熱點城市二手房掛牌量及成交佔比上升，對新房市場影響幾何？

每經記者陳利每經編輯魏文藝

隨着熱點城市二手房掛牌量持續增加，二手房的成交佔比也在進一步提升。

據諸葛找房數據研究中心數據，今年2月監測的14個重點城市二手住宅掛牌量環比雖然下跌9.51%，但同比上升56.85%，同比已連續18個月上漲。58安居客研究院統計顯示，2月武漢新增掛牌量環比上漲69.1%，湖州、瀋陽等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多，環比漲幅分別爲38.8%、14.7%。

另克而瑞研究中心數據，今年第9周（2月26日-3月3日），14個重點監測城市二手房成交面積124.9萬平方米，環比增長24%，同比下降36%，絕大多數城市環比成交繼續修復。

多位業內專家在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，當前掛牌二手房的業主中有一部分有換房需求，即通過“賣一買一”方式置換名下房產再購買新房進行改善；另有一部分爲早期高位買入的業主，欲在傳統“金三銀四”期間賣出房產置換資金。“不過短期來看，二手房以價換量態勢仍在，市場有望保持一定活躍度，新房市場整體調整壓力仍存，預計二手房交易佔比將進一步提升。”

多城二手房掛牌量持續增長

受春節假期影響，二手房市場交易活動減少，加上當前購房者觀望情緒仍然較重，2月二手房成交量明顯下滑，且單月成交量創近三年新低。

如北京全市2月份二手房網籤6332套，環比1月下降49.1%，和同樣包含春節假期的去年1月份相比，下降達23.8%；廣州市二手住宅網籤宗數和麪積爲4865宗和49.03萬平方米，環比深幅下降42.43%和42.26%，同比下降51.04%和49.04%。

不過，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。每經記者梳理發現，目前在鏈家平臺上，已經有北京、合肥、杭州、廣州等十餘個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的掛牌量已經突破15萬套，重慶和成都更是超過了20萬套。

以深圳爲例，據深房中協發佈的數據，截至2月26日，深圳二手房掛牌量爲5.19萬套，較前一週增加2176套。依此計算，深圳二手房的去化週期接近15個月，去化壓力較大。

春節過後，北京二手房新增掛牌量和年前相比也有了明顯增加。據麥田房產數據，春節假期後北京日均新增二手房掛牌量和1月份相比增加60%。“原因在於，一是部分年前下架的業主重新掛牌，二是部分想要置換的業主想趁‘小陽春’掛牌加快置換節奏。”

再如杭州，據杭州貝殼研究院數據，截至2月底，杭州二手房掛牌量已經來到14.99萬套，環比1月新增3815套房源，僅2月29日就新增271套房源，而3月1日則新增到了405套房源。

另據杭州我愛我家市場研究院統計數據，2月杭州全市（含十區）共成交二手房2549套，環比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八區二手房成交量爲2190套，環比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。價格上，2月杭八區二手住宅價格再度下滑至31771元/平方米，環比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2024年2月監測的14個重點城市（北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門、無錫、鄭州、大連）二手住宅掛牌量同比上升56.85%，同比連續18個月上漲。其中，杭州二手房掛牌量同比漲幅以181.29%繼續領跑，上海、蘇州分別以漲幅155.80%、152.38%位居第二、第三。

另據58安居客數據，2月武漢二手房新增掛牌量環比上漲69.1%，湖州、瀋陽等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多，環比漲幅分別爲38.8%、14.7%。

“一般情況下，春節後，受假期影響的部分積壓需求、爲滿足子女上學的購房需求會逐漸入市，疊加傳統‘金三銀四’市場活躍度提升，不少二手房業主選擇在三四月掛牌，以期房屋更快交易。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受每經記者採訪時指出，加之春節前部分核心城市放鬆需求端政策、年後央行降息降低購房成本，也在一定程度上激活了部分換房需求，進一步導致二手房掛牌量增加。

“當前二手房掛牌量處於高位，並且市場持續調整，業主的觀望心態也在逐步的改變中。”58安居客研究院統計顯示，2月有52.9%的經紀人認爲3月二手房掛牌量將環比增加，39.8%的經紀人認爲未來二手房市場的需求量將上行。

一定程度上也爲新房提供支撐

需要注意的是，當前熱點城市二手房掛牌量在持續上漲的同時，“以價換量”也成了多地二手房市場的普遍現象。

據麥田房產統計數據，2月北京二手房掛牌價環比下降0.1%；據我愛我家南京研究院，2月南京全市二手房成交均價26459元/平方米，環比下滑7%，低價段房源成交比重進一步增加；據杭州我愛我家市場研究院，2月杭八區二手住宅價格再度下滑至31771元/平方米，環比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

在中指研究院統計的全國70城二手房價格指數中，1月份價格指數出現環比增長的僅有昆明和三亞兩個城市，其餘城市的二手房價格指數均爲環比下跌狀態，沒有一座城市的二手房價格指數同比增長。

此外，據中指檢測，2月25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34.3%，同口徑新房成交套數則同比下降19.2%。

另據克而瑞研究中心數據，今年第9周（2月26日-3月3日），14個重點監測城市二手房成交面積124.9萬平方米，環比增長24%，同比仍降36%。絕大多數城市環比成交繼續修復，北京、蘇州、青島等增幅達到五成左右，深圳環比上漲30%以上。

“整體來看，二手房表現相較新房而言更好，‘以價換量’等因素帶動市場成交量提升，短期內市場有望保持一定活躍度，新房市場整體調整壓力仍存，預計二手房交易佔比將進一步提升。”陳文靜表示，隨着二手房掛牌量持續走高，購房者可選擇的房源增加，一定程度上會放大二手房價格的調整壓力，短期來看，二手房以價換量態勢仍在。

陳文靜續稱，部分購房者選擇購買二手房，短期內也會一定程度上分流新房購房需求。而對於換房需求來說，二手房售出後的這部分需求也有望進入新房市場，從而爲新房市場提供支撐，但這個過程需要時間。

以成都爲例，2023年成都一二手房成交結構分化明顯——二手房撐起剛需市場，新房主導改善市場。從成交套均面積來看，據成都購房通數據，2023年成都二手房套均成交面積約爲95平方米，新房套均成交面積從2022年的129平方米上升至133平方米，且仍有繼續上漲趨勢。另據貝殼研究院成都分院數據顯示，2023年成都一二手房總價差首破百萬元，“買新”更加依賴“賣舊”。

值得一提的是，自去年以來，就有包括淄博、濟寧、海寧、寧波、南京、連雲港、南通等20餘個城市明確鼓勵提倡“以舊換新”購房活動。其中，大部分城市都採用購房者、開發商和中介公司三方簽訂協議的模式。在購房者確定意向新房房源後，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發商退還定金。部分城市還對“賣舊換新”予以個人所得稅退稅優惠等。

陳文靜認爲，從開發商角度而言，“以舊換新”的購房者提前簽訂新建商品住房認購協議提高了房屋銷售的確定性，有助於降低房企銷售壓力。短期來看，“以舊換新”政策有利於暢通一二手房交易鏈條，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來或有更多城市參與進來，促進改善性住房需求釋放。