21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

房地產銷售不及預期引發投資者的信心動搖之時，金地一次又一次地讓投資者驚喜。

3月20日，金地方面對21世紀經濟報道記者確認，已將"16金地02"債券兌付資金本息共計約11.39億元，全額匯入中登公司指定銀行賬戶。這是金地集團近一個月以來償付的第三筆公開市場債務。

此外，金地集團透露，將於3月24日到期的另一隻中票"21金地MTN003"，其兌付資金也已全部備妥，本息共計15.597億元。

至此，金地今年一季度的公開債已經全部償付完畢，今年上半年金地的公開債還剩兩筆，分別將於2024年5月、6月到期，餘額分別是20億元、15億元。金地方面稱，目前公開債務的償付工作在有序鋪排中。

金地近期債務的如期兌付，有賴於金融機構爲之提供的65億元融資。3月5日，金地對外透露，北京金地中心的項目公司向交通銀行深圳分行申請經營性物業抵押貸款融資，融資本金40億元，融資期限最長不超過15年。此前，深圳金地物業還向招商銀行深圳分行申請了25億元的授信額度。

這兩筆抵押融資，爲金地鋪平了道路。優質經營性物業，也被外界視作是金地渡過償債高峯的必要工具。根據金地年報，金地目前旗下還有若干商業、產業園等資產，這些資產也有望再度爲金地提供融資窗口。

隨市縮表

在房地產市場規模整體下滑的背景下，金地也不免受到影響。

根據金地披露的財報，2023年全年，金地累計實現簽約面積877.0萬平方米，同比下降14.01%；累計實現簽約金額1535.5億元，同比下降30.77%。

在營收規模上，金地也受到了市場的影響持續下行。2023年，金地集團實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%。房地產項目結算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結算收入854.69億元，同比下降21.72%。

利潤方面，金地實現歸母淨利潤爲8.88億元，雖同比下降85.48%，但依然是行業爲數不多能實現盈利的房企之一。

縮表的同時，金地的財務面保持相對穩健，負債規模也隨之有所縮減。

截至去年年末，金地的計息負債餘額降至919億元。其中，銀行借款佔比爲75.52%，公開市場融資佔比爲24.48%。債務融資加權平均成本爲4.36%；長期負債佔全部有息負債比重的55.56%。

此外，截至去年年底，金地的資產負債率爲68.7%，剔除預收款項後的資產負債率爲61.3%，淨負債率爲53.2%，債務融資加權平均成本從2022年的4.53%進一步降至4.36%。

在與銀行機構的合作上，金地披露，截至2023年12月31日，其獲得各銀行金融機構授信總額2524億元，已使用銀行授信總額爲844億元，尚剩餘授信額度1680億元。

貨幣資金方面，截至報告期末，金地持有貨幣資金297.4億元，但需要看到的是，金地一年內到期的非流動負債總額是410.1億元，意味着金地在償債上還是存在一定的缺口。

去年，爲了獲得短期的流動性支持，金地的國資股東還爲之提供了必要的幫助。

去年12月29日，金地發佈公告，爲快速回收項目投資現金流，提升公司現階段流動性水平，公司將持有的環灣城項目51%的股權轉讓給深圳福田投控。在這次交易後，金地應收取的總交易對價約32.51億元，包括51%股權轉讓款13.2億元和其提供給項目公司的股東借款本息約19.31億元。

如期兌付

按照以往的操作，大部分房企可以通過“借新還舊”滾動償還原有貸款，但近兩年，由於融資渠道持續收緊，房企的償債壓力增大。

截至目前，金地今年上半年已經完成了逾60億元債務的兌付。不過，金地前2個月錄得的銷售額僅106億元，如若未能拓寬融資渠道，其兌付壓力不可謂不小。金地近期的這幾筆債券如期兌付，外界普遍認爲資金來自於銀行爲之提供的抵押貸款。

3月5日，金地發佈公告，其持有的北京金地中心項目已向交通銀行申請經營性物業抵押貸款融資，融資本金40億元，這筆貸款的融資期限最長不超過15年；而在此之前，金地還通過深圳金地物業向招商銀行申請25億元的授信額度，期限最長不超過三年。

正是這兩筆“救命錢”的到賬，金地才能夠順利地應對今年3月的這次償債小高峯。但是今年金地仍然有多筆債務到期，其中包括一筆4.8億美元的境外債，以及總額爲65億元的境內債券。

金地方面表示，公司將持續通過項目合作、促銷售、拓寬融資渠道等方式確保公司經營的安全穩定。“按時全額償還公開市場債務融資是公司恪守的信用底線，公司將持續保持穩健經營，繼續維護全體股東及投資者的權益。”

亮出底牌

根據金地從交通銀行、招商銀行所申請的兩筆貸款，可以作出一個推斷：目前金融機構對房企的態度仍然審慎，純信用貸發放的標準較高，在此前提下，金地償債資金的來源就只有銷售回款、出讓資產、抵押貸款以及投資性房產的營收等。

一個背景是，目前房地產市場仍然低迷，金地的經營性現金流入已經十分有限。根據財報，去年全年，金地的經營性現金流入僅爲21.92億元，同比大幅下挫88.99%。

積極的一面是，金地的投資性房產質量尚可。

根據金地的年報可以發現，金地部分投資性房產已經進行了抵押貸款融資。21世紀經濟報道記者發現，截至2023年年末，金地的投資性房地產爲271.89億元，包括已出租的投資性物業253.45億元及在建投資性物業18.43億元。年報還披露，金地投資性房地產的受限金額爲159.28億元，金地解釋爲是用於抵押融資。

從這兩組數據對比來看，金地的投資性房地產還有較充足的融資空間可以動用。如果投資性房地產的賬面價值是公允的，按照70%的融資率計算，如果順利，金地還可以有80億元左右的融資空間。

除此以外，金地的租金收入也還相對可觀。

根據金地2023年的財報及21世紀經濟報道記者的統計，目前金地所持有的經營性資產數量不多，寫字樓、商業項目僅19個，不過多數分佈於高能級城市，其中上海數量最多，共有4個，北京、深圳爲3個，南京、杭州爲2個。

這些項目2023年所貢獻的總租金收入是26.48億元；其中，深圳貢獻的總額最高，是13億元；其次是北京，貢獻了5.49億元的租金，上海4個項目則貢獻了2.27億元的租金。

在產業園方面，金地的總租金收入是5.43億元，這主要是來自於上海9個項目、成都3個項目、深圳、廣州和蘇州各1個項目的貢獻。

在年報中，金地提到，將繼續堅守穩健的財務政策，加強現金流管理和資金精細化管控；也將進一步加大銷售回款的管理力度，以及做好多元化融資工作，在管理好槓桿水平的同時，爭取到更多公司發展所需的資金。

交通銀行、招商銀行對之的經營性抵押貸款是一個好的開始。在投資性房產還有動用空間的前提下，金地未來也還可能繼續通過這種方式，或者發行產業及消費類REITs的方式降低負債。如果金地能夠順利扛過今年的償債高峯，它的生存壓力也將減輕許多。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）