“2023年，龙湖的五个航道业务全部实现经营性现金流为正，这也证明龙湖内生性发展动力增强，同时，龙湖经营性业务的利润占比已经过半，增强了龙湖穿越周期底气。”3月22日，在年度业绩会上，龙湖集团管理层表示。

龙湖集团当天发布的财报显示，2023年，其全年实现地产开发合同销售1734.9亿元，营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。

经营性现金流全面为正

值得关注的是，2023年，龙湖集团实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元。同时，龙湖集团主动压降有息负债规模。截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，净负债率为55.9%，剔除预收款的资产负债率60.4%。

在当天的业绩会上，龙湖集团管理层表示：“有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，这是未来龙湖转型和发展的思路。”

降负债、正现金流，这两者是内在联动的。去年，龙湖所有业务都实现了经营现金流为正，形成内生式发展动力模式，同时，有息负债规模持续下降。在龙湖管理层看来，这不是负债规模被动地大幅度下降，而是依靠正现金流的稳步主动下降。

对于是否有还债压力，龙湖管理层在业绩会上回复新京报记者称：“境外债方面，在2026年底前，龙湖境外已无到期公开债券；境内债方面，今年将有60亿信用债到期，最近的一笔是5月份的15亿元境内债。目前，龙湖已经做好了资金准备，后续到期的债务也会提前做好资金铺排。同时，龙湖的债务结构比较清爽，主要为银行开发贷、经营性物业贷、境外银团，并不涉及信托、永续债等非标融资。”

经营性利润占比超60%

2023年，龙湖集团非住宅开发即经营性业务的稳增，成为其业绩的另外一大看点。

根据财报显示，2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%；期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

具体来看，商业投资在2023年租金收入同比增长9%，至102.8亿元；长租公寓业务租金收入同比增长6%，至25.5亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。

可以看出，2023年对于龙湖集团来说是具有转型意义的一年。非住宅业务的利润贡献占比超过60%，不仅成为龙湖在行业调整期保持利润规模的压舱石，更是未来拉动利润增长的新势力。

龙湖管理层表示，“当前，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%，服务业务中，物业管理、龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平。随着开发业务的毛利率修复，加上运营和服务高毛利的驱动，相信龙湖集团的整体利润将会迎来企稳回升。”

房地产发展新模式的“龙湖答案”

在房地产市场供求关系发生变化的大环境下，以“三高”（高周转、高负债、高杠杆）为特征的发展旧模式难以为继，那么，“房地产发展新模式”对于房企来说如何落地？

尤其是对民营房企来讲，探索新发展模式迫在眉睫。在当天的业绩会上，龙湖管理层也表示：“过去，房地产开发企业的发展，依靠销售规模和负债规模强挂钩的旧模式，当市场环境改变时，刚性负债下，一旦资产无法变现，企业就会面临困境。2022年，龙湖提出高质量发展转型，在高质量发展模式下，龙湖新模式有三个特征，包括经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降和经营性收入及利润的增长。”

由此可以看出，低杠杆、低成本、强运营、正现金流，正在成为龙湖集团的转型方向。