾濱，在時代鉅變中正在經歷陣痛。

從近十年來看，2012年時哈爾濱的GDP增長率達到10%，當年GDP總量邁入三千億大關；隨後三年，哈爾濱GDP增長率分別爲8.9%、6.9%、7.1%，GDP總量於2015年邁上四千億臺階；2018年，哈爾濱GDP總量叩響五千億的大門，此後則緩慢增長，直到2022年仍爲5490億元。

受經濟發展等因素影響，哈爾濱成爲省會城市中，爲數不多人口淨流出的城市。2017年至2020年，哈爾濱的常住人口分別爲1092.9萬人、1085.8萬人、1076.3萬人。2021年，哈爾濱常住人口首次跌破1000萬人大關，2022年繼續減少至939.5萬人，東北地區也不再有千萬人口城市。

如今爆火的文旅產業，也在過去幾年出現意外情況。官方數據顯示，2022年，哈爾濱全年共實現旅遊總收入499.2 億元，而在2021年，這一數字是945.1億元；2016年~2020年，哈爾濱的旅遊業務總收入均在千億元以上，最高曾達到1575.7億元，三年疫情給當地旅遊業帶來不小打擊。

爲重振經濟活力，哈爾濱作出了種種努力。近兩年間，哈爾濱正打造“4+4”現代產業新體系，重點發展綠色農產品深加工、先進裝備製造、現代生物醫藥、特色文化和旅遊等4個主導產業，信息、新材料、金融、現代物流等4個優勢產業；前瞻佈局太空、數字經濟、生物經濟等未來產業。

新年文旅意外爆火，給哈爾濱帶來一股熱浪，也讓這座老工業城市看到久違的生機。

當地一位地產中介告訴記者，自從哈爾濱旅遊爆火後，來向他諮詢房子的人也增多了，雖然買房的想法沒那麼強烈，但確實帶來一些變化。“唯一一個外地成交案例，是從無錫來旅遊的小兩口，因爲本身經濟沒有壓力，加上東北房價較低、冬季還能旅遊，便花50萬買了套哈爾濱的小公寓。”在他看來，近期市場確實有所變化，一是政府配合發展旅遊業，帶動了實體商販、各類消費，開發商的情緒也有所好轉。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴第一財經，哈爾濱意外“出圈”，其實還是代表這座城市受到了關注，但正如此前的“淄博”，這種市場熱度不會一直持續，管理者要做的並非一味維持熱潮，而是真正把城市發展基礎做紮實。短期內，酒店、文旅等產業會爆火，熱度過去後，更應該做好城市品牌，打造適合冬春旅遊的形象，扭轉大家對東北地區的固有印象，真正促進城市發展。

諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平對記者表示，哈爾濱產業囊括了裝備、食品、石化、醫藥四大傳統重點產業，工業總產值佔全市規模以上工業的76.7%，屬於以資源型爲主的經濟結構城市，其城市人口、產業等自成一體，房地產市場都相對封閉，樓市屬於“不溫不火”。近期哈爾濱受旅遊火熱衝上熱搜，從以往樓市來看，哈爾濱一直是壓力中求生存，這波文旅未來對樓市會產生一些積極效應。整體來看，東北三省樓市呈“量跌價穩”格局。