2024年以來，利好政策密集出臺，傳統樓市“小陽春”會如期而至嗎？

樓市風向標上海正傳遞出一定積極信號。據上海中原地產數據顯示，上週（2.19--2.25）新建商品住宅成交面積4.49萬平方米，環比增加496.53%。

不過，在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，雖然當前樓市交易數據在有序復甦中，但從絕對量來看錶現並不理想，小陽春的起步有點低。“從交易格局可以看出，市場回升速度並不快，沒有一個區成交面積過1萬平方米。”

這是全國絕大多數城市的普遍情況，2024年樓市開局平淡，一系列利好政策並未能激起浪花，購房者觀望情緒依然濃烈。因此，業內均對今年的樓市小陽春並不樂觀。

北京也不例外，在剛剛過去的這個週末，北京二手房成交僅1100套左右，成交量不如2023年同期的一半。

合碩機構首席分析師郭毅告訴界面新聞，就從北京來看，傳統意義上的小陽春可能很難達到市場各方的預期。今年以來，其實調控政策一直處在持續放寬的過程中，但是需求始終難以提振。

郭毅指出，目前樓市整體的限制性措施還非常多，包括限購、限貸、限商、限價等都沒有完全解禁，只是在適度寬鬆，一步一步試探市場反應，而這種“擠牙膏式”的出政策，其實效果並不明顯。

“接下來政策力度是不是需要有更大的刺激和支持，可能是管理部門需要去着重考量的一些要點。”郭毅表示。

樓市利好蓄力小陽春

爲了小陽春如期而來，利好政策在春節前就接連推出。

從1月27日至2月7日，在短短12天內，四大一線城市北京、上海、廣州、深圳均出臺放鬆住房限購的樓市新政。

1月27日，廣州宣佈，廣州限購區120平方米以上限購放開，且支持“租一買一”“賣一買一”和不再限制商服類轉讓對象，率先開啓一線城市政策鬆綁序幕。

在廣州鬆綁前夕，住建部曾宣佈，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

隨後，1月30日，上海外環外放鬆對非滬籍單身人士的購房限制。明確表示，自1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。

同日，熱點城市蘇州宣佈全面取消城六區限購措施，買房不再限制套數。

2月6日，北京市住建委和通州區政府發佈消息，明確在京具備購房資格的四類家庭，可在通州區購買一套商品住房，取消了此前落戶、社保或納稅需滿3年的要求。

2月7日晚間，深圳宣佈，深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員爲深圳市戶籍居民的家庭）限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

同時，深圳非本市戶籍限購條件由5年調整爲3年以及深戶不再限定落戶年限及繳納社保個稅的年限限制。

新的一年，不僅限購鬆綁，購房成本也開始降低。

在龍年春節剛過，便迎來2024年首次“降息”。2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新貸款市場報價利率（LPR）：5年期以上LPR爲3.95%，較前值下調25個基點，降幅超預期，是2019年8月以來中國LPR形成機制改革以來的最大降幅。

“非對稱下調5年期LPR，也有利於穩地產、穩投資、穩經濟。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟指出，房地產現在從銷售端到投資端、從供給側到需求側，都還需要金融支持助力，加上房地產政策取態的優化調整，非對稱調降25個基是意料之外、情理之中。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，本次非對稱降息也體現了央行對於房地產行業的呵護，加大樓市託底力度，釋放更加積極信號有利於穩定行業信心，促進投資和住房消費，進一步促進房地產市場平穩健康發展。

當前行業調整態勢未改，多項政策疊加有望助推市場情緒修復，預計將進一步鞏固“小陽春”市場行情。

春節認購向來是3月能否“小陽春”的晴雨表。

根據中指監測數據，2024年春節假期期間（2.10~2.17），25個代表城市新房日均成交面積較去年春節假期（2023.1.21~2023.1.27）下降約27%，新房市場表現較爲平淡。

可以說，即便是年前年後重重利好政策相繼推出，也難以從根本上重塑市場信心。

“最弱的一次小陽春”

今年或許會迎來樓市近十年來最弱的一次小陽春。

“今年的小陽春會比其他年份來得晚一些，且成色會偏低，並且僅僅會在部分一線和核心二線城市有體現。”同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞表示。

在其看來，個別城市之所以還有小陽春，主要兩個原因：今年春節前後積壓的需求會在三月份逐漸釋放；部分城市去年市場低迷，基數偏低，因此2024年小陽春的典型特徵就是比1-2月份明顯高一些，但是趕不上去年3月份的市場情況。

IPG中國首席經濟學家柏文喜也告訴界面新聞，2024年以來中國房地產市場經歷了一系列重大變化，政府正在從限制性措施轉向更加寬鬆的政策，以促進房地產市場的軟着陸。

“但此輪調整已不只是以往的行業週期性調整，屬於行業性發展的階段性和趨勢性回調，小陽春在去年疫後並未明顯出現與持續，今年在就業與收入預期不佳，宏觀經濟下行的情況下龍年樓市小陽春出現的概率並不大。”

一名接近太平洋房屋的人士表示，從目前市場表現來看，對今年小陽春持不樂觀態度，主要還是整體的經濟環境導致的信心不足，“甚至有剛需置換客，房子賣掉了寧願租房持幣觀望。”

“小陽春大概率是會有的，但是很可能性是最弱的一次小陽春。”中原地產首席分析師張大偉業也認爲，3月很可能只有少數城市成交會環比1月多一點，大部分持平。往年小陽春3月市場成交量會是1月份的翻倍，在2024年出現可能性不大。

安永大中華區房地產行業主管合夥人湯哲輝在接受界面新聞採訪時表示，基於“房住不炒”的戰略定位以及相關土地制度、監管體系改革尚未出現根本性改變，2024年房地產市場依舊處於轉型過渡期。

局部“小陽春”會在龍年樓市出現，說明中國樓市結構性需求依然存在，央行重啓PSL、“三大工程”以及“白名單”制度的落地，加快了房地產行業構築發展新模式。

“小陽春”難達市場預期，2024年樓市會呈現什麼走勢？

合碩機構首席分析師郭毅認爲，要看後續有沒有經濟的拉動和刺激政策，以及房地產政策有沒有更加寬鬆的可能性。

在柏文喜看來，2024年房地產市場的恢復仍依賴於購房者的預期的改變。政府政策的持續支持和優化，以及城市改造項目的推進，可能會帶來銷售規模的小幅增長。但是，新開工和投資可能繼續面臨下行壓力。

“政策持續加碼房地產行業，包括城中村、舊改項目的快速上馬，還是能有效推動需求，特別是貨幣政策的跟進，都將推動行業的結構性調整。”湯哲輝表示，基於政策的傳導效應，樓市全年將呈現溫和走勢。

2024年對剛需購房者而言，也是上車好時機。

湯哲輝認爲，一線核心城市、核心地段的存量房在過去兩年受累於整體市場行情出現價格下滑，現在伴隨新房限價、局部限購的逐步放開，具有稀缺性概念房產的價值將順勢迴歸，也是改善性需求購房者置換不錯的時間窗口。