界面新聞記者 | 王妤涵

在樓價連續下跌9個月後，香港終於在萬衆期待中取消了已經實行14年的樓市“辣招”，首個週末香港樓市熱度大幅飆升。

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在立法會上發表了2024-2025年度《財政預算案》，其中指出，即日起全面撤銷樓市“辣招”，即香港的所有住宅物業交易將無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

業內人士分析，全面“撤辣”將極大的降低交易成本與持有成本，刺激香港樓市交投上升，短期內樓市有望止跌回穩，提振市場信心，但受制於息口因素，單靠撤辣難以扭轉跌勢，要待減息及經濟好轉，至少在明年年初樓價纔會有所回升。

陳茂波在立法會現場 圖源：香港特區官網

樓市進入低迷期，市場“去辣”情緒高漲

所謂的樓市“辣招”是香港的一種需求管理措施，即以額外印花稅來打擊短期炒賣活動、買家印花稅遏抑外來需求、以及新住宅印花稅減少投資需求，其推出最早可追溯至2010年的11月。

彼時，香港特區政府爲防止房地產市場資產泡沫風險，推出額外印花稅，稅率爲轉售交易金額的5-15%，適用於以個人或公司名義在2010年11月20日或以後購入，並在2年內轉售的住宅物業交易。

在此後的幾年間，香港當局又多次出手“加辣”，以遏制樓價上漲。

但近兩年來，受疫情影響，香港在疫後的經濟復甦中一直未達到預期標準，樓市也進入到低迷期。尤其在2023年下半年，因受美聯儲加息等因素影響，導致融資成本上升，市場需求疲軟，樓價不斷下潛。

（推出“辣招”14年間香港樓價指數及註冊量的變化情況 數據圖片來源：美聯物業香港）

據香港差餉物業估價署最新數據顯示，2024年1月全港私人住宅樓價指數報306.4點，按月跌1.57點，已連跌9個月，累跌13.5%，創逾20年最長樓市跌幅。

而若從2021年9月的高位算起，香港樓價累計跌幅更是達到了23%。

對於下跌的原因，據業內人士分析，最爲主要的就是市場普遍對“去辣”有所預期，從而導致濃重的觀望情緒以及交易量的不斷下滑。

與此同時，涉及“辣招”的交易量也創下新低。

據香港稅務局，去年全年三大辣稅交投量共錄約2811宗，創2014年三項住宅辣稅徵收有紀錄以來新低，並且2022、2023連續兩年的“辣稅”收益金額不足60億港元，這些數據都在說明，“辣招”意義在減弱。

值得關注的是，在5個月前（2023年10月），香港特區政府曾進行了一次“減辣”措施，其中包括額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，由15%減至7.5%，以及爲外來人才置業印花稅實施“先免後徵”安排。

但政策實施後香港樓市一直未見有明顯激活，樓價也仍未止跌。

與此同時，香港社會對於要求全面“撤辣”的聲音也越來越大。

在1月31日召開的香港特區立法會上，就有多名議員發言支持修訂“減辣”措施，表示“減辣”已無法令香港經濟“回春”，並促請政府全面“撤辣”，以便盤活樓市。

所以，此次“撤辣”可以說是“衆望所歸”，也符合香港當前的房地產發展現狀。

“撤辣”宣佈後，市場反響如何？

“政府宣佈全面撤辣及暫停壓力測試後，引起了市場的極大迴響”，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對界面新聞表示。

據悉，消息公佈當天，市區內的各大中介門店就紛紛貼出“財爺撤辣”等字樣海報進行宣傳，更有中介的手機應用程序因瀏覽人數激增出現了短暫堵塞情況。

股市方面，預算案公佈當天以新世界發展、新鴻基地產、長實集團等爲代表的港股本地地產股集體拉昇。

據陳永傑介紹，財政預算案公佈當日，中原地產線上及線下客流量、諮詢量立刻錄到大幅飆升。

其中，中原網頁全日瀏覽量即日飆升5成，使用人數急增超3成。消息公佈後的第二天（2月29日）中原網站上的查詢及估價量也錄得超4成升幅。

在線下門店客流量方面，中原十大屋苑本週末預約看樓量錄510組預約，創下了11個月以來新高，按周增34.2%。

（十大屋苑本週末預約看樓量 圖源：中原地產）

據中原市場數據，單就“撤辣”首兩天（2月28日-29日），新盤即錄逾80宗一手成交，佔2月整體一手成交量約3成。

二手交投方面，馬鞍山區、屯門區、元朗區等，撤辣後僅三天即分別錄逾10宗買賣成交。

對於接下來的市場表現，陳永傑預計，料樓市首季將迎來成交量小陽春，按季有望增加7成，樓價於龐大貨尾量壓力下，相信上半年微升5%。

“首先是額外印花稅取消，讓二手市場放盤量大幅增加，買家選擇變多。其次再、加上買家印花稅、新住宅印花稅的撤銷及暫停壓力測試令入市門檻下降，也將刺激較早前持觀望態度的買家紛紛查詢或加快入市決定。”

與此同時，開發商們也藉此樓市向好氣氛大力推盤。

2月29日，在新世界發展的業績發佈會上，管理層表示會盡快在未來6個月推售大約2500夥，包括啓德等項目，其相信會吸引不少中產買家、投資客，相信可以在短時間爲集團帶良好的現金流。

內地居民赴港購房成本大幅下降

值得關注的是，全面“撤辣”後，包括內地客在內的非本地買家，已無需支付任何額外“辣稅”。

但在此之前，內地人在香港買房，若非拿了“高才”或“專才”身份的話，需要交買家印花稅和新住宅印花稅共15%，但香港本地買家只需要交最高4.25%的從價印花稅即可，“撤辣”以後內地買家已向本地買家看齊。

（內地買家“撤辣”前後購房成本對比，圖源：中原地產）

此舉大大降低了非本地買家的購房門檻，尤其是對於一些“新香港人”、以及經人才計劃到港的潛在買家來說，具有極大的吸引力。

據香港入境處最新數據統計，2023年香港優才申請人數高達80207人，獲批人數達12969人，人才計劃爲香港的住宅市場帶來了巨大的需求。

據中原地產方面透露，在財案公佈的3天時間內（2月28日-3月1日），中原網站上內地購房者的查詢量就增加了約1倍。

可以遇見的是，在本地購房者及外地購房者的雙重推進下，香港樓市也將進迎來新一輪的交易熱潮。

據美聯物業預測，預計在“撤辣”後的未來4個月內，香港新房成交或較之前4個月增1.4倍至6000宗，同期二手或增五成至1.4萬宗，合計一二手房成交或增七成，達到2萬宗水平。

內地城市能否效仿香港，退出稅收來“救樓市”？

可以看出，與內地的近期樓市鬆綁政策的“小步走”不同，香港此次政策的改革是“大刀闊斧”的。對此，有不少人表示內地城市能否效仿香港，徹底減免稅收來“救樓市”？

對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，香港是自由港，資金、匯率、利率都是自由波動的，對房地產的管理，與西方國家類似，就是從利率和稅收的角度考慮，其只基於物業市場波動來決定是否要釋放新的政策。

而內地在做調控房地產時，會對稅收、地方財政、土地踩着、上下游等方面進行的綜合考慮，不太可能全面退出稅收來穩樓市。

最爲關鍵的是，內地樓市低迷的根本原因在於供求關係逆轉、舊模式不可持續，而不在於稅收。在樓市供求關係逆轉後，即便利率降到歷史最低、熱點城市增值稅免徵期收縮，也阻擋不了樓市下行。

責任編輯：張恆星 SF142