短短一個月，房地產項目“白名單”一事進展迅速，給房企尤其是出險企業帶來一絲希望。

原本還在“冬眠”的民營出險房企，終於在新年迎來一絲新氣象，紛紛對外宣佈旗下項目入選各地的“白名單”。

“這次項目白名單申報快、數量多，各地加起來資金需求非常大。”面對房地產再次湧起的變局，某出險房企內部人士對第一財經感嘆。

短短一個月時間內，房地產項目“白名單”一事進展迅速，給房企尤其是出險企業帶來一絲希望。按住建部數據，截至1月底，共有170個城市建立城市房地產融資協調機制，涉及房地產項目3218個，其中有84%的項目屬於民企和混合所有制房企。

不同於以往的“唯規模論”、“唯企業性質”，本次“白名單”制度真正細化到了項目層面，可謂打開房企融資的新局面，金融機構對出險房企“一刀切”阻斷融資的局面有望避免，在融資市場冷清許久的民營房企有了新境遇。

不僅如此，本次“白名單”制度把房企公司風險和項目風險精準切分，政策覆蓋區域廣泛、整體進展迅速，將促使金融機構對合格項目兌現融資，同時充分賦予城市房地產調控自主權，有望進一步推進“保交樓”進程，防範房地產領域重大風險。

出險房企“集體活躍”

開年以來，金融支持房地產出現新局面。

2月6日，據河南省住建廳消息，河南加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，第一批房地產項目“白名單”已經推送至當地金融機構，有關房企和銀行正進一步對接，其中焦作沁陽市徵雲小區，已獲得建設銀行授信4800萬元、投放1400萬元。

前一日，長沙方面也表示，長沙市各區縣（市）組織企業進行項目融資申報並完成第一批名單審覈，長沙市首批房地產融資支持項目“白名單”出爐，共有78個項目申報，申請融資金額208.38億元，目前正在統計第二批申報名單。

所謂“白名單”，從流程上看，即房企自行向所在地住建機構申報有融資需求的項目，再由住建機構篩選後向各大金融機構推送，即最終放貸方爲銀行，銀行需做好項目風控。

與以往房企融資有所不同，本次房地產項目“白名單”模式，真正落實了一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，各地整體第一批項目中，84%屬於民營房企和混合所有制房企開發的項目，出險房企更是出現久違的“躁動”。

2月6日消息顯示，佳兆業集團對符合要求的項目做統一申報，目前多個項目入圍首批“白名單”，成都、重慶等城市項目均在屬地政府白名單內。2月5日消息顯示，融創超過90個項目入圍第一批“白名單”，項目分佈在北京、天津、成都等20個城市。

碧桂園方面也表示，確認已獲批進入“白名單”的項目超過30個，涉及河南、湖北、四川、山東、重慶等地。世茂方面，該集團試點城市申報的40個房地產項目中，有16個項目入圍，其中，武漢錦繡長江項目已經完成融資並實現回款。

此外，中駿集團、金科股份、旭輝集團等多家房企均公佈進展。據悉，中駿已有10餘個項目被列入該名單，計劃融資近30億，還有20餘個項目正在推進中，若全部入選，預計融資總額將接近100億。

“我們公司也在積極申報，目前二十多個項目已經通過。不過這是動態的情況，數據一直在變動，有些地級市還沒完成申報，有的城市節奏快有的節奏慢，每個項目資金情況也不盡相同，不同銀行對接的速度也不同。”一家出險房企人士告訴記者。

另一家出險房企人士也較爲積極，他表示，與之前“保交樓”專項借款類似，這次申報對項目資質同樣有多重要求，只不過協調金融機構對接到項目層面，申報起來更快、整體數量也更大，各地加起來資金需求規模是十分可觀的。

天風證券稱，通過建立融資協調機制，允許地方推送“白名單”至金融機構審批，與此前“保交樓”針對項目層面的扶持基調整體一致，突破點在於疏通了“自下而上”的反饋路徑，且將權責下放至地方，更多項目有納入融資支持範圍的可能。

“本次融資協調由地級城市政府牽頭，分管副市長任組長、多部門協同，高級別官員掛帥有助於強化跨部門協同配合，使得政策推行更順暢。”克而瑞表示。

房企融資“分水嶺”

這輪房地產危機中，民營房企是調整最大的那批，從前期違約頻現、到後續融資斷崖式收縮，房企經歷了水深火熱的兩年，在保交樓上也面臨重任。

爲解決房企融資困境，監管數次提及“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，但在現實情況中，民營房企融資一直處於嚴峻局面，未有根本改善。

克而瑞稱，銀行發放貸款主要依據擔保物價值，辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物。這也造成了當前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標的的房企，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

爲改變這種局面，去年底以來，銀行方面密集和房企接觸，開展座談會或一對一走訪，但並未有效改善房企融資，銀行對房地產的風險把控也較爲謹慎，2020年六大行的房地產業貸款佔比還能達到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。

中央金融工作會議後，市場傳言監管將制定50家企業白名單，但遲遲未出爐。“最關鍵的問題在於，無論住建還是金融部門，都無法獲知房地產企業財務信息、經營狀況的準確信息，白名單便無法落地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

他表示，從企業到項目，是房地產“白名單”落地的可行渠道。房地產企業的誠信和財務數據可能無法保障金融機構的債權，但房地產項目只要能夠做到產權清晰，資金封閉運轉，就可以保障金融機構的債權，消除金融機構和房企之間的信息不對稱。

在李宇嘉看來，如今以項目清單制的形式，推進房地產融資協調機制落地實施，也是解決預售資金監管難題，確保不會出現大規模保交樓和爛尾樓現象的關鍵措施。同時夯實了項目公司的法人實體地位，有利於解決地方對房地產監管的難題。

歸根而言，房地產融資協調機制的落地，融資支持從企業轉到項目，對房企公司債務風險和項目公司開發運營風險進行有效區分，可以避免金融機構對債務違約房企的所有項目搞“一刀切”，對支持房企合理融資需求意義重大。

天風證券表示，項目層面銀行貸款支持力度增大，有助於緩解集團層面資金的騰挪壓力，即出險房企的優質項目若資質符合文件的要求，不再會因集團的債務出險而遭到金融機構“一刀切”，集團開發資金流動鏈條或有機會重新轉動。

“經營性物業貸和協調機制的建立分別從集團和項目層面對房企融資性現金流形成較直接利好，尤其是非國央企性質房企，短期有望對沖基本面下滑帶來的銷售回款壓力，未來行業供給側出清範圍擴大的概率較小。”天風證券稱。

克而瑞也表示，上述舉措一方面保障了正常項目開發建設環節融資平穩，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺房企，進而緩解房企的流動性壓力。

值得注意的是，進入“白名單”，並不意味着相關房地產項目就能夠獲得金融機構的融資，“白名單”只是個推送名單，最終的決定權在金融機構。“當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對於房地產業貸款的態度仍較爲謹慎。”克而瑞稱。

上述出險房企人士也表示，房企一定會申報很多項目，最終能否下來資金還要看銀行。

天風證券稱，本輪融資支持或存在一定預期差，考慮“有抵押物”、“預售資金未被抽挪”兩項要求對缺乏流動性的房企而言具備一定壓力，且逆週期銀行信貸投放風險偏好或仍存在，後續需重點關注出險房企實際入圍項目數量。