每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

近期，多家上市房企陸續發佈2023年業績預告。

據Wind（萬得）數據，截至1月31日，A股87家房企中已有54家發佈了2023年業績預告，其中僅6家預計全年淨利潤實現正增長；8家房企雖然盈利，但均出現了50%上的跌幅；49家房企業績出現同比下降，其中34家淨利潤預虧，總預虧額約486億至730億元；8家房企實現淨利潤扭虧爲盈。

中指研究院企業研究總監劉水2月1日在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示：“近兩年市場超預期下行，短期內對銷售毛利率形成較大壓力，隨着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉業績承壓。隨着銷售市場探底復甦，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。”

10餘家近年首次虧損

記者梳理發現，在2023年預虧的34家房企中，包括綠地控股、中交地產、京投發展、冠城大通等在內的10餘家房企爲近年來首次虧損。

這些房企的預虧金額從幾千萬元至數十億元不等，其中預虧在50億元以上的包括綠地控股、華夏幸福、金科股份、首開股份、華僑城A等房企，虧損的主要原因包括經營虧損、減值計提、毛利率下降等。

以綠地控股爲例，2023年度預計實現歸屬於母公司所有者的淨利潤爲-90億至-70億元，同比下降991.09%至793.07%。對於業績大幅下滑，綠地控股解釋稱，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，其中主要爲房地產存貨跌價準備，這是導致虧損發生的核心原因。

此外，一些出險房企則承擔着債務化解、融資困難帶來的虧損。如預虧最高達到90億元的華夏幸福就表示，一方面公司2023年將部分變現能力強的資產予以出售，相關交易虧損對業績虧損造成了較大影響；另一方面，隨着公司債務重組工作的持續推進，整體資金成本持續降低，但債務存量金額仍然較大，但可承載利息資本化的項目載體大幅下降，公司財務費用仍處高位。

值得一提的是，有着國資背景的房企如華僑城A、首開股份等在2023年依然延續了虧損狀態，而中交地產更是出現首虧。

具體來看，中交地產預計2023年實現歸母淨利潤約-17億元，2022年同期爲盈利0.34億元；全年實現扣非歸母淨利潤約-17.5億元，2022年同期爲-1.86億元。

對於2023年的虧損，中交地產將之歸結爲三大原因：一是年內達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，使公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少；二是受公司結轉項目結構變化等因素影響，房地產開發業務本期交付項目的毛利率較上年有所下降；三是部分房地產開發項目存在減值跡象，公司預計計提相應存貨跌價準備同比有所增加。

事實上，中交地產近年來業績持續表現不佳。儘管2020~2022年，中交地產分別實現營業收入123.00億元、145.42億元和384.67億元，同比增-12.54%、18.23%和164.52%；但歸母淨利潤卻持續下降，分別爲3.47億元、2.36億元和0.34億元，同比降35.92%、32.19%和85.60%，增收不增利情況突出。

連續第二年虧損的首開股份、華僑城A兩家企業，原因同樣是“毛利率下降”以及“計提存貨跌價準備”。不過，華僑城A強調，受益於旅遊業務強勁復甦、資產減值準備同比減少、管理銷售費用同比減少等原因，公司虧損金額較上年同期大幅減少。

需要注意的是，儘管金地集團預計在2023年度實現淨利潤7.5億元到9億元，仍爲盈利狀態，但同比減少達85%至88%。特別是在扣除非經常性損益後，金地集團的淨利潤也已跌入虧損區間，虧損金額爲10.5億元至12億元。

對此，金地集團解釋稱，因公司房地產業務結轉規模減小以及房地產項目毛利水平下降和部分項目計提資產減值準備所導致。

對於多家房企出現預虧，劉水分析指出，一方面，近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而佈局和結轉結構迴歸一二線城市加劇了地價房價比上行趨勢，資產減值損失對當期利潤水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場仍在探底中，售價回升爲時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位於三四線城市、非核心地段、非改善類需求的項目，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產在當前的市場下可能造成實質性虧損，企業不得不計提相應減值準備。“部分中小房企則受可結轉資源較少、轉型業務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。”

少數房企實現逆勢增長

儘管多家房企業績預虧，但在披露業績預告的房企中，仍有沙河股份、粵宏遠A、京基智農等6家房企宣佈淨利潤實現了正增長，而包括榮盛發展、*ST新聯等在內的8家房企同比實現扭虧爲盈。

以榮盛發展爲例，2023年預計實現盈利4億至6億元，而2022年的虧損額度高達163億元。榮盛發展解釋稱，2023年公司努力實現了重點項目的交付，較2022年的項目交付數量增加較多，從而使2023年全年銷售收入和銷售利潤均有所增加。同時，公司降費增效工作取得了階段性成效。

在已公佈業績預告的房企中，預計2023年盈利最高的房企是京基智農，2023年預計實現歸母淨利潤15億至17億元，同比增長94.03%至119.90%，2022年爲盈利7.73億元；預計全年實現扣非歸母淨利潤16億至18億元，同比增長85.66%至108.86%，2022年爲盈利8.62億元。

至於增長原因，京基智農表示，主要是因爲公司在2023年度房地產項目交付數量較2022年同期大幅增加，結轉銷售收入及利潤相應大幅增長。需要注意的是，當前京基智農着力發展生豬養殖等產業，房地產已被其定位爲支持型業務。

據瞭解，京基智農在2023年上半年通過山海御園項目確認大額收入。其實這一項目的售樓款繫於2022年商品房預售時即收到。不過一般而言，房企於商品房預售時收取售樓款項，按照收入確認原則，於商品房交付時才結轉確認收入。

劉水錶示，當前新房市場向上動力不足，市場仍在緩慢修復中，上市房企經營安全性仍然極爲重要，需要着重關注其債務和流動性變化、銷售和現金流表現以及融資情況。“隨着銷售市場探底復甦，房企盈利水平將逐步進入利潤修復進程。”