界面新聞記者 | 王婷婷

“儘管四季度帶看量有所增加，但租戶仍持保守的租賃策略，續租仍爲大多數租戶的選擇。”仲量聯行在總結2023年上海寫字樓市場時表示。

從淨吸納量來看，據1月11日仲量聯行發佈的報告數據顯示，去年第四季度上海辦公樓需求緩慢復甦，淨吸納量錄得99000平方米，全年淨吸納量爲38.17萬平方米。

這期間，租金下行促使部分乙級辦公樓租戶搬遷升級至甲級辦公樓。仲量聯行指出，由於2023年租戶普遍採取成本節約型策略，中央商務區全年淨吸納量錄得24700平方米；非中央商務區全年淨吸納量錄得35.7萬平方米。

過去這一年，上海寫字樓市場迎來集中供應，內資需求復甦加快。

1月12日，據世邦魏理仕發佈的報告數據顯示，2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。從供應區域來看，主要佈局在北外灘、前灘、真如和花木子市場。

世邦魏理仕指出，受新增供應集中入市影響，推動全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個百分點；租金報價爲268.5元/月/平方米，同比下降2.2%。

“受制於全球經濟增長放緩以及外部環境的複雜性與不確定性上升，企業利潤低速修復，市場觀望情緒仍濃。”世邦魏理仕華東區辦公樓部負責人張越表示，部分競爭壓力較大的子市場業主只能採取更爲靈活和激進的租賃策略，致使租賃進一步下行。

據仲量聯行數據，其中，中央商務區租金環比下降2.8%，同比下降5.6%；非中央商務區租金環比下跌3.3%， 同比下降7.6%。

圖片來源：仲量聯行

行業需求方面，金融業以佔比19%位列全年首位，其中資產管理類、證券和基金爲全年租賃活躍度最高的三大子行業。據世邦魏理仕統計，2023年，專業服務業需求小幅回升，佔比14.3%，其中廣告、諮詢和律所的需求佔比較高，數據類相關企業租賃需求表現亮眼。

除此之外，TMT行業需求佔比13.0%，主要以軟件科技企業的租賃需求爲主，佔比相較2022年有所下降，主要與互聯網企業整合辦公場所，轉向自用樓宇等原因有關；消費品製造業位於第四位，佔比12.7%，其中以新能源汽車、服飾珠寶、快消品相關企業的租賃需求佔比較爲突出。

圖片來源：仲量聯行

整體而言，2023年上海寫字樓市場呈現供求關係不平衡和競爭加劇之勢，儘管年末需求端重回弱修復態勢，但需求向租賃行爲的傳導多存時滯，租賃市場仍將處於長期的調整期中。

張越認爲，展望2024年，上海全市預計約有140萬平方米的新增供應，租賃市場仍面臨激烈的競爭壓力。“預期在經濟環境持續改善、傳統產業與新興產業動能交替協同發展與產業政策驅動之下，需求將持續回升，市場復甦根基進一步牢固。”

仲量聯行也表示，2024年更多經濟刺激性政策有望拉動辦公樓租賃需求，隨着企業重振信心，新增帶看量也有望落地轉化爲新的租賃需求。尤其在全市租金下行階段，部分租戶的升級需求有望得以釋放。

與寫字樓市場一樣，上海產業園區的表現在第四季度帶看量及問詢量有所上升，但整體租戶仍保持較爲謹慎的租賃策略。

仲量聯行數據顯示，2023年第四季度上海產業園區淨吸納量錄得51100萬平方米，全年共計10.1萬平方米。以集成電路爲代表的科技企業以及總部型需求仍是上海產業園主要的租賃需求來源。

新增供應方面，2023年四季度迎來一個項目竣工交付，總建築面積錄得13.08萬平方米。“較大的供應使得上海產業園區整體空置率環比上升0.6個百分點，同比上升3.6個百分點，達到16.4%。”

具體到租金，由於市場復甦較爲緩慢以及存在未來供應壓力，整體租金繼續承壓，環比下降1.6%，同比下降3.5%至4.4元/平方米/天。

值得一提的是，2023年是上海零售市場復甦勢頭強勁的一年，租金水平也實現穩步回升。

世邦魏理仕數據顯示，2023年上海新增供應37.8萬平方米，淨吸納量34.3萬平方米，空置率爲8.1%，累計上行0.1個百分點；首層平均租金爲33.5元/天/平方米，累計上行0.3%。

過去一年，上海零售物業市場共錄得5個新項目入市開業，集中在下半年，均落位於次級及新興商圈，分別是上海金融街購物中心、龍湖會、鴻壽坊、上海信泰中心以及環宇城MAX。

從市場新租需求行業來看，餐飲品類持續迭代煥新，依舊爲主力需求，佔比45%；時尚服飾類需求佔比23%，以女裝、運動戶外以及設計師品牌需求最爲活躍。此外，生活方式佔比6%，珠寶配飾佔比6%，娛樂健身佔比5%，以及健康個護佔比5%。

世邦魏理仕指出，新的一年，上海還將有望迎來超百萬平方米的新增供應，項目的入市將持續豐富所在商業板塊消費層級和場景，打造全新商業地標。尤其是首批消費基礎設施REITs獲批，高質量運營穩定的商業資產促進消費相關領域的投資發展，同時也有利於盤活消費基礎設施，進一步助力消費復甦和發展，爲市場注入信心。

物流地產租賃需求依然活躍。仲量聯行數據顯示，2023年第四季度上海物流地產淨吸納量上升至23.4萬平方米，全年淨吸納量共錄得49.7萬平方米。儘管第四季度有兩個大型新項目完工入市，但整體空置率環比僅微漲0.1%至15%。

全年來看，2023年上海物流地產市場新增供應超過100萬平方米，創下年度新增供應的最高記錄。其中，超過85%的新增面積集中在青浦、松江和金山子市場。

2024年，在各類支持性政策的助力下，預計上海商業活動及市場情緒將繼續保持穩中向上的態勢。