作爲一項創新類的資產，公募REITs近兩年一直受到較多機構投資者的關注。但是2023年以來，REITs二級市場整體下行明顯。2024年以來，中證REITs（收盤）指數又下跌了3.88%。

一級市場方面，2023年全年首發及擴募共發行11單，募集金額254.7億元，其中首發7單，募集金額204.06億元，擴募4單，募集金額50.64億元。相較於2022年發行的14單，募集金額437.05億元，下降了41.72%。

華金證券資管市場部執行董事孫輝近期接受券商中國記者採訪時表示，公募REITs作爲一個新生資產，伴隨着中國經濟發展的脈動，在逐步成長。公募REITs市場還是需要更多的政策方面的呵護，來儘快將增量資金，尤其是長期資金吸引到市場中來。對於未來的公募REITs市場，投資者還是應該在關注宏觀經濟和整體市場流動性的前提下，迴歸到資產的基本面研究。

公募REITs市場要回歸基本面分析

從數據上看，2023年全球主要REITs市場收益率均錄得下滑，日本、美國、新加坡的REITs下跌幅度也僅分別爲0.7%、7.8%和8.9%，主要是受美債收益率上行影響。而公募REITs和中國香港REITs表現處於後兩位，分別錄得25.8%和29.5%的降幅。

對應公募REITs在2023年的表現，中證REITs指數收於747.69點，全年下跌29.09%，中證REITs全收益指數收於851.81點，全年下跌23.57%。

分行業看，產業園區、倉儲物流、高速公路和生態環保板塊跌幅居前，分別爲34.82%、32.18%、27.71%和24.80%，新能源和保障房板塊跌幅相對較低，分別爲10.48%和8.88%。

相較於發行價，2023年有22只REITs出現破發情況，主要集中在產業園區、高速公路板塊。可以看出2023年的公募REITs跑輸日本、美國和新加坡市場REITs。

市場數據讓不少投資者灰心。對此，孫輝認爲，投資者關注價格波動同時，還要回歸到基本面去分析公募REITs，從而理性看待市場變化。

他表示，作爲現金類、股票、債券之外的第四大類資產，公募REITs的資產屬性在國內還有待進一步深入研究，其內在的邏輯雖與股票、債券有相通之處，但也存在很大差異。

“與債券相比，公募REITs沒有一個到期兌付的概念，其現金分派也是根據運營情況來決定的，所以當其資本利得穩定、運營穩定時，大家容易將他當作一個債券來看待，但在經濟和市場出現波動的時候，公募REITs和債券的差異就會被放大。”孫輝說。

孫輝表示：“與股票相比，公募REITs最大的優勢是底層資產的支撐非常強，畢竟是有資產和現金流支撐的，這些資產和現金流的價格變化也有跡可循，所以公募REITs被定性爲特殊權益資產，我覺得也非常合適。這既體現了底層資產對公募REITs的支撐，也體現了運營波動帶來的權益屬性。”

孫輝認爲，綜合來看，目前已經上市和掛網的項目，其底層資產都非常優質，都是一些成熟的資產，具有相對穩定的現金流和較高比例分紅。分歧是不同的估值假設引出的估值結果差異，這種分歧也是引發2023年公募REITs市場波動的原因之一。

孫輝認爲，REITs價格還受到機構考覈等因素干擾。2023年部分公募REITs基本面表現不佳，修復進度也未達到市場預期。其中比較突出的依然是高速板塊，從車流和收入兩個維度來看，部分高速REITs的業績修復不及預期。這也是一種正常的經濟週期下的波動，只不過週期的長度跨越了短期的考覈，給機構投資人帶來了一定的壓力。未來如何針對公募REITs這個新生資產製定考覈週期和考覈機制，也是市場參與者需要研究的重要問題。

不過，孫輝表示，在不少機構投資者眼中，這類產品的配置性價比正在逐步顯現。公募REITs在過去的時間裏也有不少亮點。比如在一級市場，2023年公募REITs歷史性地完成了首批擴募，擴募方式爲定向擴募，且在12月經歷了首批擴募份額的解禁。其次，兩個新能源REITs項目豐富了公募REITs的產品類型，也爲公募REITs帶來了新能源類資產的大藍海。

此外，消費基礎設施REITs的推出，將公募REITs進一步引向了商業不動產領域，使原有私募股權性質投資的很多資產有了更豐富的退出渠道。這就意味着投資者有更多的機會參與到優質資產的投資中，進而從中尋找性價比高的資產，去分享中國經濟未來發展所帶來的紅利。

“公募REITs作爲一個新生資產，伴隨着中國經濟發展的脈動，在逐步成長。在成長的過程中，我們既會面對波折，也會遇到機會。”孫輝說。

公募REITs市場還需要更多政策呵護

當前公募REITs二級受市場環境影響流動性較弱，從2023年10月和11月開始成交和換手一直處於低位，在去年12月以來有所恢復，這主要是增量資金缺乏導致。由於擔心公募REITs二級繼續波動，投資者都在觀望市場，真正躬身入局的比較少，賣出的量缺乏承接，就會進一步加劇流動性衝擊。

“所以2023年中證REITs（收盤）指數持續破位，其中既有資產實際運營情況和評估假設預期差、悲觀情緒蔓延、限售份額解禁等因素，也受到市場流動性不足等干擾。”孫輝說，“流動性衝擊和基本面預期差又互爲表裏，預期的走弱加重了流動性衝擊，流動性衝擊又會使投資者對預期更爲敏感。”

“就公募REITs市場參與的投資者來看，已經從最初的銀行理財、券商自營、保險資金三分天下，逐步變爲券商自營與保險資金兩方的參與。”孫輝說，具體到近期市場的資金變化，既有原始權益人增持和關注分紅產品的短期資金的推動，也有更多公募基金陸續將REITs納入旗下FOF基金投資範圍，財政部擬將公募REITs正式納入社保基金投資範圍等政策推動長期資金入市的影響。

他表示，各類資金都在從短中長三個維度推動公募REITs二級市場的轉暖，而目前來看，推動長期資金投資公募REITs並非一蹴而就，目前更多是從規則層面掃除資金投資REITs的障礙。所以公募REITs市場還是需要更多的政策方面的呵護，來儘快將增量資金，尤其是長期資金吸引到市場中來。

孫輝也表示，公募REITs隨着2024年宏觀經濟進一步恢復，基本面也將進一步修復，預期差將會逐步彌合。目前，流動性衝擊隨着投資者結構的調整也正在放緩。

（文章來源：券商中國）

(原標題：REITs市場爲何也大幅波動？深度解讀來了)

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