尽管深圳已不再新增安居型商品房和人才住房土地供应，但要消化掉存量、在建项目，仍需一定时日。

近日，经深圳市规划和自然资源局宝安管理局核发，深铁璟城二期《建设工程规划许可证》及总平面图在网上公布。

该项目二期总建面约45.6万平方米，计容建面约31.7万平方米，住宅部分25万平方米，将供应3109户，其中人才住房2480套，商品房629套。

深铁璟城位于宝安区松岗片区地铁11号线终点站碧头站上盖，东宝河南侧，松福大道以北，用地面积达到了33.1万平方米，由深圳地铁集团于2021年9月集中土拍竞得。

项目分为南区和北区，可售人才房在南区，一共10栋，原规划2376套，后改为2480套，具体包括744套约90平方米三房户型，和1736套约70平方米两房户型，均价2.74万/平方米。

一期1243套商品房已于2022年开售，户型包括建面约75-105平方米两到四房小高层，和约145-151平方米四房洋房，单价区间约4.13-5.44万/平方米，均价约4.83万/平方米，总价区间约321-806万/平方米，精装交付。

二手房方面，周边的满京华云著一二期二手房指导价为4.58万/平方米。

作为地铁上盖项目，除了地铁11号线，一站即可到达松岗站与地铁6号、12号线(一期已开通,二期在建)接驳，但地理位置靠近东莞，离市区较远，且周边基础设施相对薄弱，因此一期销售去化不佳，摇号当天入围235批客户，到目前仍有约八百套在售。

两年过去，二期大量人才房即将入市，接近六折的价格优势，让项目部分短板变得可以克服，也将对一期及周边项目普通商品房造成冲击。

人才房引力

深铁璟城二期仅是深圳人才房天量供应的一部分，仅从宝安区来看，今年就有天健和郡府690套、棚改项目海岸悦府415套人才房入市。

据不完全统计，今年深圳新增再加上去年“回锅”的人才房，将供应超过15万套。

据深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市存量住宅用地信息》显示，截至2023年12月31日，深圳存量住宅项目602个，存量用地总面积1176.85公顷，未动工土地面积314.57公顷，已动工土地面积862.28公顷（其中未销售土地面积358.35公顷）。

对于可售型人才住房，在清单中还有14个项目有未销售的面积。

就在不久前3月7日，经深圳市住房保障署批准，安居华越龙苑项目住房面向符合条件的人才配售，推出530套三房户型；同日，星河开市客环球商业中心项目25套剩余房源开始认购。这两个项目现在还处于申请认购阶段，也都是此前推售过的房源。

当人才房都需要“回锅”再度配售，普通商品房的去化难度可见一斑。

2023年，深圳共入市了178个新盘，新房住宅供应面积579.2万平方米，同比上升27.6%，对应房源5.69万套，同比上升21.9%。

与此同时，深圳2023年入市20个人才房项目，货量超1.65万套，年内去化超1.3万套，去化成绩达到普通商品房成交总量的40%以上。

乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳新房住宅库存为517.88万平方米，共计51687套。另据深圳中原研究中心计算，深圳存量新房去化时间约为19.3个月，两者均创10年新高。

从全年来看，普通商品房新房去化率不到30%，人才房去化率则超过80%。

深圳中原研究中心接受观点新媒体采访时表示：“人才房申购条件放开，限制条件已非常宽松，特别是3人家庭就可申购3房，而且人才房相对安居房来说位置还不错，对于刚需群体吸引力十足，甚至出现万人申购。从结果也可以看到，2023年人才房对新房市场造成很大的冲击，特别是同区位商品房。”

深港竞与合

保障性住房和商品房双轨并行已成大势。

去年8月1日起，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，将从原“安居型商品房、人才住房、公共租赁住房”转变为“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”。

一方面，安居房、人才房将因此退出历史舞台；另一方面这也增加了存量未售安居房、人才房的稀缺属性。

值得注意的是，按照规定人才房的不动产权证书登记为安居型商品房，到手10年后才可选择取得完整产权，也就是绿本转红本，同时还需补一定差价。但具体执行层面，此前文件尚未明确指引。

直到3月13日，《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》暂行出台。

按照深圳住建局这份新鲜出炉的征求意见稿，申请人签订买卖合同满十年就可以取得完全产权或者上市交易，补缴价款具体为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。

除了办理程序、计算规则外，这份文件还明确了继承的处理规则、婚姻状况变化的处理规则以及产权限制期满后相关处理规则，旨在规范安居型商品房产权管理活动，妥善解决安居型商品房产权历史遗留问题。

按照计算公式，即便补缴价款人才房仍较同时期同地段商品房有价格优势，当市场流通问题逐一厘清后，可以预见今年人才房或将延续去年的积极态势。

面对人才房和安居型商品房供应，此前深圳开发商们还可以选择具备投资价值的高端市场，但就在不久之前，这一部分市场也受到外力牵引——香港终于“撤辣”。

来中原地产的数据显示，从3月1日到6日全港共有952套住宅成交，而港府宣布全面撤销辣税前，整个2月的成交量仅约276套。

其中，深圳客的成交贡献不在少数。

美联物业研究中心表示，“撤辣”后，美联深圳客户对香港物业的咨询量大幅上升50倍，带看量也显著上升超20倍。

深圳中原研究中心向观点新媒体表示，深港在加速融合，也在通过政策互相抢夺人才，竞争格局存在并会持续较长一段时间。

“当然，楼市不仅是竞争，也会互相促进，香港楼市火热也会带动大湾区楼市发展。”

内地客赴港扫货，深圳也在吸引港人北上置业，譬如自8月1日起，根据规定港澳台居民作为共同申请人，不受户籍限制，可申请认购深圳共有产权住房。

“除了传统的创业补贴，就业补助，未来社会保障、通关政策等将成为重点。”深圳中原研究中心补充道。

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