劉柯

作爲一家有相當影響力的房地產企業，萬科最近麻煩事比較多，特別是企業債一度遭遇兌付危機，雖然最後有驚無險，但讓很多人擔憂萬科的未來發展前景。可以說，萬科是目前房地產行業發展的一個縮影，其未來還有沒有投資價值備受市場關注。

今年前兩個月，萬科累計銷售額爲334.5億元，在百強房企中排名第二，僅次於央企背景的房地產企業保利。從去年全年的情況看，萬科實現合同銷售金額3761億元，也排名第二。從動態估值來看，機構預計萬科2023年的淨利潤在162億元左右，每股收益折算下來大概是1.35元，萬科A股的動態估值爲7.4倍，市淨率只有0.47倍，這一估值幾乎是萬科上市以來的最低估值。當然，房地產企業的估值歷來都比較低，而且整個行業面臨轉型調整期，萬科即便估值創下了歷史新低，但從中長期角度來看，似乎還看不到反轉的希望。

萬科A股目前能否適當介入？投資者要辯證看待這一問題，房地產行業也好，萬科也罷，即便現在不是絕對的底部，但也來到了底部區域了。

有投資者認爲，萬科負債總額超過1.2萬億，這是一個不容忽視的隱形地雷。這其實也是爲什麼市場對於萬科企業債並不看好的原因，即便萬科目前持有的現金流完全可以覆蓋未來12個月內到期的境內債規模。作爲重資產行業，哪家企業沒有負債呢？高負債運行考量着週期性行業的資產管理水平，行業發展順風順水時，高槓杆高負債就是快速發展的“代名詞”，而到了行業不景氣的時候，高槓杆高負債就體現出了“雙刃劍”的反噬效應。不過換個角度看，像萬科這樣的“優等生”會不會被高負債壓垮呢？可能很難。

今年2月，監管部門強調，各地要加快建立以城市爲核心的房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內商業銀行推送，滿足房地產項目和企業的合理融資需求。相信萬科這樣排名前三的房地產企業，肯定會進入“白名單”，也就是說銀行資金肯定還是會支持像萬科這樣的行業“優等生”繼續發展，只是融資規模可能不如以前那麼大手筆。本週二，市場傳出消息稱，有12家商業銀行正在籌集高達800億元的貸款，以幫助萬科償還到期債券，這是在國際投行下調萬科評級以後出現的，也就是說，銀行資金對萬科的支持還在繼續。只是這次銀行貸款可能只是應急，至於對萬科日常經營的資金支持力度如何，還要看金融機構對“白名單”企業的支持力度以及整個房地產市場的政策動向。

筆者始終認爲，萬科作爲中國房地產行業的頭部企業，中長期依舊值得價值投資者關注，畢竟長期投資考驗的是眼力和耐力。目前萬科A股的股價從前幾年的最高峯已經跌至極低的位置，港股H股股價更是隻有高峯期的零頭，只要城鎮化繼續，即便是速率慢一點，龍頭企業依舊有不錯的機會，時間會證明一切。

來源:《金融投資報》 http://jrtzb.com.cn/